论房地产消费者权益保护
第二个层次是我国《消费者权益保护法》对房地产消费者权益的特殊保护。应当在立法上至少是在理论上明确将基于商品化的房地产消费关系纳入该法的调整范围。事实上重要的是这一层次的保护主要是对《消费者权益保护法》中相关概念和制度的理解在观念上要有所更新，例如对该法中的商品的理解应当突破《产品质量法》中产品的传统观念；对消协工作范围的理解应当突破工商管理部门对日用消费品经营进行管理的传统观念。
第三个层次是《消费者权益保护法》中
各种房地产消费者权益的不同法律价值。房地产消费者生命和财产安全的价值应当是最高的消费者权益，法律的保护应当最为严格，对侵害房地产消费者这一权益的行为应当予以最严厉的制裁，例如因房屋质量问题对消费者人身或财产安全造成损害的，不应当适用民法的实际损失赔偿原则，而应当借鉴国外消费者保护的有关规定，予以严厉的惩罚性高额赔偿；其次是房地产消费者公平交易的价值，法律对房地产消费者这方面权益保护的严格程度仅次于生命和财产安全方面的权益，特别是对经营者故意损害消费者公平交易权益的行为应予以制裁，例如对用欺诈方式损害消费者权益者，予以双倍赔偿的惩罚性制裁措施；再次为消费者福利价值，例如中介服务、售后服务和物业管理服务等主要体现房地产消费者的此种利益。在不直接涉及前两种消费者权益法律价值的前提下，消费者保护法在实体法上与民法等一般法区别不太大，但在程序上要有利于使消费者权益及时、合理而又经济地得到保护。
（二）完善我国房地产消费者保护立法的初步设想
结合我国的立法现状，大致可有三种选择方案：
1.修改《消费者权益保护法》，明确规定将房地产消费者权益纳入该法的保护范围。鉴于现行的《消费者权益保护法》对房地产消费者权益的保护不够明确，可通过修改法律的途径明确该法适用于房地产消费者权益保护，并增加若干专门适用于房地产消费者保护的条款，如期房权益的保护、物业管理等服务权益的保护、产权权益的保护等。此种方案的优点在于法律实证意义突出，规范直接，保护力度较强。不利之处在于：第一，房地产消费者权益的内容十分丰富，《消费者权益保护法》作为消费者保护的一般法不可能规定得很具体；第二，房地产消费者不同的具体权益随经济和社会的发展要求保护的程度和侧重不同，而《消费者权益保护法》不宜频繁修改。
2.制订保护房地产消费者权益单行法规。该法规与《产品质量法》、《食品管理法》、《药品管理法》等消费者保护特别法具同等地位，可以对房地产消费者各种权益的保护要求和方式作全面具体的规定。此种方案的优点在于立法内容较为完整，规范全面具体，操作性强。不利之处在于：第一，房地产消费者各种权益的法律性质差异很大，既包括物权法权益，也包括合同法权益，既包括大金额的买方权益，也包括小额的接受服务的权益，立法技术难度较大；第二，房地产消费者权益内容庞杂，一部法规难以穷尽，且广泛涉及诸多相关法律，易导致法律适用的竞合，主要是与民法通则或未来的民法典、房地产法、合同法、建筑法等法律的竞合，虽然可以强调对有关公民基本生存权利的规范优先适用的竞合规则，但制订新法和修改法律毕竟要以防止而不是增加竞合为宜。
3.在各种涉及房地产消费者权益的立法中明确房地产消费者的资格。我国涉及房地产消费者权益的相关立法主要包括《民法通则》、《城市房地产管理法》、《合同法》及相关法规，以及今后可能制订的《消费信贷法》、《物业管理法》等。这些立法中应明确使用消费者的概念，或承认相关主体具有消费者性质，以赋予主体以消费者法律资格，进而使其享有消费者权利，并明确规定与消费者保护法一致的保护原则。此种方案的优点在于简便易行，针对性强；不利之处在于，立法总体进度可能滞后，相对于目前保护房地产消费者权益以及时解决房地产市场疲软等问题的迫切要求来说，应急功能显得不足。我认为，只要较好地解决了对房地产消费者权益应当适用消费者权益保护法规则这个理论和观念问题，使全社会都有了这种法律意识，第三种方案虽然显得保守却较为可行。
周珂
《论房地产消费者权益保护(第4页)》
★读了本文的人也读了：