武汉投建SHOPPING MALL的实证分析——以湖北团结SHOPPING MALL为例
司 武昌中南路9号 87823571
中商购物广场 武昌中南路9号 87894806
中心百货（集团）股份有限公司 汉口江汉路129号 82837846
亚洲贸易广场股份有限公司 武昌武珞路628号 87647959
王府井百货 汉口中山大道888号 82702228
武汉市工艺大楼 汉口中山大道民主路622号 85666436
汉商21世纪购物中心 汉阳大道687号 84621575
武汉地区部分平价商场、量贩店
中商徐东平价商场 武昌徐东路7号 86723396
武商三角量贩店 武昌三角路特1号 86833479
华联超市太平洋店 汉口解放大道681号 83614721
中百连锁仓储超市 汉口解放大道1378号 82874609
家乐福武胜店 汉口中山大道244号 85646176
武汉中南商业集团有高瞻远瞩的战略眼光，它投资团结SHOPPING MALL有着自身的战略选择。他们只要把购物中心打量的顺应消费者的消费需求，为武汉居民提供一流的购物休闲场所，就能成为武汉的商业购物天堂。目前附近竞争对手有佰汇商场，但是佰汇有其自身的弊段，如门前的空间太小，不能很好的聚集人气，而且经营没有什么特色，还有它的购物环境比较紧张，环境设计方面也有问题。它对团结SHOPPING MALL构不成同等的竞争。
三、经济政策环境分析
建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。武汉投建徐东大型购物中心是武汉市接轨世界商业的新开端，它代表武汉商业在新时期的新方向，因此得到了武汉市和洪山区政府的大力支持。
政策环境看好，这为武汉的经济腾飞奠定了政策基础。
建设经营大型购物中心，必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平提高的需求。要有统一的城市规划，在数量上、质量上、规模上不能放任自流，否则必然导致重复兴建或者盲目扩大规模，造成资源的极大浪费。
团结购物中心的建立必将提高武汉商业的现代化国际化水平，为武汉的区域规划凝造了充足的商业氛围，同时也美化了武汉的街头巷尾，统一了武汉的文化环境，较好地丰富了武汉这个大都市的文化底蕴。
在资金方面，团结购物中心是由中南商场和湖北团结集团共同出资投建的。该项目有比较充足的资金来源。其中湖北团结集团以69.375亩土地使用权估价5550万元，占投资额的49%，中南商场出资现金入股公司股份的51%。
武汉中南商场是武汉市三大商业巨头之一，它以独特的经营理念赢得武汉市消费者的青睐。四月份我市商委系统商品按大型商场节日7天统计，中商集团销售2100万元，分别占单位月度销售的23.5%、日平均销售达300万元。
四、人文环境分析
武汉高校云集，荟萃了武汉大学、华中科技大学、中国地质大学、武汉理工大学、武汉科技大学等国内外知名的大学，大学规模仅次于北京、上海，有丰富的教育资源、科技成果，以及大量高素质的人才。它们为武汉的经济发展提供大量高素质的人才。
第五次人口普查得出武汉市总人口达831．26万，武昌区人口最多，达97万多人；汉南区人口最少，仅有9．89万人；江汉区人口密度最大，每平方公里有1．78万人，江夏区则最少，每平方公里仅有301人。
武汉人口密集，其购买潜力巨大。国企改革风风火火，而且经济效益逐年递增，这极大地带动了武汉居民的投资消费，他们有了更多的个人可支配收入，在选择消费的时候他们偏向选择休闲轻松的购物环境，据统计资料显示：武汉的高收入阶层占武汉居民的比例在攀升。
五、武汉市居民消费需求分析
90年代以来，商品供给不断丰富，武汉市居民对商品档次、品味的需求越来越高，消费者不断细化，市场逐步细分，人们不仅只满足购物，更形成了对商业文化的追求，对品种齐全、管理优先进、品质优秀的连锁超市、购物中心更是情有独钟。
