商品房永久产权若干问题的思考

商因考虑到土地使用权期满后，国家将无偿收回土地及地上物，因此一般仅会热衷于短期投资，而避免长期投资，特别是不愿在土地使用年限届满前对土地继续投资，这不利于社会经济的发展；其次，公民花巨资只能取得商品房有期限的使用权（尽管名义上是房屋所有权）到期将被国家无偿收回，而政府优惠出售的福利房，因是建立在行政划拨的土地上，其产权不受土地使用年限的限制，可以行使到房屋自然灭失之时等因素，在进行投资置业时往往心存疑虑，持币观望，不利于推进住房商品化和建立并完善房地产市场；三是不符合国际惯例。据考证，世界上大多数国家均无此类规定。大陆法系国家在法律上一般设置地上权，如德国、日本民法均有规定，按这些民法典的规定，地上权是指利用他人土地营造建筑物、其他工作物及竹木并对其营造物及竹木取得所有权的一种权利。地上权最大的特征是排除了土地所有人依添附原则取得营造物之所有权的可能性，使地上权人得到单独享有营造物之所有权。

　　六、允许续期是否可以避免商品房所有权和土地使用权的冲突

　　《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权年限届满前，土地使用者可以申请续期。有人据此认为这项规定可以避免冲突。我认为续期制度虽是使用者避免被无偿收回去地上物的一种法律补救措施，但仅仅是权宜之计，并不能从根本上解决冲突本身。中国政法大学赵红梅教授曾从四个方面进行分析，结论是：续期制度仍有相当大的局限性，仍不能从根本上解决商品房房屋所有权与使用权的冲突问题。

　　七、立法建议

　　土地使用权出让制度在我国仅有几年的实践，出让期限届满后的法律问题目前表现得尚不突出，但这直接涉及土地使用权人、房屋所有人的权益和国家的利益。有鉴于此，我国现行法律规定的土地使用权期限届满，地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得的作法以及出让年限的有关规定，有修改的必要。

　　第一，应借鉴大陆法系的地上权制度。大陆法系国家在法律上一般设置地上权，民法上的地上权是为建筑物而设立的，它是无期限或假定无期限的。土地上的建筑物、其他附着物的所有权归属于土地使用人。如德国、日本在处理地上权消失的法律后果方面有两种较成熟的作法可供我们学习借鉴：日本民法规定，地上权消失时，地上权人的基本义务是恢复土地原状，但有权取回其工作物，如果取回工作物在经济上至为不利时，则允许土地所有人有优先以时价购买的权利。德国民法规定，地上权消失时，土地所有人应按建筑物的时价对地上权人进行补偿，如果单方面由土地所有人承担补偿义务对所有人过于苛刻，土地所有人在建筑物可使用的期限内，可延长地上权的期间，地上权人拒绝延长时，则不得请求补偿。

　　第二，适当延长土地使用权的年限，使其超过或接近一般建筑物的使用寿命。 如我国香港地区土地批租的年限除游乐场、 码头等一般为999年、99年和75年三种。其中999年的租期具有永业权的性质，99年的租期一般已经能够满足地上建筑物所有权人行使其所有权的需要，而75年的租期一般都可以续订。

　　第三，不延长土地使用权年限，但制定相应的行政条例或司法解释，将“土地使用权使用期限届满后，由国家有偿取得土地之地上物所有权”确定为法律，对《城市房地产管理法》起补充作用；同时修改土地使用权出让合同的有关条款，或将“由国家无偿取得”改为“国家有偿取得”或将“地上物所有权归属问题条款划归为约定条款”，规定当土地使用权期满而地上物尚有价值时，土地使用权人可以在与政府续签土地使用权出让合同和终止合同请求政府对其进行补偿两种方法中任选其一。这种办法在一个完整的物业由一人拥有产权或虽由多人拥有产权，但产权人意见一致时，比较适用；当一个物业由多个产权人拥有且多个产权人意见不一致时，比较麻烦，还有待于进一步研究。

　　「参考文献」

　　[1] 程惠瑛。房地产开发与交易-房地产法原理与实务［m］。上海：复旦大学出版社，1997。

　　[2] 赵红梅。房地产法论［m］。北京：中国政法大学出版社，1995。

　　[3] 陈跃东。房地产法学［m］。北京：南开大学出版社，1998。

　　[4] 施正康。房地产法学概论［m］。上海：复旦大学出版社，1998。

　　魏小燕

《商品房永久产权若干问题的思考(第2页)》