一房二卖案件的处理

依《商品房司法解释》第九条的规定，在后买方行使惩罚性赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错。即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实，“导致合同无效或者被撤销、解除的”。由于卖方的故意隐瞒行为排斥了在后买方与卖方恶意串通的可能性，所以第九条（在后买方的惩罚性赔偿请求权）与第十条（在先买方对在后合同的无效请求权）在适用范围方面绝对不可能交叉。不过，其与第八条（在先买方的惩罚性赔偿请求权）却能够并经常交叉。如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约，则在先买方可能依据第八条规定获得惩罚性赔偿请求权，而在后买方却有可能依据第九条的规定取得惩罚性赔偿请求权。但两者的惩罚性赔偿请求权不可能同时行使。因为二者均以无法获得房屋为前提。事实上，在先买方与在后买方不可能都得不到房屋。总有一方能实际得到房屋所有权从而无法行使惩罚性赔偿请求权。客观上能够行使惩罚性赔偿请求权的，只能是得不到房屋的另一位买方。

　　3、惩罚幅度

　　也许是受《消法》的影响，不少人将惩罚赔偿理解为双倍赔偿。实际上并非如此。就理论而言，惩罚幅度取决于多种因素。比如强弱双方的实力差距、滥用优势的频率和危害、强者违法行为被揭露的难度和概率、违法者实际承担责任的能力等。因此惩罚幅度不可能局限于双倍。高于或低于双倍都是正常的。《商品房司法解释》所规定的惩罚幅度实际上是接近但不等于双倍。无论是依据第八条还是第九条的规定，无论是在先买方还是在后买方，都有权要求房地产企业“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”可见，房地产企业的责任有三：一是返还房款和利息，二是赔偿损失，包括直接损失和特定的间接损失，三是不超过已付购房款一倍的赔偿。因此，惩罚的基数并非买方的全部损失，而只是以房款为基数。而且并非全部房款，而仅仅是已经交付的那一部分房款。即使对于已付房款，也并不是当然的一倍，而是不超过一倍，既可以等于也可以小于一倍。所以就买方而言，其所得到的赔偿是少于但接近于损失总额的两倍的。可见，该项惩罚比《消法》的惩罚幅度略小一些。笔者认为这是合理的。毕竟房屋的价值远远大于一般的消费品，过重的惩罚既可能使买方获得过分的赔偿而有失公正，也可能使房地产企业蒙受过大的损失从而最终影响到我国房地产市场的培育和发展。

　　陕西省高级人民法院·赵建民

《一房二卖案件的处理(第3页)》