土地租赁权性质研究

给继承人的物权。”（［意］彼德罗。彭梵得著《罗马法教科书》黄风译中国政法大学出版社1996年版P268）通俗地讲，在罗马，地上权是指支付地租，利用他人的土地建筑房屋而使用的权利。在古罗马时代，随着商品交易的振兴发展，将土地租与他人建筑房屋的法律关系日渐滥觞，但基于罗马法上固有的“地上物属于土地原则”，定着于他人土地之上的物，均属于土地所有人所有，以致于在他人土地上建筑房屋时，无论就该土地有使用权与否，其所构建的房屋皆属于土地所有人所有，这样，不仅导致社会经济生活上的诸多不便，而且导致社会公平正义的扭曲，挫伤了承租人租用土地的积极性，对土地资源的有效利用亦无从谈起。其后，罗马大法官承认承租人支付地租与所有人，并在其土地上建筑房屋时，对该房屋可取得几乎与所有人相同的权利，此即罗马法上之地上权。可见，地上权的设制，系旨在创设上述原则之例外，使在他人土地上建筑房屋的地上权人，可以借助于房屋与地上权的结合，而将房屋独立于土地所有人之外，进而可以保有房屋的权利。这一理念为后世德、瑞等国采纳。（如德国民法典的1012条，德国地上权条例，瑞士民法典779条等）

　　至于我国民法是否应采纳大陆法上的“地上权”的概念，我国学者颇有争论， 在这里，笔者的着眼点并不在于非要我国民法采“地上权”这一称谓不可，而是在于探讨作为我国土地使用制度改革成果的土地租赁权与大陆法国家的何种权利在性质结构、权利义务关系上相同或互为归属关系。鉴于土地租赁关系与地上权关系在主旨、主体、取得方式、权利内容及效力等方面的一致性，笔者认为我们现在所探讨的土地租赁权相当于大陆法国家的地上权。或者说，我们所指的土地租赁权在大陆法国家习惯上称作“地上权”。具体说来，（1）从主旨上看，基于前述，现代民法的地上权制度的主旨已有变化，即由原来的单纯的保有建筑物为主旨，进而转向对土地的利用，使土地资源优化配置。而土地租赁制度产生的直接原因在于目前我国土地使用制度在实际运作过程中的不尽人意，即其首要宗旨是优化国有土地资源的配置。可见，二者在主旨上具有一致性。（2）从取得方式上看，传统的地上权大多是基于租赁契约产生的，“地上权通过契约设立，如果说交纳使地上权具有固定特点的年租并不是实质性义务的话，订立契约的原因可以是不同的，如商定交纳年租，则是租赁。（［意］彼德罗。彭梵得 著 黄风 译《罗马法教科书》中国政法大学出版社1996年版P257以下）土地租赁权则是基于租赁契约而设立，自不待言。（3）从主体上看，在我国地上权（基地使用权关系）的主体主要为出让人和受让人、出租人和承租人。（中国物权法研究课题组《中国物权法草案建议稿—条文、说明、理由与参考立法例》社会科学文献出版社2000年版P463-465）&n

bsp;土地租赁关系的主体一方为作为出租人的土地所有者（即国家），一方为承租人。可见，土地租赁关系的主体是地上权关系主体的一个构成部分，二者存在包容关系。（4）从权利内容上看，地上权为一种对他人土地的使用收益权利，并用包含有直接支配的内容。基于前述，土地租赁权同样如此。（5）从效力上看，地上权具有对抗力，若有第三人侵害之情形，地上权人可以行使物权请求权以资救济。基于前述，土地租赁权亦有较强的对抗力，遇有第三人侵害时，亦可采物权保护方法。

　　（六）土地租赁权为用益物权

　　用益物权，指权利人对他人所有物享有的以使用收益为目的的物权。（梁慧星主编《中国物权法研究》（下）法律出版社1998年版P582）或者，“即以物之使用收益为目的之他物权，系就物之实体、利用其物、以其使用价值之取得为目的之权利。”（史尚宽《物权法论》荣泰印书馆1979年版P14）用益物权制度同担保物权制度一道承担着使物之效用在法律上动态实现的神圣使命，从而使二者同表明物在法律上的静态归属的所有权制度共同构成物权制度的三大支柱。

　　用益物权一般有如下一些基本特征：（1）用益物权为一种定限物权；（2）有益物权是以使用收益为目的的定限物权；（3）用益物权原则上系就他人之物而成立的物权；（4）用益物权的享有和行使以对物之有占有为前提；（5）用益物权主要以不动产为标的物；（6）用益物权为独立物权（即用益物权人对权利的享有不以享有其他财产权利为前提）。

　　通过前面的论述，我们可以看到，土地租赁权在其内部构造上完生具备了用益物权的上述几个根本特征，土地租赁权在我国物权法体系中属于用益物权的一种。

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