商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题

　　在大量发生商品房预售合同转让行为的今天，合同欺诈等行为也有上升趋势。有的人根本没有与开发商签定商品房预售合同，也不享有预购人主体权利，却声称自己是预购人而与受让人签定转让协议，利用当前房屋价格飞涨，以至于新房尚未竣工已经转手多次，进入二手房市场交易的现状和消费者由于害怕买不到房而不能作出理智选择的心理，进行合同诈骗。受让者往往只要看到有新房房源，或者购房号就很爽快地交纳定金，甚至未先对转让人的情况进行充分调查就把部分购房款给转让人，导致了很多经济问题和社会问题，甚至导致犯罪。实行商品房预售合同的登记备案制度可以有效避免这种受骗的风险。如果预售人严格按照这个规定履行登记备案手续，受让人只需要在签定转让合同之前到当地房地产主管部门查阅登记材料，便可对转让人的真实情况做一个了解。现实中有许多的转让人借口商品房预售人未登记预售合同，而要求受让者到预售人处查询合同，孰不知这里的预售人并非真正的开发商，而是与转让人串通好的共犯，受让人吃亏上当在所难免。因此交易各方严格执行登记备案制度有很重要的现实意义，尤其是处于弱势地位的预购人和受让人，更应该监督预售人履行这样的手续。

　　总之，商品房预售合同的相关规定已经比较完善，然而关于其转让的问题，却出现了法律法规的缺位，现今主要依靠一些部门规章和地方性法规进行调整。商品房预售合同转让行为是符合市场经济的运行规则的，并可能会继续发展下去，然而这种行为并不是不需要任何的限制，靠市场自身就能调整好的。所以建议有关立法部门尽快制定这方面的法律规定，使这种转让行为有法可依，避免恶意的投机炒作行为，这对我国房地产市场的健康稳定发展和维护社会稳定无疑具有重要的意义。

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　　张平