据武汉统计局经济景气监测中心今天公布的二○○一年三至四月份消费者信心监测报告显示：反映消费者对经济走向预期和现实经济评价的消费者信心指数继续保持攀升势头。
消费者信心指数的攀升首先导因于消费者对未来十二个月家庭收入状况和宏观经济走向相对乐观的预期。
消费者信心指数的攀升也导因于消费者对过去十二个月家庭收入状况和消费时机的满意度的提升。
报告指出，消费者信心指数的回升有如下特点：
第一，进入二○○一年以来，消费者信心指数一直呈攀升态势，迄今，这一态势已保持四个月。这说明，武汉消费者对家庭经济收入的预期较为稳定，对总体经济前景的信心得到了进一步的强化。
第二，消费者满意指数第一次出现较大幅度的攀升，这说明，消费者对过去几个月总体经济的复苏已有真真切切的体验。
第三，尽管消费者信心指数一直呈攀升之势，中国经济的运行还面临许多矛盾的困扰，所以，对总体经济的走向尚不能盲目的乐观。
报告指出，消费者信心的回升一方面反映了整体经济的全面复苏，ＷＴＯ、新经济、西部开发、假日经济等亮点强化了消费者对未来的信心，也将进一步刺激消费者即期的消费行为。消费者指数的走势显示，扩大消费，强化消费者信心还有可为之处。如果能采取措施，刺激消费，保护消费者信心，总体经济就有可能如消费者的预期那样，保持快速发展的势头。
第六部分 团结SHOPPING MALL的投资风险研究
近年来购物中心正在发生某些方面的变化：
首先是，用作广告和展示的公共空间的面积增加了，大约增加55%，有的购物中心总收入的50%来自广告及展示空间的增加。其他增加的收入包括停车场的收费，因为商场的顾客流量提高了50%，有的购物中心客流每月达50万人次。购物中心进行重整时，大部分业者不会让购物中心停止营业，大都是边调整边营业，好处是商店可以继续营业有收入，而消费者也可以有休闲逛街的地方，且购物中心只要进驻商店已有一半以上，业者也不需再去辛苦地寻找入租者。
购物中心改善和整修的部分主要有：开放空间加大、增加采光、装设新的信号装置如方向指示和停车指示讯号、引进专为餐饮店设计的空调、增设电子计算机系统、保持卖场的动线顺畅、在门口装设新的安全警卫系统、提供额外通往停车场的通道等，以方便消费者。
购物中心应该突出自身的经营特色：如美国购物中心的外形简朴，欧洲的更加现代化，亚洲地区如马来西亚的更重娱乐性，比如把店堂营造成"绿野仙踪"的神话氛围等等。总之，购物中心的设计要适应当地居民的不同需求，才能最大限度地赢得顾客。
由于未来的不确定性，一个购物中心失去竞争力往往由于以下原因：硬体设计不良、实体功能过时、顾客需求改变等。
成功的购物中心设计，须将每个进驻商店的整体及视觉效果展现出来。一般让经营平稳的商店在整个商场的两端，较新潮的商店在中间。购物中心的入口处及停车场的入口处要加强灯光照明。
基于以上分析，团结SHOPPING MALL无疑也存在投资的风险性问题：团结SHOPPING MALL的投资者的投资宗旨是要建成武汉市最大的、功能最齐全的一流购物中心，其经营的方式以物业管理为主，以自营为辅，但对于其营业面积能否预期顺利招租，各项项目目录及项目税费政策不确定。这也是购物中心自身存在的不确定性。由于该项目的经营范围受招商客户经营范围的影响，它的具体业态设计及经营规模也隐含不稳定性。
由于消费者消费观念和消费需求是经常变化的，我们目前的市场预测可能并不能代表他们未来的预期消费，所以团结购物中心一定要做好恰当的市场预测，时刻关注消费需求的变化，并采取适当的应变之策。
结 《武汉投建SHOPPING MALL的实证分析——以湖北团结SHOPPING MALL为例(第6页)》
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中商购物广场 武昌中南路9号 87894806
