论房地产消费者权益保护
在消费者保护法律关系中，商品无论经过多少次周转，最终的所有者仍然具有消费者的资格；房地产商品从单位法人所有转为个人所有之后，所有者当然取得消费者的资格，享有消费者权益，并为消费者保护法所保护。单位法人无论是作为房改过程中出现的“部分产权人”也好，还是作为其内部成员的房地产权益“代理人”或“监护人”也好，都只是一种过渡现象，且都不应成为剥夺真正的房地产消费者权利的理由。消费者保护法并非为了划分公民和法人两类主体而作此种划分，而是为了真正有效地实现对公民消费利益的保护，以维护社会的公平，使在商品经济高度发展中急剧膨胀起来的商业利益不致过度损害广大人民群众的基本生存利益，保护社会的稳定，维护有利于统治阶级的政治和经济秩序。只要客观经济生活有这种保护的必要，法律就应当将其纳入调整范畴，而不应拘泥于形式主义的教条。
第三，关于消费者保护法律关系内容问题，消费者保护法律关系的权利义务并非一成不变，而必须适应经济和社会发展的需要。现行消费者保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。欧洲大陆现代消费者保护法的最初形式首推19世纪末德、法、奥等国制定的分期付款买卖法。当时城市房地产消费关系中，以数量计算当属租赁关系比重较大，一无所有的工人和其他城市劳动者与房地产经营者（房主）相比较处于劣势地位，房主利用传统私法中契约自由等原则任意抬高租金，房客随时面临被逐出门外无家可归的命运，更谈不到优良的房地产服务。马克思恩格斯对工人住宅的恶劣程度曾予以强烈抨击，这是当时社会阶级矛盾激化的一个重要方面，对资本主义制度的存在和发展是一个严重威胁。也正是这种背景使以住宅租赁合同对房客权益特别保护为标志的欧洲大陆消费者
保护法应运而生；二战后欧洲住宅社会福利化的实行是此种消费政策的延续，其结果是住房消费关系中引入大量的公共行政机制，缓和了消费者与经营者的矛盾，法律对房地产消费者权益保护的程度随之逐步减小；而70年代以来在欧洲大陆经济政策私有化的右转趋势下，消费者房地产权益的表现形式也随之有所变化，由过去的承租人权益为重心转为购房者权益为法律所优先保护，六、七十年代以来发达国家针对一些新型消费合同制定的消费者权益特别保护法规如《租买法》、《分期付款销售法》和《消费者信用法》，对包括购房信贷中的买方或借贷方权益予以消费者权利性质的保护。另一方面，各国消费者保护法的内容早已超出当初的合同法和侵权行为法的局限，总的趋势是在社会经济生活中，消费者的哪一方面权益应当受到严格保护，国家便通过专门立法将其纳入消费者保护法的调整范畴，在消费者保护法的立法形式上大陆法国家与普通法国家的差异越来越小。
从以上分析可以看出，房地产消费者权益保护法律关系的内容与各国立法体系形式和法律传统虽然有一定联系，但决定性的因素在于客观物质生活决定的经济利益结构，在于房地产商品化程度，在于国家相关的经济政策需要。我国计划经济体制下城市房地产消费者权益主要表现为居民与公房所有者之间的关系，这种关系具有非营利性，而房地产管理部门的职责本身就包含有维护居民房地产权益的职能，是一种行政保护为主的体制；而住房商品化的改革客观上缩小了行政保护的范围，房地产消费者与经营者之间的关系成为市场经济关系的组成部分，客观上要求扩大法律保护的范围。而且改革的实践证明，房地产消费者已越来越不满足于民法的一般保护，而对依消费者保护法所确定的特殊或严格保护原则的需求日益迫切。
三、加强房地产消费者权益法律保护的构想
（一）房地产消费者权益结构
房地产消费者权益是社会经济生活中的一种客观存在，但此种消费者权益并非当然受消费者权益保护法的调整，“消费者权利，则是消费者利益在法律上的表现。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。”（注：谢次昌主编：《消费者保护法通论》，第119 页。）房地产消费者权益的内容和表现形式是多种多样的，不同的权益受消费者保护法的保护程度亦应有所区别。这种区别的意义在于：
