建筑物区分所有制度
第三节 基地的使用权
在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑物区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对基地的所有权的现象。由于我国现行立法并未承认地上权，因此也不存在着各区分所有人区分地上权的问题。在实践中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现象极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定， “土地使用权出租是指土地使用权人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物 租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”土地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑物 的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。?
一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地的使用权，或通过出让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分所有人对基地究竟享有何种权利？根据土地和房 屋的权利不可分离的原则，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。
我们认为，尽管各区分所有人不能对整个建筑物享有共有权，但是对于基地的使用权而言 ，应当承认各区分所有人对其享有共有权，而不能仅仅承认第一层的所有者享有对基地的使用权。其原因在于：一方面，从物质形态来看，一幢建筑物是在基地之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，从这个意义上说它们都与基地不可分割；另一方面，我国法律所确认的建筑物与土地权利不可分离的原则是就整个建筑物与土地的关系而言的，也就是说，对整个建筑物的所有权与基地使用权是不可分离的，只要建筑物存在，建筑物的所有权是明确的，该建筑物所有人必然对基地享有使用权。既然整个建筑物的所有权与基地使用 权不可分离，那么建筑物被区分为各个所有者区分所有以后，各个所有者根据其对建筑物某 一部分所享有的所有权，当然应对基地使用权享有部分权利。如果仅承认第一层所有者享有 对 基地的权利，而否认二层以上的所有者对基地的权利，这与我国法律所确认的上述原则是相悖的。尤其应该看到，从实践来看，区分所有者在购买楼房时，一般都会认为其通过购买而享有的对各个楼层的权利都与基地使用权有不可分割的联系，而不仅仅是第一层所有者享有对基地的权利，甚至享有对作为建筑物附属物的庭院以及草坪等的权利，否则第一层房屋的售价应大大高出二层以上各层的售价，这显然与实际情况不符。?
从法律上讲，各区分所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通 过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分所有者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利也自然发生转移。任何区分所有人不得在转让其专有部分时保留对基地使用权的部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各区分所有者都对基地使用权享有共有权，另一方面，任何区分所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑 物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中明确规 定保留其对室外庭院、草坪、房顶平台及建筑物其他附属物等的权利，但不能在合同中规定 其转让建筑物的所有权而仍保留对基地的使用权，也不得规定建筑物一旦需重建，只有他才 享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上述原则，而且极易造成对区分所有者的 损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物各个部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。?
我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而 由全体区分所有者享有共有权。如前所述，由于我国法律并不承认地上权的概念，土地使用 权制度已经取代了地上权制度，所以基地使用权在性质上属于使用权而非地上权。如果我们承认各区分所有者对基地享有共有权，那么这种共有究竟是按份共有还是共同共有？我们认为，这种共有在性质上应为按份共有。各个区分所有人所拥有的专有部分的面积在整个建筑物中所占比例，即构成其对基地的权利享有的份额，在此基础上构成的按份共有不仅符合各区分所有的现实情况，而
且最有利于确认和保护各区分所有人的权利和利益，并防止各种纠纷的发生。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买 一个楼层的面积，有人则可能只购买一套房间，假如在房屋拆毁后基地需要出售给他人，基地根据市价计算出价格，出售基地所得收入应归属原区分所有人，而原区分所有人享有原专有面积越多，其应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有面积越少，其应分享的数额越小。假如不考虑他们原来所享有的面积多少而简单地认为应均分出售基地所得收入，这对原拥有较多份额的人是极不公平的。另一方面，由于要根据区分所有人所拥有的专有部分的面 积在整个建筑物中所占的比例来决定各区分所有人对基地所享有的权利份额，这样，区分所有人将专有部分出售给他人的面积越大，其所转让出去的对基地权利的比例也越大，而买受人所获得的对基地的权利的比例也越大，反之亦然。只有这样才能确定新的区分所有人对基地享有的权利。还要看到，假如认为区分所有人对基地享有的权利都是平等的，则某人仅买 到很少的面积却与购买很大面积的人享有平等的权利，这样将来在房屋拆毁以后需要对基地作出处分时，该区分所有人也仍然享有与其他具有很大面积的人平等的处分权利，这显然极不妥当。因此，我们认为各区分所有人对基地使用权所享有的权利应为按份共有。?
第四节 团体关系
建筑物区分所有人间的关系极为密切。尽管在形成区分所有以后，仅仅根据法律关于单独所有权、共有、相邻关系的规定，可以有效地解决产权的规定问题，但不能很好地解决各区分所有人有效管理其财产，尤其是共有财产管理的问题。在我国，建设部1989年颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》，旨在对区分所有的房屋管理问题做出明确规范，从该规定来看，对于共有的部分维护、使用，以及造成损害的责任等都规定得较为具体。然而，这个规定仍难以完全解决区分所有的建筑物管理问题。随着建筑物向高空和多层发展，建筑物内部结构愈来愈复杂，各区分所有人之间的关系也随之而复杂化，因而完全由法律、法规来规定各建筑物区分所有 人内部管理关系，看来是十分困难的。最好的办法是，借鉴国外的经验，要求在建筑物区分所有情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。通过这个组织，召开全体所有人大会，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事务，并解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。
如果各区分所有人成立了一个管理团体组织，那么各个区分所有人应为团体成员，从而享有成员的权利。这些权利包括对重要管理事项的表决权、参与订立规则的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求就重要事项召开会议讨论的权利、请求停止违反共同利益行 为的权利等。区分所有人除享有上述权利外，作为团体成员还应承担团体协议、章程等的义务，接受管理者管理等。成员权是一种资格，它是与专有部分的所有权联系在一起的，任何人取得了专有部分所有权，自然取得了团体成员权。如果转让了专有部分所有权，其团体成员的权利也随之丧失，而由受让人取得成员资格。一般来说，如果章程、协议无特别规定，那么每个成员所享有表决权力大小应与其专有部分在整个建筑物中占有的份额相联系。某人 拥有专有部分越多，其享有的投票权越大，反之亦然。?
中国人民大学法学院·王利明
《建筑物区分所有制度(第2页)》
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