土地使用权转让合同研究
。土地与地上物虽然在法律上可以抽象地归结为两种权属关系并分别加以登记发证，但因其土地权利和建筑物权利的关联性，其权属的一体化更有利明确产权归属、减少纷争。所以，《城市房地产管理条例》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条也规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
在法律上，有学者还进一步主张用土地使用权和建筑物所有权的推定原则来解决土地使用权和建筑物所有权的归属纠纷，其一是推定意思，即在土地使用权或建筑物所有权转让或抵押时，如果当事人没有约定或约定不明，推定土地使用权的转让、抵押随之转让、抵押了与之相关联的建筑物所有权或土地使用权；其二是推定事实，即在没有相反的证明时，推定土地使用权人为土地上建筑物的所有人，或推定地上建筑物的所有人为该建筑物占用范围的土地使用权的拥有人。通过适用推定原则，可促使不动产权属关系简约明确，并实现土地资源有秩序的充分利用〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第488－489页〗。
3、土地上的权利与义务一同转让
（1）出让合同载明的权利与义务。《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这里的权利与义务，应是出让合同载明的、转让人尚未履行完毕的权利和义务，不包含转让人已经履行的义务。比如出让合同规定应该向政府缴纳土地出让金，转让人在受让时已经缴纳出让金的，转让合同的受让人在受让土地使用权时不必再行向政府缴纳出让金；再比如出让合同规定的土地使用的年限是70年，转让合同的受让人使用土地的年限不可能还是70年，必须减去转让人已经使用土地的年限，等等，因此，出让合同载明的权利、义务在转让时随之转移是相对而言的。
但是，出让合同中关于土地面积、用途、土地利用条件、城市建设管理和市政基础设施要求等不因转让人部分履行出让合同而发生改变的规定，对转让合同的受让人仍有约束力。
（2）其它地上的权利与义务。出让合同以外的，与土地使用权和地上建筑物有关的权利义务主要因转让人的行为或法律的规定而发生。如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人。转让人未及时缴纳的与土地使用权和地上物有关的税、费，转让后应由受让人相应承担。转让人原以土地使用权或地上权与第三人建立租赁关系的，转让后的受让
三、价金
1、 价金之意义土地使用权的转让以土地使用权的买卖为主要方式，因而关于价金的约定是土地使用权转让合同的重要内容。其它的转让方式，除赠与、继承外，虽未直接以价金的支付作为取得土地使用权的对价，但都以价金作为确定对价的参照标准，如通过交换转让土地使用权时其交换之所得，通过合建转让土地使用权时其所应分配的房屋面积，以及通过折价入股转让土地使用权其所取得的股东权益或其他合作权益，皆与特定地块的土地使用权的价值有关，因而也都以其通过买卖方式转让所可能获得的价金为参考标准来确定。因此，转让合同的价金条款直接涉及用地人转让土地之目的，该条款的设定在土地使用权转让过程中有特别的意义。
2、 价金之确定影响价金的因素众多，地块之位置、出让金之多寡、基础设施和公用设施之建设，地上建筑物、地上的权利义务之状况以及转让时的土地市场的供求关系都须在确定价金时加以综合考虑。
（1）涉及公共利益和公共权力的转让。国有企业的土地使用权转让、在法院执行程序中的土地使用权转让，因其关系到国有资产的保护和国家权力的公平适用，应委托独立的不动产评估机构进行评估，以准确确定土地使用权的价值。经执行法院同意，执行程序中的当事人也可以共同指定评估机构对土地使用权进行评估。执行程序中的土地使用权转让，因其具有强制性，不一定是双方当事人的真实意思表示，故与合同转让有较大差异，但当事人在执行程序中和解、被执行人以土地使用权抵债的，仍须以转让合同约定双方的权利义务并确定土地使用权用以抵偿债务的金额。
（2）不涉及公共利益和公共权力的转让。如果当事人的土地使用权转让行为不涉及公共利益和公共权力，也不损害第三人的利益（如在申请破产的情况下提前偿还某一特定债务，损害其他债权人公平受偿的权利），当事人尽可以自由决定土地使用权转让之价金而不受干涉。但因为转让也是经济行为，受价值规律所左右，因此，转让人为追求最大利益、或受让人为避免遭遇潜在风险，也都会请专家对土地进行评估，以便为讨价还价提供依据。