第一，房地产消费者不同的权益与公民生存基本权利的联系程度不同，法律保护的严格程度因此而有所区别。例如，一般居民住宅的权益与豪华别墅的权益相比，虽然前者的价值要低得多，但它对于消费者生存的意义往往比后者重要得多；又如，事关消费者生命安全的房屋质量权益与诸如租金之类的消费者公平权益相比，前者显然要重要得多。
第二，法律向房地产消费者保护倾斜的程度根本上取决于经济发展水平和房地产商品化程度。在商品经济不够发达的情况下，对消费者权益的过度保护将使经营者的利益受到损害，因此纳入消费者保护法的房地产消费者权益应当是那些迫切需要法律予以特别保护的权益，而对那些通过民法等一般法保护即可以保证实现社会公平的房地产权益，则不必纳入或不必超前纳入消费者保护法的范畴。
第三，国家对房地产业的政策取向决定了对不同房地产权益保护的侧重程度。例如，在福利化住房政策主导下，法律优先保护的是承租人的房地产利益；而在住房商品化政策主导下，法律则优先保护购房者的利益以鼓励人们买房，对承租人的房地产权益保护的力度应当相应有所限制，因为过分保护承租人的利益显然会阻碍住房商品化的进程。例如澳门近年来为促进积压商品房的销售，对旧的租务法进行重大修改，其中包括对房屋承租人权利由旧法的严格保护修改为适度保护（一些曾实行住房福利化政策的欧洲大陆国家七、八十年代以来也不同程度地对租务法进行了这种性质的修正）。
第四，房地产消费者权益往往与既存的立法体系中的相关制度联系，如民法的不动产制度和合同制度、建筑法中的房屋质量制度、房地产管理制度、金融法中的购房信贷制度等，这种联系在比较和谐的状态下不宜轻易予以突破，也应当防止保护房地产消费者权益的专门立法与既存法律发生竞合：“消费者保护法广泛地存在于各种法律规范之中，不受部门的限制。凡对消费者利益具有保护功能的法律规定，都是消费者保护法的组成部分”。（注：李昌麟：《消费者保护法》，法律出版社1997年版，第49页。）对房地产消费者权益的保护可通过完善相关法律的途径实现，并在相关法律中规定对不同种类的房地产权益予以不同程度的保护，这要比笼统地在消费者保护法中作出“一刀切”式的规定更有利。
房地产利益结构与法律的价值结构具有一致性。“法律的价值是一个多层次的有机整体。大体上可以归纳为三个层次，第一个层次是法律作为一种社会存在，在总体上所具有一般的价值，这种价值追求通常被描述为实现社会公正、效率、自由和福利。第二个层次是每一个法律部类的特定价值。……第三个层次是各种法律制度的价值。……消费者保护法作为一种类型的法律（第二层次）亦有其明确的价值取向，即消费者的人身、财产安全，交易公平和消费者福利”：“安全是指消费者保护法最基本的价值追求，包括人身安全和财产安全”：“交易公平是指消费者在与经营者的交易中能够获得公正、平等的对待，消费者获得的商品和服务与其支付的货币价值相当”：“消费者福利主要是消费者消费需求的满足问题”。（注：前揭书第49—50页。）我认为，事实上第三个层次不仅适用于狭义上的消费者保护法，也适用于广义上的消费者保护法，即各相关法律中有关消费者权益保护具体规定的价值取向也是有轻重和先后次序之分的。房地产消费者权益中的哪些部分为法律的一般保护（广义消费者权益保护）、哪些部分纳入消费者保护法予以特别保护（狭义消费者权益保护），实际上是解决其法律价值的第一层次和第二层次划分的问题；而对房地产消费者不同权益予以何种性质和程度的保护问题，实际上是解决其具体法律制度的价值问题。
基于上述分析，我国房地产消费者权益保护可分为三个层次：
第一个层次是民法、刑法、建筑法、房地产法、金融信贷法等与消费者保护法相关的法律保护。根据我国的现实情况，可将房屋租赁关系、房地产消费信贷关系、房屋维修服务关系等归于此保护层次。但必须明确的是，当这些法律适用涉及房地产消费者基本生存利益的时候，应当体现法律对消费者权益优先保护的原则；涉及这类问题的法律竞合，应当优先适用有利于消费者权益保
《论房地产消费者权益保护(第3页)》
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