多伦路及周边地区文化、商业整体形象策划项目书

围聚集区域，而且到达项目地块的时间不会过长，属于可接收的范围。 从商业环境的方面来看，如前所述，是市中心大规模的商业聚集区，在起辐射环境种还有南京东路步行街的商业环境，人民广场商业环境，一些学校周边的商业环境，这些地区的商业环境与多伦路、四川北路周围的商业环境有过之而无不及，因此从其商业环境来看，项目地块所能行成的辐射范围北至中山北二路，南至天潼路，东至大连路，西至西藏北路。 由于项目地块周边的文化氛围很浓，且休闲娱乐项目与周边商业有密切关系，因此人文形成的辐射范围与商业环境形成的辐射范围大致一致。 综上可见，项目地块所具有的辐射能力最强区域是附近两公里内的区域，基本上东江湾路街道、四川北路街道、海宁街道和四平路街道、西藏北路街道、曲阳街道，大连路街道、提篮桥街道这一区域，最远北至中山北二路，南至天潼路，东至大连路，西至西藏北路。对其他区和市中心少为你有点辐射，影响力不大。   2、   工程策略   （ 1 ）营销策略：　 以“重振雅韵――名人在你身边”为主题思想，由“品牌”到“形象”；从“服务”到“品质”，从“环境”到“管理”三位一体构成总体策划思路，让消费者了解多伦路文化名人街的真正内涵，达成此次多伦路与周边文化资源及四川北路商业全都整体改造推广的最终目的。 （ 2 ）广告策略： 以公关促销为主导，电视与报纸配合之，电台与印刷品辅助之！ （ 3 ）效益预测：   　多伦路及周边文化景点：每天营业 12 小时，门票为 20 元（为套票包括，鲁迅故居、内山书店、拉拉摩斯公寓，左联会址、左联纪念馆、拾夕钟楼、景云里名人之路等各个多伦路上及其周围的景点，一家三口同游可以购买 50 元欢乐全家游的优惠组票），每天平均 600 人，日收入为 12000 元，月收入为 360000 元，年收入约为四百万元左右； 四川北路商业圈：每天营业时间为早 9 点 ---- 晚 10 点，人流量 5000 人，中、晚餐的日进餐人数为 2000 人，每人平均消费 5 元左右，日收入为 10000 元，月收入为 30 万元，年收入为 360 万元左右； 社会消费品人均消费 50 元，日收入 250000 元，月收入 750 万元，年收入 900 万元。 以上三项合计：年收入约为 1660 万元左右。 （ 4 ）费用预算： 营业费、人工费、水电费、设备折旧费、其它杂费一年约为二千万元左右；   广告宣传费： 导入期：前一到三年投入约为 4 亿元元左右； 高潮期、成熟期：第三到四年投入约为 12 亿元左右； 平台期：第五年开始投入约为 4 亿元左右； 一年合计投入广告费约为 4 亿元左右。                                       一、前言 多 伦路 （原名窦乐安路）是上海的一条小街，南傍四川北路商贸闹市，北邻鲁迅公园、虹口足球场，背靠内环高架、轻轨明珠线，动静相间一里有余。街短而窄，路曲且幽。夹街小楼，栉比鳞次，风格各异。小街虽在地图上难有立锥之地，但在近现代中国文化史上却是浓墨重彩的一笔。 一九九九年十月二十二日建成开放的多伦路文化名人街以“名人故居、海上旧里、文博街市、休闲社区”四大特色而成为沪上一道独特的风景线。   二、市场分析   概况  呈L型的多伦路是虹口区一条仅550米长的小马路，两头连着四川北路。在多伦路和周围的路段上，除了有鲁迅、茅盾、郭沫若、瞿秋白、冯雪峰、丁玲、沈尹默、叶圣陶、赵世炎、柔石等近现代文化名人的寓所和故居外，还有历史名人周建人、孔祥熙的寓所，汤恩伯、白崇禧的公馆，以及燕山别墅内的张国焘旧居等。具有独特伊斯兰建筑风格的孔公馆和以中国庙宇形式建造的基督教堂“鸿德堂”，分别座落于多伦路两端。一条小马路，凝聚如此强烈的文化和历史气息，这在上海并不多见。 然而现在来到这条文化名入街时，眼前的景象却与开街时的情景相去甚远。走进多伦路，一股瘴气扑面而来，在这里是一年四季掸之不去、挥之不尽的霉腥味。近百只摊位一字排开，把原本不够宽畅的多伦路割去了一半，叫卖声此起彼伏。尤其是大红大绿的遮阳伞把整条海上旧里特有的地域文化冲得荡然无存，取而代之的是毁誉参半的 “ 地摊文化 ” 。站在一边的鲁迅和瞿秋白似乎正在激烈地讨论这类地摊文化是否有其存在的必要 ? 坐在长椅上的丁玲握笔长思，仿佛在想，让我写这类东西吗 ? 在上海老弄堂里，粗制滥造的 “ 景德镇瓷器 ” 堆得满满一地，环境与 “ 脏乱差 ” 几成姐妹。原本有关部门为了突出 · 文博 ” 特色而大量引进 “ 地摊文化 ” 来增加人气，结果，反而喧宾夺主、不伦不类，让入有一种到了多伦路犹如到了福佑街一样的感觉。再看看周围的古玩字画、陶瓷杂件，景观玉石大多火气撩人，长得千篇一律，就连名字也都差不离，不是什么“桂林山水”、“万寿无疆”。在这个古玩市场里，连原本卖不了几个铜钿的月份牌都能做假，那末，稳稳当当地挂在一边的任伯年、赵之谦、吴湖帆、黄山寿的字画，和号称採自于某某名山的天然山石，其

《多伦路及周边地区文化、商业整体形象策划项目书(第19页)》