房屋的交付与物权变动

效力待定合同又有什么意义？坚持该观点还有一个难以自圆其说的矛盾就是，在每一个时间点都因符合“权利人不予追认、处分人未取得处分权”而为无效合同，其后果应为自始没有约束力，那么如果合同成立后的一个时间点“权利人追认或取得处分权”则该合同生效，一个连续无效的合同又何以转化为有效呢？依附停止条件法律行为来理解效力待定合同，条件成就之前并非无效，而是不生效力，即其效力处于停止状态。该合同对双方当事人来讲还是有约束力的。关于条件成否未定之前之效力，有学者认为“条件成否未定者，其成就未定，其不成就也未定之谓也，条件之成否既未定，则附条件法律行为之效力，是否发生或消灭，自亦未臻确定，因而发生下列之问题。”⑧该问题是指期待权和期待权之保护。其所谓期待权，“亦称希望权或复归权。即条件成否未定前，法律行为之当事人可能取得权利之希望是也。盖附条件之法律行为，其条件虽成否未定，但机会究属参半，即不无成就之可能，如一旦成就，则当事人一方必因之取得权利，而另一方亦必因之而负担义务，此种将来可能取得之权利谓之附条件的权利，义务谓之附条件的义务，学者从权利一方面立论，遂将附条件的权利成为期待权。……期待权法律上既认为是一种权利（此种权利与开始继承前，法定继承人所有之继承权相类似），自当加以保护，故我民法（指台湾地区民法典-引者注）第100条规定：‘附条件法律行为当事人，于条件成否未定前，若有损害相对人因条件成就所应得利益之行为者，负赔偿损害之责任。’” ⑨参照上述解释，效力待定合同在条件成否未定之前应该有一定效力的，除上述期待权及其保护外，如果当事人有履行行为，相对人可以受领并保有受领利益，比如新庄公司向银建公司转让写字楼为效力待定合同，银建公司可以接受新庄之履行并保有履行利益，其基础就是该期待权，同样新庄公司接受银建公司交付价款也应作同样理解。当然如果当事人如果不履行，相对人也不能请求履行。基于这种解释，银建公司占有写字楼自难谓没有正当权源，由此也有上述“占有连锁理论”之适用，新庄公司、吉春公司不能请求返还占有。

　　吉春公司要求解除合同，并向银建公司主张返还占有，可以理解为拒绝追认，但此时仍为效力待定合同，因为新庄公司仍有取得所有权之可能。既然效力待定，如上所述，当然吉春公司不能请求银建公司返还占有。

　　二、不动产登记与物权变动

　　（一）表现为过程的不动产登记

　　传统的物权法理论认为，作为引起物权变动的事实的“……登记，系将不动产物权之变动事项，……完成登记程序，记入登记簿而言。”⑩但在实务操作的过程中，登记行为实际上是一个过程。这就会发生一个问题，即当事人提请登记以后，完成登记之前，不动产上的权利状态如何？这不仅对当事人的利益影响重大，在实际操作中做法也不一致。比如，规定自登记机关受理当事人过户申请之日起物权发生变动者有之，比如《上海市房地产转让办法》；规定自登记机关登记之日发生物权变动，比如《北京市城市房地产转让管理办法》、《深圳经济特区房地产转让条例》和《广东省城镇房地产转让条例》。

　　从登记申请到登记完成是一个比较长的时间，《建设部城市房屋权属登记管理办法》第27条的规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；《北京市城市房地产转让管理办法》第22条规定自受理之日起20个工作日内办理房权属移转登记。在上述期间内，物权何时变动、出卖人能否撤回申请或买受人能否撤回申请对双方当事人至关重要。所以，对申请登记到登记完成这段时间内买卖双方当事人的权利状态在理论上作出界说，在制度设计上给出答案。

　　（二）债权法视野中的不动产登记

　　1.向登记机关提出申请是吉春公司履行契约义务的行为

　　在本案的不动产买卖合同中，作为出卖人，吉春公司除了向新庄公司交付标的物的义务，还承担移转所有权的义务。吉春公司已履行了交付义务。那么，吉春公司如何履行移转所有权的义务？在登记主义要件下，吉春公司履行移转所有权的义务的方式就是按照法律、法规、规章的规定向登记机关表达要移转所有权给新庄公司的意思，并向登记机关提交相应的权属证书和证明文件等，其表现形式是共同向登记机关提出申请。如果该申请被登记机关受理，从履行合同义务的角度来讲，只要吉春公司和新庄公司共同向登记机关提出申请，其履行行为已经完毕，因为新庄公司能否取得所有权，仅在于登记机关是否给予登记。如果吉春公司对标的物的权利有瑕疵，那也应该是瑕疵担保责任所涵摄的范围。

