房地产市场法律焦点之略析

　　4、其它有关问题。

　　（1）补充条款的合法性问题。一些开发商在制作补充条款时，希望尽量减轻自己的义务，因而会导致一些约定与现行规定相抵触，问题较为突出的是保修责任。

　　（2）对于购房人违约导致合同解除后，发展商与按揭银行关系的处理问题。

　　（3）对于转租合法性的确定。

　　（4）对于租房人拒付租金，不知去向，对房屋内遗留物的处理。

　　五、物业管理阶段

　　1、对于业主管理委员会的性质与职能的认识。

　　业主管理委员会是由业主大会或者业主代表大会选举产生，是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会的职能是维护全体业主的合法权益。

　　2、在相邻关系纠纷、建筑物区分所有权（即全体业主对公共部位不可分割的所有权），物业管理的角色和职能。（以***纠纷为例）

　　3、关于车辆管制的问题。

　　举例：车辆在小区内停车时被盗或毁坏，物业公司应否承担赔偿责任。

　　物业公司对被盗（损）车辆承担赔偿责任的基础主要是保管合同。如果物业公司与业主之间未形成保管关系，对车辆的被盗或损坏亦无过错的，不承担赔偿责任。

　　物业公司在小区内辟出专门区域供小区业主停放车辆，并收取一定数量的费用，如果根据双方签定的“物业管理合同”或其他专门的车辆停放约定，不能得出双方之间已形成保管合同关系的，物业公司不承担保管的法律责任。但是物业公司在管理过程中确有过错，且此过错直接导致了车辆被盗或损坏，则应当承担侵权的法律责任。（保管责任是一种合同责任，属于无过错责任；而侵权责任是过错责任，须符合侵权行为构成要件。）

　　基于上述法律原理，针对目前小区内较为普遍的乱停车现象，因此细化管理者可以采取的措施、权利来源、处理程序及损害责任等内容就显得相当必要。

　　4、关于业主按照规定用途使用房屋的问题。

　　实践中，业主在住宅内进行经营活动，其他业主向管理者投诉的现象时有发生。由于管理者并非行政管理部门，无法对违反规定用途使用房屋的业主进行行政强制手段，因此有必要在《物业公约》中约定发现或接到举报有业主存在前述行为时，管理者有权采取的向违反规定者发出纠正行为的通知等等。

　　虹桥律师事务所·丁伟晓