中心百货（集团）股份有限公司 汉口江汉路129号 82837846
亚洲贸易广场股份有限公司 武昌武珞路628号 87647959
王府井百货 汉口中山大道888号 82702228
武汉市工艺大楼 汉口中山大道民主路622号 85666436
汉商21世纪购物中心 汉阳大道687号 84621575
武汉地区部分平价商场、量贩店
中商徐东平价商场 武昌徐东路7号 86723396
武商三角量贩店 武昌三角路特1号 86833479
华联超市太平洋店 汉口解放大道681号 83614721
中百连锁仓储超市 汉口解放大道1378号 82874609
家乐福武胜店 汉口中山大道244号 85646176
武汉中南商业集团有高瞻远瞩的战略眼光，它投资团结SHOPPING MALL有着自身的战略选择。他们只要把购物中心打量的顺应消费者的消费需求，为武汉居民提供一流的购物休闲场所，就能成为武汉的商业购物天堂。目前附近竞争对手有佰汇商场，但是佰汇有其自身的弊段，如门前的空间太小，不能很好的聚集人气，而且经营没有什么特色，还有它的购物环境比较紧张，环境设计方面也有问题。它对团结SHOPPING MALL构不成同等的竞争。
三、经济政策环境分析
建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。武汉投建徐东大型购物中心是武汉市接轨世界商业的新开端，它代表武汉商业在新时期的新方向，因此得到了武汉市和洪山区政府的大力支持。
政策环境看好，这为武汉的经济腾飞奠定了政策基础。
各大零售集团投资在武昌，他们将为武汉的经济发展鼓足经济士气，为大武汉的发展做出积极的贡献。
建设经营大型购物中心，必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平提高的需求。要有统一的城市规划，在数量上、质量上、规模上不能放任自流，否则必然导致重复兴建或者盲目扩大规模，造成资源的极大浪费。
团结购物中心的建立必将提高武汉商业的现代化国际化水平，为武汉的区域规划凝造了充足的商业氛围，同时也美化了武汉的街头巷尾，统一了武汉的文化环境，较好地丰富了武汉这个大都市的文化底蕴。
在资金方面，团结购物中心是由中南商场和湖北团结集团共同出资投建的。该项目有比较充足的资金来源。其中湖北团结集团以69.375亩土地使用权估价5550万元，占投资额的49%，中南商场出资现金入股公司股份的51%。
武汉中南商场是武汉市三大商业巨头之一，它以独特的经营理念赢得武汉市消费者的青睐。四月份我市商委系统商品按大型商场节日7天统计，中商集团销售2100万元，分别占单位月度销售的23.5%、日平均销售达300万元。
四、人文环境分析
武汉高校云集，荟萃了武汉大学、华中科技大学、中国地质大学、武汉理工大学、武汉科技大学等国内外知名的大学，大学规模仅次于北京、上海，有丰富的教育资源、科技成果，以及大量高素质的人才。它们为武汉的经济发展提供大量高素质的人才。
第五次人口普查得出武汉市总人口达831．26万，武昌区人口最多，达97万多人；汉南区人口最少，仅有9．89万人；江汉区人口密度最大，每平方公里有1．78万人，江夏区则最少，每平方公里仅有301人。
武汉人口密集，其购买潜力巨大。国企改革风风火火，而且经济效益逐年递增，这极大地带动了武汉居民的投资消费，他们有了更多的个人可支配收入，在选择消费的时候他们偏向选择休闲轻松的购物环境，据统计资料显示：武汉的高收入阶层占武汉居民的比例在攀升。
五、武汉市居民消费需求分析
90年代以来，商品供给不断丰富，武汉市居民对商品档次、品味的需求越来越高，消费者不断细化，市场逐步细分，人们不仅只满足购物，更形成了对商业文化的追求，对品种齐全、管理优先进、品质优秀的连锁超市、购物中心更是情有独钟。
