房地产执行的若干法律问题

利益。否定说认为，在强制拍卖不动产时，不能行使先买权。因为拍卖具有竞争性，应当以出价最高者为买受人，如果可以行使先买权，应买人势必锐减，卖价难免偏低，不利于债权人和债务人，极易造成偏袒先买权人的结果。特别是在实务上，可能出现债务人为防止其不动产因强制拍卖而丧失所有权，故意与第三人伪造租赁契约，并将租赁的始期提前至其他权利设定前，该第三人以承租人身份主张先买权的情况，而且承认拍卖中的先买权，在实务上将很难操作。在我国，先买权原则上在拍卖不动产时不得行使，先买权人如欲购得不动产，可以参加竞买，与他人公平竞争，但法院在采取拍卖的方式执行房地产时，应通知先买权人参加拍卖。

    因此，法院在执行的过程中，应注意程序的完备，在对房地产拍卖、变卖时，应通知先买权人参加，以保护先买权人的优先购买权，并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权等情况，防止因忽视先买权而作出无效的处置。需要补充说明的是，在被执行人出租的房屋上同时又设立有抵押权时应注意，若租赁权成立在先，抵押权设定在后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满；若抵押权成立在先，租赁权设定在后，原租赁合同对新的受让人没有约束力。

    三、房地产执行中与行政部门的冲突与对策。

    由于目前执行法律法规还不够完善，统一的“强制执行法”尚未制订，供法院遵循的可操作性规定大部分属司法解释，除上述法律问题外，法院系统与各行业职能部门（主要是行政主管部门）的工作也时有冲突，例如：因行政主管部门的管理制度及地方政策的变更缺乏过渡措施和过渡时间，新旧产权关系的确认和变更难以衔接，导致抵押物产权手续或抵押登记不完善，出现证照不全、土地转让有限制、房地产权不一致、不可分割的房产、地产分别抵押等现象，使执行难于开展。因此，我们在执行中，应把握以下三个原则：（一）法院系统应加强与相关行政主管部门的沟通和协调，促请相关部门转变观念，尤其是要将民间普通转让行为与法院执行强制转让行为区分处理，并制定实际可行的操作方案，在不违反法律规定的前提下，方便双方实际执行，如在收取税费上、办理过户手续方面制定专门的适用规定。

    （二）明确行政主管部门与相对人及利害关系人各自的法律责任。如果债权人（在执行案件主要是申请人或标的物的买受人）在债权产生或接收相关标的物前，明知该标的物的产权存在瑕疵仍然与债务人建立债权债务（抵押）关系或接收标的物的，无论产生何种后果，均应由债权人自行承担相应的法律责任。

    （三）对于因历史或政策的原因而遗留的问题应具体案件具体分析，区别对待。如对比较普遍存在的房地产权不一的情况，实践中可要求当事人及相关利害关系人尽可能协商解决，如确实无法达成一致意见的，则按产权来源、债权性质、是否有利于标的物的使用等方面考虑具体处理方案，并要遵循不同的所有权人均应受到平等保护的原则。

    执行案件的案情是千变万化的，执行工作的形势和环境亦在不断发展变化，鉴于时间的关系，今天只能蜻蜓点水，无法面面俱到。由于本人水平有限，不当之处望大家指出，共同探讨。愿和在座的执行部门的各位领导和执行能手一起，在实践中不断探索总结，快捷妥当地执结案件，切实保护当事人的合法权益，保护社会主义市场经济秩序的正常运行。

李萍

《房地产执行的若干法律问题(第2页)》