土地使用权出让合同研究
强制性的。既是“行政”，如何“合同”？既是“合同”，如何“行政”？怎会有“行政合同”或“双重性”的合同呢？
分析和认识出让合同的法律性质甚为重要。它对准确把握各方的权利义务、在发生纠纷时通过正确的法律程序寻求平衡和救济手段有不同寻常的意义。
第二节 土地使用权出让合同的基本条款
如前所述，土地使用权出让合同是物权合同，目的在于设立不动产用益物权。理论上，不动产物权合同应包含标的物状况、用途、大小或范围、价金支付及违约责任诸条款。依台湾民法对地上权的规定，地上权之设定应以书面形式，并应记载地上权设定之目的、地上权设定之范围、地上权存续之期间、地租及付租时期等。有关权利义务约定不明时，也可参照当事人之关系、当地习惯、土地使用之目的等因素加以判断〖注：参见史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年出版，第192页〗。
我国国有土地管理部门和工商行政管理部门曾经发布国有土地使用权出让合同和外商投资企业土地使用合同示范文本，各地国土部门也根据各地的实际情况使用自己的标准合同。尽管各类合同文本互有差异，但其基本条款大致相同，包括土地状况，宗地范围和面积、用途、使用条件、出让年限、出让金及其支付方式、土地使用权处分、违约责任和争议解决，等等。
一、宗地之状况
该条款载明该宗土地之地址，土地是否已经平整，是否已经通水、通电、通路、通气或连接通讯线路，地上是否有建筑物。
与土地使用权的转让不同，我国法律未见规定用于出让的土地应当具备何种条件后方可出让，为开发土地资源，荒山、荒地、滩涂、沙丘均可出让，均可供用地人开发、利用和收益。土地使用权出让虽无先决条件限制，但从法理上说，土地使用权既然要出让给他人使用，则该宗土地上应无其他法律负担。出让时第三人对土地的部分占有、使用都将影响受让人的土地使用权的正常行使，因此，属城市土地的，应当在拆迁以后签订出让合同；属集体土地的，应当在征用转为国有土地后方可予以出让和签订出让合同。
集体所有的土地在转为国有土地之后才能用于非农建设和进行相关处分，此点在理论上多有争议，它反映出不同土地所有权之间的不平等状况。集体土地在征收为国有后的补偿，限于土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，在转为国有后进行出让，出让金与征用补偿费之间巨大差额被地方政府取得，这不仅对农民不公平，也鼓励了地方政府任意征用农地，于国民经济的可持续发展不利，而且，以土地使用权利的主体身份来界定权利的性质，既无法理依据，也不符合市场经济的要求〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第449－450页〗。
二、宗地之范围和面积
该条款规定宗地的面积、四至方位、相邻土地、道路或建筑物之名称。
宗地之范围是受让人行使土地使用权之范围，土地使用权来源于土地所有权，土地所有权原本有“上穷天定、下尽地心”之说，但因社会发展，土地之上下难免受他人之干涉，如天上通行卫星，地下开凿燧道，虽未损及土地所有人利益，也是对土地所有人于土地上下权利之限制，故各国立法以有无利害关系为尺度，界定土地所有人行使土地上下权利之范围。如德国民法第905条规定“土地所有人不得禁止于其毫无利益之高处及深处所为之干涉”。瑞士民法第667条规定“土地所有权惟就其行使有利益之限度，及于土地之上下”。我国台湾民法第773条规定“土地所有权除法令有限制外，于其行使有利益之范围内，及于土地之上下。如他人之干涉无碍其所有权之行使者，不得排除之”〖注：参见史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第86页〗。我国学者提出的物权法草案也规定“土地所有权除法律有限制外，于其行使有利益的范围内，及于土地之上下。如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第272页〗。
我国土地分别为国家所有和集体所有。国家行使土地所有权的范围以国家利益为重。国家在出让土地使用权时并未将土地所有权可行使的范围全部转移给受让人，故土地所有权的范围和土地使用权的范围并不相同。因用于出让的土地使用权均有指定的用途，无论是开发住宅、修建工厂或商用楼宇，其楼层高度及地基深度均有预见，所以，出让土地使用权的权利范围，应是与其规定用途一致的地表、地下和上空。
值得注意的是，矿产、水流、森林、野生动物等自然资源，以及古文化遗址、古墓葬等文物均属国家所有，不论其是在出让土地使用权的权利范围，还是在集体土地所有权的权属范围，均只能由国家行使排他的所有权利。
随着科技的发展，地上一定高度和地下一定深度的水平空间均有开发利用的价值，如在地上建设高架铁路或在地下缚设通信管线。由于有关空间权的行使不影响土地使用权受让人在其权利范围内对土地的开发和收益，国家还可将该空间权另行出让或出租，以实现对土地资源的充分利用
三、宗地之用途
用途条款是出让合同中最重要的条款之一，因为宗地的用途不仅决定受让人行使土地使用权的范围，还决定地价之多寡和出让年限之长短。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权之用途列有五种：居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地，以及综合或者其他用地。土地的用途不同，用地人的需要也就不同，对社会经济资源的占用、消耗和再生产的方式也各有差异，用地人所应付出的代价及其享有权利的年限也因之互有分别，所以说，土地用途的改变实际上是出让合同的重大变更。
