房屋拆迁补偿安置合同研究

以提供周转房。

　　6、搬迁补助费、临时安置补助费、停业补偿费的支付。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当的停业补偿费。《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定，搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　7、搬迁期限和过渡期限。搬迁期限是被拆迁人和房屋承租人自行搬迁的时间界限，这一期限是用来约束被拆迁人和房屋承租人的。过渡期限是指在实行产权调换补偿形式下，拆迁人提供适宜入住的调换房屋的时间界限，这一期限是用来约束拆迁人的。

　　8、违约责任。对拆迁人来说，违约责任主要是不能按时支付补偿款和超过过渡期限提供产权调换房屋的责任，承担责任的方式一般是支付违约金。对被拆迁人和房屋承租人来说，违约责任主要是不按时搬迁和腾退周转房的责任，承担责任的方式是被强制搬迁。

　　第三节 拆迁补偿安置中的行政裁决和先行拆迁

　　一、拆迁补偿安置中的行政裁决

　　《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。这一规定明确了解决房屋拆迁补偿、安置的法律救济手段和程序，有三层含义：第一，行政裁决是解决纠纷的前置手段和程序，即拆迁双方当事人因房屋拆迁补偿、安置等问题发生争议经协商达不成协议时，应先由房屋拆迁行政主管部门（或同级人民政府）裁决，对行政裁决不服的才能请求司法救济。《城市房屋拆迁管理条例》以行政法规形式将房屋拆迁补偿、安置纠纷纳入行政管理范畴，并授予房屋拆迁主管部门（或同级人民政府）对这类纠纷的先决权。司法救济只是作为行政裁决的司法监督程序而存在。两种法律救济手段或程序并非可以选择适用，行政裁决是必经程序，非经行政裁决法院不得受理。《条例》将行政裁决作为前置程序，并赋予裁决强制执行效力的目的，一是缘于拆迁建设具有严格的计划性，拆迁计划中断或拖延必然产生连锁反应，影响城市规划并会造成很大的经济损失；二是缘于处理拆迁案件与社会公益具有密切的关联，不能因为少数人的权益纠纷拖延拆迁期限，不能损害社会公共利益。第二，裁决结果可以作为强制执行的依据。在裁决规定的期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，无论是否提起诉讼，也无论一审期间或二审期间，县级以上人民政府均可责令强制拆迁，或者由房屋管理部门依法申请人民法院强制拆迁。第三，裁决的强制执行力并不排除当事人的诉权，当事人对于房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。

　　对于当事人不服拆迁补偿安置的行政裁决向人民法院起诉的，人民法院究竟是应作为行政案件受理还是应作为民事案件受理，《条例》未作规定。实践中各地的作法大相径庭。有的地方法院对未经裁决的房屋补偿、安置纠纷直接作为民事案件受理，对不服房屋拆迁行政裁决的作为行政案件受理；有的地方则先由房屋拆迁行政主管部门对这类纠纷进行裁决，当事人对裁决不服起诉的作为行政案件受理，对未经裁决的人民法院一律不予受理。笔者认为，当事人对房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服而向人民法院起诉的，人民法院应作为民事案件对待，要求当事人以原纠纷向人民法院提起民事诉讼。理由如下：1、裁决拆迁协议是行政主管部门对当事人之间的民事纠纷居中公断，不同于行政机关在管理事务中对相对人的行政处理。2、行政诉讼不适用调解原则及司法变更权有限原则使得行政审判对于解决房屋拆迁补偿、安置纠纷存在严重的局限性和不彻底性，行政诉讼不利于当事人之间的房屋拆迁补偿、安置纠纷顺利、彻底地解决。行政诉讼不适用调解原则，是指人民法院审理行政案件，除了行政赔偿案件外，不得适用调解作为审理程序和结案方式。如果对当事人不服拆迁补偿安置的行政裁决的诉讼作为行政案件，则人民法院对行政裁决的司法审查不适用调解，只能机械地对行政裁决进行合法性审查，然后简单地作出维持或撤销的判决，未能使当事人心服口服，真正解决纠纷，不仅化解不了社会矛盾，有时甚至还会缴化矛盾，增加社会的不稳定因素。行政诉讼中司法变更权有限原则，是指在通常情况下人民法院不得变更原行政决定，只有在行政处罚显失公正的情形下才能变更。行政诉讼的这一原则决定了人民法院对房屋拆迁补偿安置纠纷裁决行政诉讼案的审理不能行使司法变更权。也就是说，在案件的审理过程中只审查房屋拆迁行政裁决的合法性，对于合法的行政裁决予以维持，而对于不合法的则只能予以撤销。拆迁行政裁决一般是对房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、拆迁期限等问题作出全面处理，法院审查行政裁决只有一小部分违法，而其他大部分内容都正确、合法时，由于人民法院对该行政裁决不能行使司法变更权，因此未能直接判决变更以息讼，却只能

