论无效房屋转租合同的处理

无效房屋转租处理没有明确的法律依据，导致在理论上和实践中存在不尽相同的看法，这些不同的主张在实践中因为不同的应用导致不同的审判结果，违反了法律的同一性原则，不符合法律规定的原意。因此，必须严格依照无效行为的法律精神来处理无效房屋转租合同。就无效合同来说，由于合同本质上违反法律规定，因此，合同从订立时起就没有法律约束力，对于己经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。无效房屋转租合同订立前的状态就是房屋转租人向出租人支付租金，并享有对房屋的使用收益权利。无效房屋转租合同没有履行的，便不再履行。对于已经履行的无效房屋转租合同，恢复原状的情况应是承租人将房屋退还给转租人占有使用，并将占有房屋期间相当于转租人向出租人支付的租金额交付给转租人。在这里，由于非法转租人以约定的租金额取得房屋的有使用和收益，在因非法转租而没有实际占有使用房屋期间以相同的租金额得以返还，是房屋转租人和出租人共同确认的房屋使用收益。事实上，行为人之所以会非法转租，其往往是为了谋求相应的利益，绝大多数情况下，转租人往往以高于原租金的租价进行转租，因此，高于原租金的差额就应该予以返还。例如，某甲以每月500元的租金向某乙租房一间，租期一年。但甲不顾租赁合同有不得转租的约定，擅自以每月600元的租金将房屋转租某丙。某丙在交了3个月的租金并实际使用了3个月后被某乙发现，乙便解除了和某甲的租房合同。这里甲应退还给丙因转租3个月的盈利300元。这样的处理，一方面达到了恢复原状的目的，另一方面，又使得无效的合同当事人不能基于无效行为达到获利的预期目的。

　　注释：

　　①许多法院的民事判决认为，虽然房屋转租合同无效，但因为转租中承租人实际使用了房屋，应支付房屋使用费。所以，承租人基于无效房屋转租合同要求转租人返还租金的诉讼主张不能成立。

　　②于利明：《民商法研究》（第二辑），法律出版社1999年版，第415页。

　　③柳经纬主编：《债权法》，厦门大学出版社2000年版，第33页。

　　④习龙生等主编：《中国房地产法实务全书》，今日中国出版社1994年版，第1598页。

《论无效房屋转租合同的处理(第2页)》