3、 价金之支付价金的支付条款主要确定价金支付的条件和方式。为避免交易风险，价金支付最好与土地的提供和转让登记的办理相挂钩，并以能通过金融机关担保支付为有利。此问题，下文将作为转让中的风险问题作专门讨论。
四、转让登记
如前文所述，我国现行立法，对物权的变动采用登记要件主义。对于土地使用权的转让行为，以转让登记为必要条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权转让，应当依照规定办理过户。因此，未办理转让登记的，虽然转让合同的效力不受影响，但转让行为并未完成，土地使用权未实际发生转移。
所以，在转让合同中对转让登记加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务，甚为重要。
不过，有学者认为，土地使用权转让的登记应视为权利的对抗要件，而不宜作为土地使用权转让的成立要件。是否登记，不影响土地使用权转让行为的成立，但未经登记的，不能对抗第三人。该主张也反映在有关物权法的立法之中。有关《建议稿》第250条规定，转让土地使用权，当事人应当办理土地使用权的变更登记，非经登记，不得对抗第三人〖注：参见王利明主编：《中国物权法草稿建议稿及说明》，中国法制出版社2001年出版，第66、67和358页〗。由于此说涉及现行法的调整以及登记在整个物权变动中的作用的改变，若被物权法立法所采纳，影响不可谓不大。
五、违约责任
违约责任作为一种民事责任，它的产生以合同债务的存在为前提，并以当事人不履行债务或违反合同义务为条件。鉴于违约责任主要表现为财产责任，当事人尽可以依合同自由原则在转让合同中约定违约方承担责任的方式，以确保土地使用权转让合同的履行。
1、定金转让合同的当事人可以约定由受让人向转让人支付一定数额的定金，该定金可以用来保证转让合同之订立，也可以用来保证转让合同之履行，在有关债务履行后，定金充作价金或收回，受让方不履行债务时（如不订立转让合同，不按期支付价金，或不配合办理转让登记），无权要求返还定金，转让方不履行债务时（如不订立转让合同，不提供土地，或不配合办理转让登记），应当双倍返还定金。定金可以是金钱，也可以是其它代替物，由买受人在订立合同时预先支付。
2、 违约金违约金是合同预先确定的、在违约后生效的独立于履行行为之外的给付〖注：参见王利明著：《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年出版，第471页〗。土地使用权转让合同可以约定违约金的具体数额，在发生违约行为时由违约方向守约方支付，但因违约金的支付义务不是转让合同的主债务，而是独立于转让合同的履行行为以外的从债务，因此，违约金的给付并不能代替主合同的实际履行，违约方也不能因为支付违约金而解除主合同的义务。
3、损害赔偿土地使用权转让合同约定，因一方违约导致合同无法履行时，应当向另一方赔偿其因合同未能履行而遭受的损失。
违约损害赔偿是合同责任的一种常见形式，它因债务不履行而发生。原合同规定的权利义务关系因违约而转化为损害赔偿的权利义务关系，其目的不在于对违约方进行惩罚，而在于对受害方提供救济，因此，损害赔偿以违约行为与所受损害之间的因果关系为依据，并以受害方实际遭受的损害为标准，且需适当考虑受害方依合同所产生的可得利益和期待利益，以综合确定损害赔偿的具体数额。为使违约行为发生后的损害赔偿的权利义务关系更为明确，以便及时解决损害赔偿的请求，当事人可在合同中约定损失赔偿的数额或损害赔偿的计算方式。约定损失赔偿的具体数额的，在该具体数额与实际损失不一致时，以合同的约定为准。但在约定的损失赔偿的数额过高或过低、对一方当事人不公平时，法院有权在发生诉讼时予以干预。
在土地使用权转让合同中，由于违约所造成的损失的大小受多种因素制约，难以清晰预见，故对损害赔偿作原则性或计算方式约定即可，不必确定损害赔偿的具体数额。
4、解除合同土地使用权转让合同的各方当事人可以在合同中约定解除合同的条件，以便在约定的条件成就时，合同的一方或双方拥有合同解除权。解除合同既是一种违约的责任形式，也是当事人进行自我救济的有效手段。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。虽然当事人可以在一方违约致使合同不能履行时 《土地使用权转让合同研究(第3页)》