　　那么，此时吉春公司能否反悔，主张登记机关不给予登记？我们的答案是否定的，理由如下：

　　首先，吉春公司不能随意撤销登记机关的行为。对不动产登记的性质，学界也

有分歧。有学者坚持“公法上行为说”，认为不动产登记是行政行为，“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为”？；有学者坚持“证明行为说”，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准”？；还有学者坚持“私法上行为说”，认为登记性质上为私法行为当无异议，其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。故此，立法者应注意登记之私法属性及保护交易安全之功能，应摈弃批准式的行政行为观念，剥夺登记机关之行政特权，确立其为法律服务、为当事人服务的立场，这对中国真正登记制度的建立具有指导性意义。“？不管是哪一种观点，不动产登记是当事人的行为和登记机关行为结合，如果没有当事人的申请，登记机关的行为无从谈起；没有登记机关的登记行为，物权也不生变动。当然这是在登记要件主义下谈论该问题。登记机关受理当事人的申请后，如果允许吉春公司或新庄公司撤销，那撤销的不仅是当事人之申请行为，还包括登记机关之受理、审查等行为。共同申请而启动的登记程序，当然也应当基于双方当事人共同的合意才能中止。这样做不仅保护一方当事人的利益，并且也避免因当事人的随意而造成国家资源的浪费。

　　其次，既然向登记机关提交登记申请是履行合同的行为，那么新庄公司就有接受履行并保有履行利益的权利。该履行利益就是不动产物权变动的申请接受了登记的受理，并期待取得相应的权利。同样，对新庄公司来讲，其接受吉春公司的履行的方式也是向共同向登记机关提出登记申请的行为，也不能单方面撤销申请。也就是说从履行合同的角度来观察，吉春公司和新庄公司共同向登记机关提出登记申请既是吉春公司履行合同义务行为，也是新庄公司受领履行的行为，登记机关一旦受理，双方当事人的履行、受领即告完毕。如果要改变这种局面，必须双方当事人就此重新达成协议才可以。

　　（三）物权法视野中的不动产登记

　　1.吉春公司、新庄公司共同向登记机关提出登记申请的法律意义

　　萨维尼认为，交付具有一切契约之特征，是一个真正的契约，一方面包括占有之现实交付，他方面亦包括移转所有权之意思表示。？他在交付中找到了物权合意。其实，登记要件主义下的不动产交易中，双方当事人的物权合意更突出的表现在登记阶段，因为局限于交付，我们无法解释先登记后交付情形中的物权变动。退一步讲，即便是不承认物权行为的存在，在不动产交易的双方当事人向登记机关办理登记时物权变动的意思是不容否认的。《城市房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”但对由谁提出申请、如何申请等并没有规定。《建设部城市房屋权属登记管理办法》第17条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”《北京市城市房地产转让管理办法》规定的更明确，第21条规定：“房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内，向市或者区、县国土房管局申请办理房地产权属转移登记，并提交下列文件？？”第22条规定：“市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请，对当事人提交的文件不齐备的，应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件；对当事人提交的文件齐备的，应当即时受理。对符合登记条件的，自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记；对不符合登记条件的，应当书面告知当事人不予登记的理由。”尽管上述规定不尽一致，但是我们可以总结出以下几点：第一，房地产交易的当事人双方共同向登记机关提出申请；第二，向登记机关申请时提交的文件包括权属证明、转让合同、转让当事人的身份证明等；第三，登记机关受理申请后，经过审查给予登记。转让双方当时按照上述规定向登记机关提出申请，足以证明他们之间物权变动的合意的存在。

　　2.物权变动的合意是否具有拘束力

　　“在德国民法，学说上认为物权契约不具债法上的因素，不具拘束力，当事人一方得自由撤回之。其例外具有拘束力，须具备德国民法第873条第2项的要件：‘成立合意之当事人，在未为登记前，仅以双方之表示，已由法院或公证人作成证书，或其表示系在土地登记官署前为之，或曾向之声请登记，或权利人已将

《房屋的交付与物权变动(第2页)》