合作开发房地产合同研究

以划拔土地使用权作为合作开发条件时，对其在合同中约定的土地使用权出让金的支付主体宜从宽理解，即合作任一方支付该费用均可，决定合作开发行为有效性的关键在于应依法补办土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金，而非由何人缴纳土地使用权出让金。

　　三、注册资本与投资总额

　　房地产开发合作企业通常是具备法人资格的有限责任公司，因此合作各方应同时受我国公司法及外商投资法律关于注册资本和投资总额方面规定的约束。通常来说，投资总额指合作项目所需要的全部投入额，包括土地及其开发成本、项目建造成本、合作公司运作成本及相关税费等，而注册资本则仅占投资总额的一定比例。对房地产开发项目而言，由于资金投入量大，因此注册资本往往仅占投资总额的小部分。

　　合作方对合作公司的注册资本以外的投资在法律上应如何定性，颇成问题。一般来说，股东注册资本以外的投资应属股东贷款性质，合作公司应在其将来的经营收益中予以偿还，并可作为开发成本列支。合作公司破产或因其他原因清算时，该部分应认定为公司负债而非股东权益。但由于中外合作经营企业的契约型合作的特点，双方可能在合作合同中作出特别约定，或虽未作特别约定，但从其约定可得出合作一方不得就其注册资本以外的投资主张债权的结论。在不违反法律和行政法规强制性规定的情况下，此种条款应属有效条款。如合作合同约定，全部投资总额由一方投入，双方按约定比例以实物分成的方式分配项目全部收益，在此种合作模式下，很难将资金投入方超出注册资本的投资视作其对合作公司的债权。

　　现实中，由于商品房预售制度的存在，在项目开发到一定程度后，可以通过预售方式筹集建设资金，因此资金投入方可能不需要足额投入合同约定的投资总额中注册资本以外的部分即可完成项目开发。在此情况下，另一方是否可追究其违约责任，颇值商榷。理论上，合同应当信守，殆无疑义，但如其不履行无损于合同目的的实现，或其不履行在经济上并无意义，则强制要求其履行在法律上应没有必要。我们认为，股东的注册资本投入义务与注册资本以外的投资义务在法律上的地位并不完全相同。《公司法》第25条第2款规定：“股东不按照前款规定缴纳所认缴的出资，应当向已足额缴纳出资的股东承担违约责任”，此处的“出资”应理解为注册资本的出资。对注册资本以外的投资，只要不影响项目的开发建设，对合作公司与合作对方没有造成损失，追究资金投入方的违约责任在法律上没有必要。此外，由于注册资本以外投资的法律性质通常为股东贷款，是合作公司的对外负债，因此即使强制资金投入方履行了这部分出资义务，他也可以请求合作公司从经营收益偿还（合作合同可约定该部分资金的利息），这样反而会增加合作公司的资金运作成本，对各方均属不利益。

　　四、利益分配

　　利益分配方式是中外合作经营企业与其他法人型企业最为主要的区别之一。中外合作经营是契约型合营，而非股权型合营，合作各方是通过合同对其收益分配进行约定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例进行收益分配，因此在利益分配上存在多种形式。即使合作企业的组织形式是有限责任公司，由于中外合作经营企业法相对公司法而言属特别法，依特别法优于普通法的原则，在利益分配上可排除公司法的适用。加上我国中外合作经营企业法又允许外商在一定条件下提前收回投资，更使得中外合作经营企业在此问题上呈现出多样化的特点。

　　1、以合作公司开发的商品房分成的方式进行利益分配的问题这种分配方式其实就是产品分成的方式，是中外合作经营企业采用得较多的一种收益分配方式。在中外合作经营房地产开发企业合同中约定以开发所得商品房分成的方式进行收益分配并不为法律所禁止，合作公司直接将开发所得商品房分配予合作各方作为其投资收益应以保证合作公司的偿债能力为前提。在法律上，股权的受偿地位始终弱于债权，虽然中外合作经营企业在分配方式上可灵活处理，但合作公司始终是一个独立的企业法人，合作各方作为合作公司的股东，不能以损害合作公司债权人利益的方式分享股份收益。只有在公司有盈余的情况下，股东才能分配公司经营收益。中外合作经营企业的特殊性只是在具体分配方式上可多样化，并不意味着可分配收益有何不同，更不意味着合作各方的股权可取得优先于债权的超然地位。现实中，不少中外合作经营房地产开发企业在项目建成后即将开发所得商品房自行分配，这种分配或采取将商品房转至合作一方名下的方式，或采取将分配予各方的商品房销售所得直接分配予合作各方的方式，而采取后者的尤多，因为前者会因商品房转名而产生一重交易税费。我们认为，这种方式在合法性上存在问题。一方面，这种分配方式在实质上是对利润的提前分配，而股东提前分配利润只有在中外合作经营企业法规定的特定情况下才为法律所允许，而且立法在其分配主体、分配方式和审批程序上有特别规定。此点后面还要述及。另一方面，由于合作公司最终的经营状况难以判定，在其或有负债的具体金额尚不明朗的情况下提前进行分配，将极可能损害合作公司债权人的权益。当然，不可能要求合作各方非得等到合作公司经营完毕后才能分配开发所得商品房，在以下两种情况下，可以分配商品房：其一，在合作公司解散的情况下，如尚余有商品房未曾售出，则在履行清算程序后，合作各方可将其作为清算所得进行分配；其二，在合作公司当年盈利的情况下，合作各方也可以其分配所得利润折算成商品房进行分配。

