房屋承租人优先购买权之研究

购买权。如果房屋租赁合同已经办理了登记备案手续，则承租人之优先购买权就具有对抗第三人的效力。此时，因房屋租赁合同登记在先，典权关系登记在后，故可依其登记顺序之先后，使承租人的优先购买权优先于典权人的优先购买权而行使。此为“登记在先，权利优先”原则的表现。

　　六、侵害承租人优先购买权的救济

　　因出租人未履行通知义务致使承租人的优先购买权受到侵害的，承租人有权提起诉讼。此时承租人可以寻求什么样的救济，应区分其优先购买权是否具有对抗效力而定。

　　其一，在房屋租赁合同办理了登记备案手续的场合，因承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力，所以一方面，承租人可以根据《民通意见》第118条的规定，请求人民法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，如果已经办理了房屋过户登记手续的，并得请求涂销出卖

人与第三人之间的所有权移转登记；另一方面，承租人可将其愿意以“同等条件”行使优先购买权的意思表示以书面形式通知出租人，由此即在出租人与承租人之间成立以“同等条件”为内容的买卖合同，承租人因此取得请求出租人向其转移房屋所有权的债权。嗣后如果出租人拒绝履行该买卖合同，承租人并得请求法院强制执行。有学者认为，基于对出卖财产占有、使用的事实，优先购买权人即可通过行使权利而取得出卖财产的所有权。［43］这一观点值得商榷，因为优先购买权人行使其权利的结果，只不过是与出卖人之间成立一个买卖合同而已，只有该买卖合同履行之后，优先购买权人才能获得出卖财产的所有权。在司法实践中，有些法院仅仅通过宣告出租人与第三人的房屋买卖合同无效的方式来确认承租人享有优先购买权，对于承租人行使优先购买权的要求则视而不见，或者对承租人提出的确认与出租人以“同等条件”成立买卖合同的请求不予支持，这显然无法有效地保护承租人行使优先购买权的行为，应予改正。

　　其二，如果房屋租赁合同未办理登记备案手续，则承租人的优先购买权就不具有对抗第三人的效力，承租人无权请求宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，此时即因第三人是否取得房屋所有权而对承租人产生不同的影响。在第三人通过办理过户登记手续而取得房屋所有权的情况下，因出租人已经丧失了房屋所有权，按照《合同法》第132条第1款的规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，所以承租人就无法再通过行使优先购买权而与出租人之间成立买卖合同。此时承租人只能请求出租人承担损害赔偿责任，其依据是出租人违反通知义务，侵害承租人的优先购买权这一形成权。［44］在第三人尚未取得房屋所有权的情况下，因出租人仍然享有房屋所有权，所以承租人可以通过行使优先购买权而与出租人之间成立以“同等条件”为内容的买卖合同，其结果是，在出租人与第三人、出租人与承租人之间形成房屋的双重买卖关系。此时，按照处理双重买卖的一般规则，应当由先办理完过户登记手续的买方取得房屋所有权，至于未能取得房屋所有权的另一个买方，只能追究出卖人的违约责任。

　　注释：

　　［1］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第505页；孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第170页。

　　［2］参见戴孟勇：《先买权：理论与立法》，载郭道晖主编：《岳麓法学评论》第一卷，湖南大学出版社2000年版。

　　［3］下文如无特别说明，“承租人”以及“承租人的优先购买权”均是指房屋承租人而言。

　　［4］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第505页；戴孟勇：《先买权：理论与立法》，载郭道晖主编：《岳麓法学评论》第一卷，湖南大学出版社2000年版，第49页。

　　［5］参见房绍坤：《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》，载杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第333页。

　　［6］参见张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载《西南民族学院学报（哲学社会科学版）》1999年第1期，第167页。

　　［7］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第493页。

　　［8］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第493页。

　　［9］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第494-495页。

　　［10］较详细的介绍和评论，可参见房绍坤：《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》，载杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第334-335页；王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第506-507页。

　　［11］参见房绍坤：《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》，载杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社1994年版，第334-335页；王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第779页；张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载《西南民族学院学报（哲学社会科学版）》1999年第1期，第168-169页。

　　［12］参见［德］迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第78页；［德］卡尔。拉伦茨：《德国民法通论》上册，王晓晔等译，法律出版社2003年版，第290页。

　　［13］参见《天津市房屋租赁管理规定》第13条第3款；《上海市房屋租赁条例》第15条第2款。

　　［14］参见史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第246-247页。

　　［15］参见《贵阳市城市房屋租赁管理办法》第6条、第32条；《兰州市城镇房屋租赁管理实施细则》第3条；《常德市城镇房屋租赁管理办法》第3条；《天津市房屋租赁管理规定》第6条；《厦门市房屋租赁管理规定》第3条；《安徽省城市房屋租赁管理办法》第3条；《哈尔滨市城市房地产市场管理条例》第45条。

　　［16］参见《常德市城镇房屋租赁管理办法》第2条；《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（一）》。

　　［17］参见史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第137-138页。

　　［18］参见谢在全：《民法物权论》上册，中国政法大学出版社2000年版，第491页。

　　［19］例如，《抚顺市房产抵押管理暂行办法》第14条规定，抵押人因不能清偿债务，抵押房产被处分或拍卖时，原承租人在同等条件下有优先购买权；《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第35条规定，抵押人不能清偿债务，抵押房地产被处分或者拍卖时，租赁期限已满的，承租人在同等条件下，有优先购买权。根据《北京市房地产抵押管理办法》第26条和第28条的规定，抵押权人委托有关机构出售或者拍卖抵押房地产时，应书面通知共有人和承租人，共有人和承租人依法享有优先购买权；根据《广州市房地产抵押管理办法》第37条和第44条第1款的规定，在以拍卖、转让等方式处分已出租的抵押物时，承租人在同等条件下享有优先购买权。

　　［20］例如，《上海市房地产抵押办法》第56条仅承认在抵押人和抵押权人协议以折价、变卖方式处分抵押物的情况下，房屋的按份共有人和房屋承租人有权行使优先购买权，而将拍卖排除在外；按照《徐州市城市房地产抵押办法》第41条的规定，以作价转让或者变卖方式处分抵押房地产的，抵押房地产的按份共有人和承租人在同等条件下享有优先购买权；在以拍卖方式处分抵押房地产前，抵押权人应当书面通知享有优先购买权的共有人和承租人。

　　［21］参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第511页。

　　［22］参见王泽鉴：《民法学说与

判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第507页。

　　［23］参见《蚌埠市城市房屋租赁管理办法》第23条，《成都市城市房屋租赁管理办法》第16条，《天津市房屋租赁管理规定》第25条。

　　［24］参见《贵阳市城市房屋租赁管理办法》第17条。

　　［25］参见《青岛市城市房产交易管理办法》第11条，《广州市房地产交易管理办法》第10条。

　　［26］参见［德］迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第89页。

　　［27］参见《德国民法典》第505条；王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社1998年版，第507页。

　　［28］参见［德］曼弗雷德·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第243页。

　　［29］参见［德］迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第79页。

　

《房屋承租人优先购买权之研究(第7页)》