大连市解放路改造项目策划方案

目录 第一部分：商业部分 1-大连市概况  5 1-1大连市概况  5 2-大连市的商业分析  5 2-1市场回顾  5 2-1-1国营商场同合资商场共存  5 2-1-2超市效应  6 2-1-3商场相对比较集中  7 2-2大连商业分析  7 2-2-1大连现时商业总存量  7 2-2-2未来商业供应  7 2-2-3市场售价及租金反映  10 2-3大连商业个案分析  11 2-3-1大连胜利广场  11 2-3-2大连大世界家居广场  12 2-3-3大连奥林匹克购物广场  13 3- 项目的商场部份分析  15 3-1项目概况  15 3-2项目SWOT分析  16 S——项目优势  16 W——项目劣势  16 O——机会  17 T——威胁  18 4-市场定位  18 4-1国内市场形势  19 4-2大连商城的形势  21 4-3本项目覆盖地域及经济潜力  22 4-4市场需要什么  23 4-4-1商场档次分析  24 4-4-2商场类型  25 4-4-3商场主题分析  25 4-5本项目产品定位  26 4-5-1档次定位  26 4-5-2本项目的主题定位  28 ※ 首创旅游式主题的商业物业概念  28 ※ 主题新颖的吸引  28 ※ 市内旅游文化的支持  28 ※ 对消费人群的吸引力  29 ※ 借用概念的吸引力  29 ※ 借用其它元素的吸引力  30 4-5-3形象定位  30 4-5-4项目定位的发展优势  31 4-6项目产品设计建议  33 4-6-1针对项目整块建议  33 4-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？  33 4-6-3针对D、E地块规划  35 4-6-4针对D、E地块的业态设置  35 4-7项目的特色如何营造  38 5-商场的租售策略  40 5-1目标客户  40 5-1-1销售目标客户  40 5-1-2招商客户  40 5-2租售时机  40 5-3租售策略  41 5-3-1租售推广策略  41 5-5主要促销手段  45 5-6招商条件  46 5-6-1租金优惠  46 6-商场的经营管理  47 6-1角色  47 6-1-1对内经营  47 6-1-2对外经营  47 6-2目标  48 6-3效果  48 6-3-1旺人（消费人流）  48 6-3-2旺场（投资者和商家）  49 6-3-3旺财（经营收益）  49 6-3-4运用多元化经营策略，  50 6-4商业物业主要经营管理模式  50 6-4-1经营模式比较  50 6-4-2采用经营模式的论证  52 6-4-3结论  52 7-经营推广  53 7-1推广活动  53 7-2信息系统建议  53 7-4经营促销手段参考  54 8-经营管理组织架构  55 9-商业招商经营运作优势  55 9-1-1具有较强的商业招商能力，  55 9-1-2具有实际招商操作经验，  55 9-1-3具有引入主力店的成功经验  56 9-1-4丰富商业经营运作经验，  57 9-1-5服务品牌  57 第二部分：住宅部分 1-大连住宅市场概况分析  59 2- 项目的优势劣势分析  60 2-1项目优势：  60 2-2项目劣势：  60 3- 目标客户的定位和分类  61 3-1住宅的目标客户分析  61 3-2公寓的目标客户分析  61 4- 项目定位  62 4-1项目理解  62 4-2产品定位  62 4-3