据武汉统计局经济景气监测中心今天公布的二○○一年三至四月份消费者信心监测报告显示：反映消费者对经济走向预期和现实经济评价的消费者信心指数继续保持攀升势头。
消费者信心指数的攀升首先导因于消费者对未来十二个月家庭收入状况和宏观经济走向相对乐观的预期。
消费者信心指数的攀升也导因于消费者对过去十二个月家庭收入状况和消费时机的满意度的提升。
报告指出，消费者信心指数的回升有如下特点：
第一，进入二○○一年以来，消费者信心指数一直呈攀升态势，迄今，这一态势已保持四个月。这说明，武汉消费者对家庭经济收入的预期较为稳定，对总体经济前景的信心得到了进一步的强化。
第二，消费者满意指数第一次出现较大幅度的攀升，这说明，消费者对过去几个月总体经济的复苏已有真真切切的体验。
第三，尽管消费者信心指数一直呈攀升之势，中国经济的运行还面临许多矛盾的困扰，所以，对总体经济的走向尚不能盲目的乐观。
报告指出，消费者信心的回升一方面反映了整体经济的全面复苏，ＷＴＯ、新经济、西部开发、假日经济等亮点强化了消费者对未来的信心，也将进一步刺激消费者即期的消费行为。消费者指数的走势显示，扩大消费，强化消费者信心还有可为之处。如果能采取措施，刺激消费，保护消费者信心，总体经济就有可能如消费者的预期那样，保持快速发展的势头。
第六部分 团结SHOPPING MALL的投资风险研究
近年来购物中心正在发生某些方面的变化：
首先是，用作广告和展示的公共空间的面积增加了，大约增加55%，有的购物中心总收入的50%来自广告及展示空间的增加。其他增加的收入包括停车场的收费，因为商场的顾客流量提高了50%，有的购物中心客流每月达50万人次。购物中心进行重整时，大部分业者不会让购物中心停止营业，大都是边调整边营业，好处是商店可以继续营业有收入，而消费者也可以有休闲逛街的地方，且购物中心只要进驻商店已有一半以上，业者也不需再去辛苦地寻找入租者。
购物中心改善和整修的部分主要有：开放空间加大、增加采光、装设新的信号装置如方向指示和停车指示讯号、引进专为餐饮店设计的空调、增设电子计算机系统、保持卖场的动线顺畅、在门口装设新的安全警卫系统、提供额外通往停车场的通道等，以方便消费者。
购物中心应该突出自身的经营特色：如美国购物中心的外形简朴，欧洲的更加现代化，亚洲地区如马来西亚的更重娱乐性，比如把店堂营造成"绿野仙踪"的神话氛围等等。总之，购物中心的设计要适应当地居民的不同需求，才能最大限度地赢得顾客。
由于未来的不确定性，一个购物中心失去竞争力往往由于以下原因：硬体设计不良、实体功能过时、顾客需求改变等。
成功的购物中心设计，须将每个进驻商店的整体及视觉效果展现出来。一般让经营平稳的商店在整个商场的两端，较新潮的商店在中间。购物中心的入口处及停车场的入口处要加强灯光照明。
基于以上分析，团结SHOPPING MALL无疑也存在投资的风险性问题：团结SHOPPING MALL的投资者的投资宗旨是要建成武汉市最大的、功能最齐全的一流购物中心，其经营的方式以物业管理为主，以自营为辅，但对于其营业面积能否预期顺利招租，各项项目目录及项目税费政策不确定。这也是购物中心自身存在的不确定性。由于该项目的经营范围受招商客户经营范围的影响，它的具体业态设计及经营规模也隐含不稳定性。
由于消费者消费观念和消费需求是经常变化的，我们目前的市场预测可能并不能代表他们未来的预期消费，所以团结购物中心一定要做好恰当的市场预测，时刻关注消费需求的变化，并采取适当的应变之策。
结 《武汉投建SHOPPING MALL的实证分析——以湖北团结SHOPPING MALL为例(第6页)》
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