　　2、合作外方提前收回投资的问题《中外合作经营企业法》第21条第2款规定：“中外合作者在合作企业合同中约定合作期满时合作企业的全部固定资产归中国合作者所有的，可以在合作企业合同中约定外国合作者在合作期限内先行回收投资的办法。合作企业合同约定外国合作者在缴纳所得税前回收投资的，必须向财政税务机关提出申请，由财政税务机关依照国家有关税收的规定审查批准。”这是关于中外合作经营企业合作外方提前收回投资的主要法律依据。这一规定所设定的外商可提前收回投资也成为中外合作经营企业的主要法律特征之一，被中外合作经营企业所广泛采用。但是，这一规定在操作方面有可能影响到合作公司的对外偿债能力，甚至演变成了提前分配利润，从而违反公司法关于股东责任的相关规定。如前所述，如将该规定理解为允许外方在合作公司不能明确是否确有盈余的情况下提前收回投资，有可能损害合作公司债权人或潜在债权人的利益。《中外合作经营企业法》第21条第3款虽然规定中外合作者应当依照有关法律的规定和合作合同的约定对合作企业的债务承担责任，但其规定并不清晰。为此，《中外合作经营企业法实施细则》规定了合作外方提前收回投资的三种方式：扩大合作外方的收益分配比例；在合作企业缴纳所得税前回收投资；以分取合作公司固定资产折旧费的方式提前收回投资（该方式是由外经贸部规定的）。后两种方式应经财政税务部门批准，并报外经贸行政主管部门审批。同时规定，合作企业的亏损未弥补前，合作外方不得先行回收投资。外经贸部在1996年颁布的《关于执行〈中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则〉若干条款的说明》中，对合作外方以收取固定资产折旧费的方式提前收回投资的问题予以进一步明确：合作外方经批准以分取合作公司固定资产折旧费的方式提前收回投资的，如导致合作公司资产减少，应提供由中国境内的银行或金融机构提供的担保函，以确保合作公司的偿债能力。我们认为，照此规定，则基本上可在中外合作经营企业分配方式的灵活性与确保合作公司对外偿债能力方面取得平衡。

　　房地产开发企业与工业企业不同，其产品即为不动产，因此合作企业终止后的固定资产不应包括开发所得商品房，故清算后剩余的固定资产价值不会太大，而且在开发过程中用于固定资产的投资并不大，主要是建设资金的投入，因此由外方以收取固定资产折旧费的方式提前收回投资基本不具备可操作性。而采取扩大外方分配比例和允许其税前分配利润则应在合作公司产生利润的前提下才可实行。可见，如严格按照法律的规定进行操作，事实上中外合作经营房地产开发项目公司外方提前收回投资基本上不会对合作公司债权人的权益造成影响。现在存在的问题主要是项目公司外方甚至中方在项目公司尚未产生经营利润之前即以提前实物分配的方式收回投资，而这一作法明显与立法的规定相冲突，因此不能以此对抗合作公司债权人。但是，在未对合作公司进行审计的情况下，合作公司债权人往往不能知悉合作各方提前收回投资的情况，待了解相关情况，通常又已超过了可予追索的诉讼时效，在此情况下尚无对债权人进行救济的有效措施。

　　3、合作一方收取固定利润的问题无论是中外合作开发还是内资合作开发，都存在由合作一方收取固定利润的问题。在成立项目公司的内资合作开发中，合作方作为项目公司股东受公司法关于利润分配的限制性规定，通常无法规定合作一方收取固定利润，只能采取一些变通的方法。但在非成立项目公司的合作开发房地产中，这类条款所在多见。中外合作经营房地产开发公司由于中外合作经营企业法对利润分配采取了相对宽松的规定，在中外合作经营合同中规定一方收取固定利润的情况也较多。早期，中外合作经营房地产开发企业的合作中方通常是项目土地使用权提供方，因此，这种固定利润实际上具有土地使用权转让费的性质，对内资合作开发房地产而言，这种行为应按其实际内容即土地使用权转让进行定性处理，但对中外合作经营企业而言，问题就相对复杂。实务中，对外经贸行政主管部门对这种合作合同条款通常并不持否定态度，因此，一旦经其批准，该条款在法律上即应认定为有效，合作各方应按合同约定享受股东权利并承担股东义务。问题在于，在合作公司亏损的情况下，如合作公司的债权人

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