判决撤销，使房屋拆迁补偿安置纠纷又处于未决状态，一切又得从头开始。3、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间的纠纷完全属于平等主体之间的民事权益纠纷，诉讼到法院时应作民事案件处理。

　　二、拆迁补偿安置中的先行拆迁

　　由于拆迁关涉到城市规划的执行，在一定程度上关系到社会公共利益，而在实践中确有一些被拆迁人以种种借口故意拖延搬迁，损害拆迁人的利益和社会公共利益。对此，只要符合《城市房屋拆迁管理条例》和《民事诉讼法》规定的先予执行的条件，经当事人申请，人民法院可以裁定先行拆迁。

　　《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。这里规定了两种先行强制拆迁，一种是房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门（一般是行政部门）实施的行政强制拆迁。另一种是人民法院实施的司法强制拆迁。笔者认为，这一规定颇值商榷。强制拆迁是一种强制执行措施，民事诉讼法规定我国的强制执行权统一由人民法院行使，其他任何单位和个人都不得行使执行权。上述条例是国务院颁布的行政法规，比民诉法的阶位低，条例中规定行政强制拆迁将执行权授予行政机关，显然与民事诉讼法的规定相冲突。再者，房屋拆迁管理部门不是拆迁补偿安置中的当事人，不可能为强制拆迁提供担保，条例规定由其申请人民法院强制拆迁也有不妥，所以应以拆迁人申请人民法院强制拆迁为宜。

　　先行拆迁必须符合下列条件：

　　1、当事人之间的权利义务关系明确，不先行拆迁将严重影响拆迁人的生产经营的。拆迁人提出先行拆迁申请，必须是因被拆迁人拒不搬迁将要或已经严重影响施工工期，给拆迁人造成直接经济损失。

　　2、被拆迁人或房屋承租人有搬迁或过渡的条件，即提出申请的拆迁人已给被拆迁人给予货币补偿或提供安置房或过渡期周转房，在进行拆迁后，使被拆迁人有房可搬，有屋可住。

　　3、申请人必须提供担保。据《民事诉讼法》第98条规定，拆迁人在提出先予执行申请时，必须提供担保。申请人没有提供担保或拒绝提供担保的，人民法院应驳回申请。在先行拆迁后如申请人败诉的，其应当赔偿被申请人因先予执行遭受的经济损失。

　　根据房屋拆迁的特点，笔者认为，担保的方式可分为房屋担保和资金担保两种。所谓房屋担保，是指申请人提供与被拆迁房屋市场价值相当的产权清晰的房屋，房屋的产权可以是申请人的，也可以是其他担保人的。该担保房屋，未经人民法院允许，申请人和其他担保人不得擅自处分。所谓资金担保，即申请人提供与被拆迁房屋市场价值相当的资金，交由人民法院控制。

　　对产权不明确且在动迁期限内无法裁判确定的房屋如何实行拆迁？条例第29条规定由拆迁人提出补偿安置方案经房屋拆迁管理部门审核同意后办理证据保全，然后进行强制拆迁。笔者认为，此规定不利于保护被拆迁人的合法权益。如只要求拆迁人提出补偿安置方案而不提供任何实际财产担保的情况下先行拆除房屋，拆迁人便会占据主动优势，拖延补偿，而被拆迁人则完全处于被动地位。所以，笔者认为，对拆迁范围内产权不明确或正在涉讼的房屋，拆迁人申请强制拆迁时也应向人民法院提供房屋担保或资金担保。

　　第四节 拆迁补偿安置中的几种特殊情况

　　一、共有房屋的拆迁补偿安置

　　对全体共有人要求对共有房屋实行产权调换的，应予准许，产权调换 的房屋和被拆迁房屋之间的差价，应由全体共有人享有和承担。对不可分割的共有房屋，部分共有人要求产权调换，部份共有人要求货币补偿的，应给予货币补偿。如属可分割的共有房屋，部分共有人要求产权调换，部分共有人要求货币补偿的，应由共有人对共有房屋按共有的份额进行分割，然后根据共有人各自的要求进行产权调换或货币补偿。对于不在共有房屋内居住的共有人，不予支付搬迁补助费和临时安置补助费。

　　二、产权不明确的房屋的拆迁补偿

　　产权不明确的房屋是指房屋的产权归属有争议或不能确定产权人的房屋。由于产权人不明确，拆迁人无法与之订立拆迁补偿安置合同，所以拆迁决定公布后，产权纠纷的当事人应就产权问题尽快协商一致，由确权之后的产权人与拆迁人签订拆迁补偿安置合同。在确权过程中，遇有落实私

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