大连市解放路改造项目策划方案

0-125  10 另外，根据B号楼的功能，建议可采取“产权商务酒店”的概念进行操作和销售，其目的如下： n  通过酒店一方面管理项目住宅部分的配套设施，另一方面为B号楼提供服务，体现其价值。 n  通过“酒店”的操作，令整个项目的利润得到最大限度的实现。 n  作为长期收益的手段之一，毕竟大连拥有着巨大的旅游资源。 C．D号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响较小，且景观效果又是最佳，因此也最能体现项目住宅部分的价值。建议其户型和面积比例如下： 户型  建议面积  比例 二房  75-90  24 小三房  100-110  24 大三房  120-130  30 四房  140-160  15 复式  160-180  7 5-2户型设计建议：   n  1在保证功能的前提下，尽量控制单位面积。 n  2尽可能保证各单位的景观。 n  3进行户型上的创新，如“双套房”概念，跃式处理等，因此提高产品价值。 n  4适当进行功能上的扩展，如空中花园设计。 6-项目命名的初步建议 6-1项目整体命名 由于本项目的住宅是走高档路线，与时尚、潮流的商业一起联动，互相辉映，因此项目以一个融合大气与时尚的命名为： 滨城国际都会 6-2商业命名 因为要突出本项目的商业是一个个性化很强的商业形象，且能融入新颖独特“异国风情”的主题概念，也能囊括“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存；给人一个深刻、易记的印象。因此建议商业部分的命名为： 都会风情 7- 住宅与商业的互动分析 7-1住宅与商业的统一性 由于本项目由六个分割的地铁组成，故其住宅和商业部分亦被分割，这影响了项目的整体性效果，这是不利于发挥项目的规模效应，故形成住宅和商业的统一性是极其重要的。 7-1-1住宅统一性体现   l  立面处理的协调一致。 l  硬件配套和软件服务资源上的共享。 l  包装推广上的统一。 7-1-2商业统一性的体现 u  规划布局上的联动和互补（如前所述） u  业态选择的协调和联动 u  商业部分主题的确立和贯穿 7-1-3 住宅和商业的协调 u  在规划上尽量减少商业经营对住宅环境造成的影响，如住宅出入口的设置和控制；商业人流的引导；业态的选择等。 u  在推广宣传上发挥其互利优势，一方面住宅为商业提供客源，另一方面，高档次的商业气氛使 住宅价值提升。 u  住宅和商业在档次上的统一 7-2住宅和商业开发推售的互动策略 （如图所示） ① 销售A、B区商业部分 ③ 销售A号楼 开发A、B、C、X区 ④ 开发下沉式购物地带 ①　对A、B区主力百货进行招商     ⑤ 销售C、X区商业部 营造商业步行街氛围 销售D、E区商业部份 销售C号楼、D号楼　　　　　　　　　　　⑥ 开发D、E区 ⑦　 完善C、D号楼硬件配套 ⑧　销售B号楼 ②对E区进行主题业态招商 ⑥ 营造主题商业气氛 ⑦ 6-3说明 说明1： u  A、B区靠近百年城商圈，其价值显而易见，且开发较早首先进行销售将有利于资金回笼。 u  对主力百货店进行招商为项目后期的开发和销售作好准备。 说明2： u  E区的业态作为项目商业部分的另一重点，通过提前统一招商可确保项目主题定位。 说明3： u  由于A号楼相对档次略次，有利于项目住宅部分实施低开高走策略。 说明4： u  配合主力百货店进场，为销售C区商业部分作准备。 说明5： u  利用A、B区销售势头，招商状态和下沉式广场概念进行促销。 说明6、7： u  初步真实体现项目商业氛围，从而支撑D、E商业部分的销售。 u  利用A号楼住宅及商业部分销售旺势，带动C、D号楼销售，并逐步完成住宅硬件配套（如会所）。 说明8： u  利用硬件配套的完善促销B号楼销售。阶段  工程进度  时间  销售进度  招商进度  拟定销售均价  预售可实现比例  销售总额 一  A.B.C.X处于±0  五个月  A区2/3（6475）B区3/4（8213）  对A.B.C.X区负一层的主力百货店进行招商  15000  85%  187，272，000 二  A.B号楼主体2/3部分D.E区处于±0  四个月  A号楼（21750）  对A.B.C.X区的行业主力进行招商  8000  80%  139，200，000 三  A.B号楼外封顶D.E区完成群楼部分  五个月  C区3/4（107

《大连市解放路改造项目策划方案(第15页)》