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在法律上，有学者还进一步主张用土地使用权和建筑物所有权的推定原则来解决土地使用权和建筑物所有权的归属纠纷，其一是推定意思，即在土地使用权或建筑物所有权转让或抵押时，如果当事人没有约定或约定不明，推定土地使用权的转让、抵押随之转让、抵押了与之相关联的建筑物所有权或土地使用权；其二是推定事实，即在没有相反的证明时，推定土地使用权人为土地上建筑物的所有人，或推定地上建筑物的所有人为该建筑物占用范围的土地使用权的拥有人。通过适用推定原则，可促使不动产权属关系简约明确，并实现土地资源有秩序的充分利用〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第488－489页〗。
3、土地上的权利与义务一同转让
（1）出让合同载明的权利与义务。《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这里的权利与义务，应是出让合同载明的、转让人尚未履行完毕的权利和义务，不包含转让人已经履行的义务。比如出让合同规定应该向政府缴纳土地出让金，转让人在受让时已经缴纳出让金的，转让合同的受让人在受让土地使用权时不必再行向政府缴纳出让金；再比如出让合同规定的土地使用的年限是70年，转让合同的受让人使用土地的年限不可能还是70年，必须减去转让人已经使用土地的年限，等等，因此，出让合同载明的权利、义务在转让时随之转移是相对而言的。
但是，出让合同中关于土地面积、用途、土地利用条件、城市建设管理和市政基础设施要求等不因转让人部分履行出让合同而发生改变的规定，对转让合同的受让人仍有约束力。
（2）其它地上的权利与义务。出让合同以外的，与土地使用权和地上建筑物有关的权利义务主要因转让人的行为或法律的规定而发生。如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人。转让人未及时缴纳的与土地使用权和地上物有关的税、费，转让后应由受让人相应承担。转让人原以土地使用权或地上权与第三人建立租赁关系的，转让后的受让
人则应与第三人继续履行租赁合同，等等。
三、价金
1、 价金之意义土地使用权的转让以土地使用权的买卖为主要方式，因而关于价金的约定是土地使用权转让合同的重要内容。其它的转让方式，除赠与、继承外，虽未直接以价金的支付作为取得土地使用权的对价，但都以价金作为确定对价的参照标准，如通过交换转让土地使用权时其交换之所得，通过合建转让土地使用权时其所应分配的房屋面积，以及通过折价入股转让土地使用权其所取得的股东权益或其他合作权益，皆与特定地块的土地使用权的价值有关，因而也都以其通过买卖方式转让所可能获得的价金为参考标准来确定。因此，转让合同的价金条款直接涉及用地人转让土地之目的，该条款的设定在土地使用权转让过程中有特别的意义。
2、 价金之确定影响价金的因素众多，地块之位置、出让金之多寡、基础设施和公用设施之建设，地上建筑物、地上的权利义务之状况以及转让时的土地市场的供求关系都须在确定价金时加以综合考虑。
（1）涉及公共利益和公共权力的转让。国有企业的土地使用权转让、在法院执行程序中的土地使用权转让，因其关系到国有资产的保护和国家权力的公平适用，应委托独立的不动产评估机构进行评估，以准确确定土地使用权的价值。经执行法院同意，执行程序中的当事人也可以共同指定评估机构对土地使用权进行评估。执行程序中的土地使用权转让，因其具有强制性，不一定是双方当事人的真实意思表示，故与合同转让有较大差异，但当事人在执行程序中和解、被执行人以土地使用权抵债的，仍须以转让合同约定双方的权利义务并确定土地使用权用以抵偿债务的金额。
（2）不涉及公共利益和公共权力的转让。如果当事人的土地使用权转让行为不涉及公共利益和公共权力，也不损害第三人的利益（如在申请破产的情况下提前偿还某一特定债务，损害其他债权人公平受偿的权利），当事人尽可以自由决定土地使用权转让之价金而不受干涉。但因为转让也是经济行为，受价值规律所左右，因此，转让人为追求最大利益、或受让人为避免遭遇潜在风险，也都会请专家对土地进行评估，以便为讨价还价提供依据。
