论房地产消费者权益保护
近年来向消费者协会投诉侵害消费者房地产权益的案件逐渐增多，虽然消协努力予以解决（主要是通过消协调解或消协支持消费者诉讼），但由于缺少明确的规范和依据而使这种努力的效果受到局限。中国消费者协会承认，“房屋质量（包括附属设施）投诉，近几年明显增加，而且解决这类消费者权益纠纷的难度较大”。（注：中国消费者协会编：《保护消费者权益案例选编》，中国工商出版社1998年3月版， 第35页。）从消协调解解决的具体作法来看，同类案件的处理标准和处理结果有很大差异，如同样是房屋质量存在严重缺陷的消费者投诉案件，有的案件处理结果是退还房款并赔偿损失，（注：前揭书第112页。 ）有的却是予以修复；（注：前揭书第114页。）同样是购房合同未履行，有的是还款并双倍返还利息，（注：前揭书第96页。）有的却是还款并按照购房款的15％赔偿损失。（注：前揭书第116页。 ）当然调解解决主要根据当事人自愿的原则，但在缺少明确法律依据的情况下，调解的难度肯定相当大，而且难以保证公平合理。
（二）房地产业健康发展的需要
我国《关于国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要的报告》提出要“引导房地产业健康发展”的方针。我国房地产业目前的困境是一级市场与二、三级市场脱节，即生产领域与流通和消费领域的脱节，表现在一方面是商品房大量建造，另一方面是商品房销售不畅大量积压。这种形势使房地产业成为我国新的经济增长点的目标难以实现，国民经济持续快速发展的努力受阻，造成整个房地产业和消费市场疲软、商品房销售不畅是我国房地产业发展不健康的一个重要因素。
据建设部的统计数字，截止到1996年底，我国商品房屋累计空置面积6203万平方米，比上年增加1172万平方米，增长23.30个百分点， 其中住宅空置面积4662万平方米，占75. 16 ％， 安居工程空置面积即达259万平方米，占住宅空置面积的5.56％。到1998年为止， 全国大城市中居民购买商品房的比例，最高的广州也不超过6％， 最低的重庆只有0.43％，（注：资料来源：1998年7月27日《工华工商时报》。 ）大量商品房空置和许多居民住宅得不到改善的问题同时并存。造成上述问题的主要症结，一是国家对住宅建设的优惠被房地产投机利益抵消，造成商品房价格上涨过快，损害了消费者的权益。据报导，我国土地出让金加上市政配套费只占房价不足10％的比例，相比之下，房地产投机的行情却持续飚升，目前北京二环以内的房地产开发权转让费已达到每建筑平方米2500元之多，这个数字完全是那些炒地皮、倒项目的投机商的暴利，而与拆迁、通平及国有土地出让金等合理的开发成本没有任何关系；北京三环以内的开发项目中，所谓项目转让费即占总开发成本的30％以上。（注：1998年6月24日《经济日报》， 颜志刚文：《地产投机不容忽视》。）房地产经营者投机利益的增加导致房价居高不下，1990年全国商品房平均销售价格为703元/平方米，1996年已上升到1868元，（注：资料来源：汝信《1998年中国社会形势分析与预测》，第300页。）北京市则已经很难找到低于5000元／平方米售价的一般商品住宅，这极大地加重了消费者的负担。二是部分商品房质量低劣、售后服务差、物业管理水平低等侵害消费者权益的问题，也是造成卖楼难的重要原因。大量商品房的积压造成社会资源的巨大浪费，生产经营活动不能有效地形成经济和社会效益，投资不能及时收回使社会扩大再生产难以维系。房地产消费者权益保护不力的问题不解决，房地产市场就难以摆脱卖楼难的困境，房地产业也就不能健康发展。
二、房地产消费者权益保护理论上的障碍及其消除
（一）理论障碍
从当今世界各国消费者权益保护法的立法现状来看，房地产消费者权益受消费者保护法的保护程度较低，其法律实证意义很有限。这种情况的理论障碍主要表现在以下三个方面：
第一，在消费者权益保护法律关系的权利客体问题上，当今的消费者权益保护法主要局限于对消费者动产权益的保护，而很少包括不动产权益保护。一些重要的消费者保护国际法规范更明确规定其不适用于不动产，如《斯特拉斯堡公约》和《产品责任指令》均规定消费品主要指工业制成品，而不包括不动产。大多数国家现行的消费者保护法也与上述国际法规范相一致，不将房地产作为产品或消费品对待，不将其纳入消费者保护法的调整范围，明确将不动产纳入消费者保护法的只有极少数国家（如西班牙）。我国法律包括《消费者权益保护法》中并无动产与不动产之分，理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保护，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品相关的消费者利益保护为主，《消费者权益保护法》的主要配
