房地产全程策划方案的撰写（下）

、照明系统操作及维护规程
　　14、通风系统操作及维护规程
　　15、管理处内部运作管理规程
　　16、租赁管理工作规程操作及维护规程
　　七 物业管理的成本费用
　　1、管理员工支出
　　.薪金及福利
　　.招聘和培训
　　.膳食及住宿
　　2、维护及保养
　　.照明及通风系统
　　.机电设备
　　.动力设备
　　.保安及消防设备
　　.给排水设备
　　.公共设备设施
　　.园艺绿化
　　.工具及器材
　　.冷暖系统
　　.杂项维修
　　3、公共费用
　　.公共电费
　　.公共水费
　　.排污费
　　.垃圾费
　　.灭虫
　　4、行政费用
　　.办公室支出
　　.公关费用
　　.电话通讯费用
　　.差旅费
　　5、保险费
　　6、其他
　　.节日灯饰
　　.审计费用
　　.杂项支出
　　7、管理者酬金
　　8、营业税
　　9、预留项目维修基金
　　物业管理原则上自负盈亏。
　　八 物业管理ISO9002提示
　　1、质量手册
　　2、程序文件
　　3、工作规程
　　4、质量记录表格
　　5、行政管理制度
　　6、人力资源管理制度
第八章 项目二次策划营销
　　二次策划营销是指发展商已成功地开发一两个项目，或是一个大型项目已完成部分组团，在社会上已形成一定的知名度和影响力，发展商致力于进一步提升形象和整体竞争力。也可以说是二次创业。发展商通过全面策划营销来提升项目品牌，进而促进发展商的可持续经营。
　　一 全面策划营销
　　1、全过程策划营销
　　.项目投资策划营销；
　　.项目规划设计策划营销；
　　.项目质量工期策划营销；
　　.项目形象策划营销；
　　.项目营销推广策划；
　　.项目顾问、销售、代理的策划营销；
　　.项目服务策划营销；
　　.项目二次策划营销；
　　2、全员营销
　　.项目营销的实现决不只是营销部门的事情，而是所有非营销部门全方位、全过程参与的营销管理过程
　　.营销手段的整体性
　　企业对产品的价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合以满足客户的各项需求
　　.营销主体的整体性
　　公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动的分析、规划、执行、和控制，为买家创造最大的价值。
　　二 品牌战略提示
　　1、品牌塑造
　　.了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力
　　.形成企业长远的发展目标
　　.拥有一套完整的企业识别系统
　　.全方位推广企业形象和品牌形象
　　2、品牌维护
　　.品牌管理系统
　　.建立品牌评估系统
　　.持续一致的投资品牌
3、品牌提升
　　.持续不断地深度开发品牌产品
　　.深化品牌内涵
　　.不断强化品牌的正向扩张力
　　三 发展商可持续经营战略提示
　　1、人力资源科学配置
　　.要甄选出公司所需的合格人才
　　.为促进履行职责而不断培训员工
　　.创造良好的工作环境
　　.创造能力的激发
　　.绩效评估和奖励机制
　　2、产业化道路策略
　　.提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业
　　.将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展
　　.深化住宅产业化链条的协调性
　　3、专业化道路策略
　　.提高建筑与结构技术体系
　　.节能及新能源开发利用
　　.住宅管线技术体系
　　.建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术
　　.提高住宅环境及其保障技术体系
　　.住宅智能化技术体 《房地产全程策划方案的撰写（下）(第5页)》