3、 价金之支付价金的支付条款主要确定价金支付的条件和方式。为避免交易风险，价金支付最好与土地的提供和转让登记的办理相挂钩，并以能通过金融机关担保支付为有利。此问题，下文将作为转让中的风险问题作专门讨论。
四、转让登记
如前文所述，我国现行立法，对物权的变动采用登记要件主义。对于土地使用权的转让行为，以转让登记为必要条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权转让，应当依照规定办理过户。因此，未办理转让登记的，虽然转让合同的效力不受影响，但转让行为并未完成，土地使用权未实际发生转移。
所以，在转让合同中对转让登记加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务，甚为重要。
不过，有学者认为，土地使用权转让的登记应视为权利的对抗要件，而不宜作为土地使用权转让的成立要件。是否登记，不影响土地使用权转让行为的成立，但未经登记的，不能对抗第三人。该主张也反映在有关物权法的立法之中。有关《建议稿》第250条规定，转让土地使用权，当事人应当办理土地使用权的变更登记，非经登记，不得对抗第三人〖注：参见王利明主编：《中国物权法草稿建议稿及说明》，中国法制出版社2001年出版，第66、67和358页〗。由于此说涉及现行法的调整以及登记在整个物权变动中的作用的改变，若被物权法立法所采纳，影响不可谓不大。
五、违约责任
违约责任作为一种民事责任，它的产生以合同债务的存在为前提，并以当事人不履行债务或违反合同义务为条件。鉴于违约责任主要表现为财产责任，当事人尽可以依合同自由原则在转让合同中约定违约方承担责任的方式，以确保土地使用权转让合同的履行。
1、定金转让合同的当事人可以约定由受让人向转让人支付一定数额的定金，该定金可以用来保证转让合同之订立，也可以用来保证转让合同之履行，在有关债务履行后，定金充作价金或收回，受让方不履行债务时（如不订立转让合同，不按期支付价金，或不配合办理转让登记），无权要求返还定金，转让方不履行债务时（如不订立转让合同，不提供土地，或不配合办理转让登记），应当双倍返还定金。定金可以是金钱，也可以是其它代替物，由买受人在订立合同时预先支付。
2、 违约金违约金是合同预先确定的、在违约后生效的独立于履行行为之外的给付〖注：参见王利明著：《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年出版，第471页〗。土地使用权转让合同可以约定违约金的具体数额，在发生违约行为时由违约方向守约方支付，但因违约金的支付义务不是转让合同的主债务，而是独立于转让合同的履行行为以外的从债务，因此，违约金的给付并不能代替主合同的实际履行，违约方也不能因为支付违约金而解除主合同的义务。
3、损害赔偿土地使用权转让合同约定，因一方违约导致合同无法履行时，应当向另一方赔偿其因合同未能履行而遭受的损失。
违约损害赔偿是合同责任的一种常见形式，它因债务不履行而发生。原合同规定的权利义务关系因违约而转化为损害赔偿的权利义务关系，其目的不在于对违约方进行惩罚，而在于对受害方提供救济，因此，损害赔偿以违约行为与所受损害之间的因果关系为依据，并以受害方实际遭受的损害为标准，且需适当考虑受害方依合同所产生的可得利益和期待利益，以综合确定损害赔偿的具体数额。为使违约行为发生后的损害赔偿的权利义务关系更为明确，以便及时解决损害赔偿的请求，当事人可在合同中约定损失赔偿的数额或损害赔偿的计算方式。约定损失赔偿的具体数额的，在该具体数额与实际损失不一致时，以合同的约定为准。但在约定的损失赔偿的数额过高或过低、对一方当事人不公平时，法院有权在发生诉讼时予以干预。
在土地使用权转让合同中，由于违约所造成的损失的大小受多种因素制约，难以清晰预见，故对损害赔偿作原则性或计算方式约定即可，不必确定损害赔偿的具体数额。
4、解除合同土地使用权转让合同的各方当事人可以在合同中约定解除合同的条件，以便在约定的条件成就时，合同的一方或双方拥有合同解除权。解除合同既是一种违约的责任形式，也是当事人进行自我救济的有效手段。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。虽然当事人可以在一方违约致使合同不能履行时 《土地使用权转让合同研究(第3页)》
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