套法律《产品质量法》、《食品卫生法》、《药品管理法》、《化妆品卫生监督条例》等，也完全是针对动产而言。
第二，在消费者权益保护法律关系的主体问题上，当今消费者权益保护理论的主流观念强调消费者仅指公民个人，而不包括法人。在1978年国际标准化组织消费者政策委员会第一届年会上，把消费者一词定义为“为个人目的购买或使用商品和服务的个体社会成员”；我国国家标准局1985年发布的《消费品使用说明总则》国家标准规定：“消费者-为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员”；理论界也大都认为“把消费者限于个体社会成员，这是国际上通行的做法”。（注：谢次昌主编：《消费者保护法通论》，中国法制出版社1994年4月版，第1页。）但我国目前房地产买方主要是法人，这不仅表现在公房首先是由单位购买，即单位直接与房地产经营者形成买卖（或共建、承包）关系，而且表现在即使是商品房也往往是以单位名义购买，然后再由单位转售给内部成员个人，真正以个人名义购买商品房的目前只占很小的比例。按照这种主体划分标准，多数购房（包括公房和商品房）的房地产消费者因为不是直接与经营者发生交易关系而不具备消费者权益保护法的主体资格，亦不能受到消费者保护法的保护。此外，我国目前房地产消费者的绝大部分属于公房消费，消费者的相对人并非经营者而是其各自的单位，按照消费者保护法的一般原理，没有经营者参加的消费关系不构成消费者保护法律关系。
第三，在消费者权益保护法律关系的内容问题上，消费者与经营者权利义务关系在大陆法中最早起源于合同法，基本属于债法的内容范畴；在英美法中则起源于侵权行为法而非一般的财产法。而房地产权益主要属于不动产权益，此种权益内容与大陆法债权内容的分野十分鲜明，与英美法的财产法较接近而与侵权行为法有较大距离。因此房地产消费者权益保护的内容在形式上与消费者权益保护法的传统内容显得不够匹配或兼容。我国《消费者权益保护法》的内容也主要与合同法相关，更由于系统物权法的缺位而基本上未体现物权法保护的因素和机制。
上述问题在理论界虽然未见正式作为立法障碍提出过，但客观上可能成为将房地产消费者权益长期排斥在消费者保护法的保护伞之外的理论依据，我认为这些障碍都是可以而且需要适时予以消除的。
（二）障碍的消除
第一，关于客体问题，首先动产与不动产之分并非通行的划分标准，普通法并无此说，而且随着现代社会经济的发展，一些动产或无形财产的价值甚至超过了不动产（如汽车、飞机、计算机软件）“其法律地位已近似于不动产”。（注：陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年4月版，第63页。 ）因而有学者认为“不动产与动产区分的这一理由业已丧失其重要性”，（注：［日］松坂佐一：《民法提要》，总则，有斐阁1975年第3版，第167页。）而且现代消费者保护的权利客体已不局限于人们通常理解的就一般产品发生的小额钱债，例如，美国60年代以来消费者运动所涉及的问题已深入到诸如汽车安全等较高级的领域；其次，笔者认为在国际法规范中排斥不动产消费者权益保护的根本原因在于，不动产买卖特别是涉及土地所有权的买卖由于涉及国家领土主权，因而在许多国家的法律中受到严格的限制，不可能给予外国人以本国人同等的房地产消费者权利，更不可能要求对此种权利的国际法保护。因此，国际法上对房地产消费者权益保护的排斥是顺理成章的事情，但这不应成为国内法的障碍。
第二，关于主体问题，实践表明，房地产消费者权益的法律保护与住房商品化成正比例关系，与住房福利化成反比例关系。在住房福利化体制下，由于大量公房的存在，房地产消费者的权益被公房所有者所吸收，房地产消费关系大量地表现为居民与公房所有者之间的关系，而不是消费者与经营者的关系，居民作为房地产消费者的主体资格受到很大局限，房地产消费者权益在相当大程度上是通过行政手段予以保护，而对法律保护并无特殊的要求。也正是由于消费者权益保护法与住房福利化政策在一些西方国家同步发展，才导致消费者权益保护法中房地产消费者权益保护的规范逐渐退化。我国住房改革前在房地产消费者权益保护方面同样存在上述问题。
在私有制条件下，公民基本上可以等同于消费者，法人等同于经营者
《论房地产消费者权益保护(第2页)》
★读了本文的人也读了：