武汉投建SHOPPING MALL的实证分析——以湖北团结SHOPPING MALL为例

电力新村等

（团结SHOPPING MALL 的简单坐落图）
随着东湖风景区的不断开发，旅游环境的进一步改善，团结SHOPPING MALL可以集购物、休闲、娱乐旅游于一体，交通的便利为其提供较好的地理环境优势。
近日号称湖北科技第一村的和平乡团结村，在徐东路投资6000万元兴建"好美佳建材超市"，这将极大地刺激此地经济的更快发展。它和团结SHOPPING MALL构成极好的商品辐射圈。
徐东路目前的发展趋势足可以代表武汉未来的商业发展趋势，目前家电的巨头纷纷在此开设专卖店如：科龙电器目前已经开设了两家专卖，杏红的科龙标志为此地的商业气氛添上重重的一笔；美的集团、新科电器、LG电子、TCL电器等公司也涉足于此，国际知名的商业巨头麦德龙也将扎根于此地，还有五星级的徐东皇冠大酒店即将落成开业。他们极大地凝聚了武汉在此地的人气。
二、团结SHOPPING MALL商圈分析
（一）商圈分析的意义与作用
1、商圈的定义
商圈指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围零售店的销售活动通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响，其商圈并不是一成不变的，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角型。为便于分析研究，一般将视为以零售店本身为中心的同心圆。
2、商圈分析的作用
所谓商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策略提供依据。
（1）商圈分析是SHOPPING MALL合理选址的前提
为了估算市场容量，针对较大的目标市场，就需要通过商圈分析确定商圈范围，了解商圈内人口分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，进行市场细分与定位，根据经营计划选择一个或多个消费群，进行经营效益评估，衡量店址的使用价值。
从武汉的第五次人口普查结果可以看出：武昌区人口最多，达97万多人，而且这其中的消费者购买力水平比较高，他们是主要的客源。中商选中此地为投资地区足见其高的市场预见性。
（2）商圈分析有助于SHOPPING MALL制定竞争经营策略
通过商圈分析，可以掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，满足顾客现实与潜在的需求。
团结SHOPPING MALL的商圈分析为其长远的经营提供了商业基础。
（3）商圈分析有助于SHOPPING MALL制定市场开拓策略
通过商圈分析，可以明确哪些居民是本店的基础顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基础顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。 如果商圈范围较小，商圈内消费能力尚不足以适应企业经营的需要，则可

以考虑提高知名度，重新定位，扩大商圈范围，面对更多消费者；如果商圈大小已经足够，商圈内的消费能力很强，企业就应考虑提高忠诚度，增加消费者在本店消费的比重，充分挖掘商圈内的消费能力。 
（4）商圈分析有助于加快资金周转
通过商圈分析，可以了解商圈内顾客的消费行为与习惯，从而合理组织商品，加快商品周转，提高资金使用效率。
团结SHOPPING MALL属于大型购物中心，它自身包含有标志性商店，所以它的商品辐射范围比较广，可以延伸至整个武汉市。 
（二） 团结SHOPPING MALL的商圈分析
我们一般按距离的远近来给商圈作如下分类：
核心商圈：核心商圈是最接近购物中心并拥有高密度顾客群的区域，顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占购物中心的销售额的55－70％ 。我们统计为车行15分钟的路程。包括杨圆、徐家棚、余家头、岳家嘴、三角路等地的居民消费者。
次级商圈：次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客应该占购物中心销售额的15－25％ 。这样规定的：他们是车行15-30分钟路程的居民，包括汉口的黄浦路、永清街等和青山的任家路、钢花新村等附近的居民。
边际商圈：边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。他们的辐射区域较广，可以为武昌、汉口、汉阳和武汉周边的县市居民。
附近公交车辆比较多，有通向整个武汉市的交通条件，附近商业相对比较发达，有徐家棚商场、武商三角路量饭店、伯汇商场、徐东平价广场等。
1商圈顾客的来源
团结SHOPPING MALL估计的商圈范围，在这一范围内，服务的对象，即顾客来源可分为三部分。
（1） 居住人口
指居住在团结附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高，消费场所比较固定，但是顾客人数弹性较小，难以挖掘来扩大市场，单店规模不宜短期内进行过大变化。 有徐东新村、和平新村、逸村小区、徐东小区、昌友小区、电力新村等居民区，他们是基本的客户来源。
（2） 工作人口
指工作地点在徐东附近的人口，这部分人口中不少利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈基本顾客的主要来源。
附近有轻工机械厂、服装厂、武铁材料厂、保险公司、通用设备厂等。在此商圈内工作人口比较多，这样其商圈规模就比较容易扩张，潜在的顾客数量较多，单店扩大规模更具有可行性。 
（3） 流动人口
团结SHOPPING MALL处在徐东路和武青干道的交叉口，它是联系青山、武昌、汉口的交通要道。它的对面是武汉著名的徐东平价广场，那里有极好的人气聚居，算是属于商业繁华地区。来此购物和休闲的流动人口很多，这部分人口是徐东广场主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。这些流动人口选择消费场所的随意性较大，忠诚度较低，从而较易受到商业竞争对手的影响。因此经营者应该突出自己的经营卖点，提供给这部分顾客最优的服务。 
2 商圈层次分析
（1）客流量分析
平日该地的客流量比较大，武汉居民喜欢周末、节日消费，他们意愿自己享受购物的人气和休闲的环境。
徐东路前面有公交3路、63路、64路（内外）、76路、501路（内）、552路、581路、540路、555路、702路、717路、805路、609路、724路等车辆，交通可谓便利，可以把武汉各地居民拉来这里消费。
（2）顾客分析
目前整个武汉市消费者都在寻求好的购物环境，消费者的休闲消费不能得到很好的满足。特别在节假日里，拥挤的购物环境让武汉的市民消费者头痛。
（3）环境分析
团结SHOPPING MALL三面临街，能见度比较高，而且周围没有较高的建筑物，可以在外面做很好的广告招牌，也可以为自身的形象做最佳的广告展示。
居民区比较集中，人气比较旺盛，商业竞争比较激烈，目前就有几家比较有势力的商场雄居于此。据武汉的投资环境分析：麦德隆、家乐福、华联等外资也要来此投资。未来的徐东路将会是商家的竞争之地。
整个大武汉的市场竞争分析：随着改革开放的深入和国企改革的逐见成效，武汉的人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。武汉的地理位置决定了它将是众商家竞争的地方。武汉出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南（广东）资北上、北（北京）资南下、东（上海）资西进和外资投入的大好局面。武汉商场、中南商场、汉阳商场、中心百货、王府井、佳丽、家乐福、麦德隆等的存在，武汉的商业竞争可以看出是异常激烈的。
据统计资料表明目前武汉地区部分大型商场与购物中心：
武汉广场 汉口解放大道258号 85714125 
中南商业（集团）股份有限公

《武汉投建SHOPPING MALL的实证分析——以湖北团结SHOPPING MALL为例(第5页)》