四、宗地之出让年限
宗地之出让年限是土地使用权受让人行使土地使用权的期限。该期限与土地的用途密切相关。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权的最高年限的规定是：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
年限从受让人实际取得土地使用权权属证明之日起算。权属证明可以是国有土地使用证，也可以是建设用地批准书等临时权证。
土地使用权期满以后怎么办？上述《暂行条例》规定土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其附着物所有权由国家无偿取得。仅从字面上看，此规定颇有利用公共权力巧取豪夺的架势，故难免在学术界议论纷纷。
有学者认为该规定与民法上所有权的一般原则相冲突。地上建筑物和其他附着物是土地使用人投资的结果，是一种不同于土地使用权的独立的财产权，该财产权同样受法律保护，并以永久存续为其本质。土地使用权期满，国家可以无偿收回土地使用权，但不能以行政命令强制无偿取得建筑物和其他附着物的所有权。此规定还有违民法中的平等、自愿原则。国家在出让关系中是民事主体，其地位与受让人在法律上的地位是平等的，不能因为国家有行政管理职能就可以在民事法律关系中剥夺他人财产〖注：参见王宁：“土地使用权期满地上建筑物归属的民法调整”，《当代法学》1999年第3期，第61页〗。
为此，学者们提出有偿取得原则，认为国家在土地使用权期满时收回土地使用权，应当对地上建筑物和附着物予以补偿，这样既能体现宪法、民法对财产所有权的保护，又能反映民事法律关系中的公平原则〖注：参见罗欢平：“土地使用权使用期满后地上物应如何处理？”，《经济与法》1999年1月，第38－39页〗。
此种倾向在有关物权法草案建议稿中得到支持。比如关于地上物补偿请求权的立法建议是：基地使用权期限届满，基地使用权人不取回其建筑及其他附着物时，可请求土地所有人补偿〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第501页〗。
另外，作为另一种救济方式，有关立法建议还规定有延期请求权以平衡各方利益：“国有土地使用权期满，土地使用人可以申请续展。当事人申请续展的，应当在期满前一年内提出申请，出让方非有正当理由，不得拒绝土地使用权人的续展申请，但合同另有规定的除外”〖注：参见王利明主编：《中国物权法草稿建议稿及说明》，中国法制出版社2001年出版，第65页〗，以及“基地使用权人可在期限届满前一年，提出续期请求。土地所有人非有正当理由不得拒绝”，“土地所有人可请求基地使用权人在其建筑物及其他附着物可使用期内，延长基地使用权的期限。基地使用权人拒绝延长的，不得请求土地所有人补偿”〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第501页〗。
五、宗地使用条件
宗地使用条件是对受让人行使土地使用权的具体要求。这些要求，一般由规划、城建和市政各部门根据各地块的实际情况确定，然后作为对受让人有法律拘束力的条款，反映在国土部门与受让人所签出让合同中。关于宗地使用条件的规定，可以是出让合同的条款，也可以是出让合同的附件或补充合同，其主要内容有：
1、界桩定点此项规定要求出让方和受让方在出让合同签订后一定期间内依照宗地图界址点所示的座标，实地验明各界址点界桩，然后交受让方保护，以免遭受破坏和移动。
2、土地利用要求主要规定主体建筑物和附属建筑物的性质， 《土地使用权出让合同研究(第2页)》
本文链接地址：http://www.oyaya.net/fanwen/view/144385.html
分析和认识出让合同的法律性质甚为重要。它对准确把握各方的权利义务、在发生纠纷时通过正确的法律程序寻求平衡和救济手段有不同寻常的意义。
第二节 土地使用权出让合同的基本条款
如前所述，土地使用权出让合同是物权合同，目的在于设立不动产用益物权。理论上，不动产物权合同应包含标的物状况、用途、大小或范围、价金支付及违约责任诸条款。依台湾民法对地上权的规定，地上权之设定应以书面形式，并应记载地上权设定之目的、地上权设定之范围、地上权存续之期间、地租及付租时期等。有关权利义务约定不明时，也可参照当事人之关系、当地习惯、土地使用之目的等因素加以判断〖注：参见史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年出版，第192页〗。
我国国有土地管理部门和工商行政管理部门曾经发布国有土地使用权出让合同和外商投资企业土地使用合同示范文本，各地国土部门也根据各地的实际情况使用自己的标准合同。尽管各类合同文本互有差异，但其基本条款大致相同，包括土地状况，宗地范围和面积、用途、使用条件、出让年限、出让金及其支付方式、土地使用权处分、违约责任和争议解决，等等。
一、宗地之状况
该条款载明该宗土地之地址，土地是否已经平整，是否已经通水、通电、通路、通气或连接通讯线路，地上是否有建筑物。
与土地使用权的转让不同，我国法律未见规定用于出让的土地应当具备何种条件后方可出让，为开发土地资源，荒山、荒地、滩涂、沙丘均可出让，均可供用地人开发、利用和收益。土地使用权出让虽无先决条件限制，但从法理上说，土地使用权既然要出让给他人使用，则该宗土地上应无其他法律负担。出让时第三人对土地的部分占有、使用都将影响受让人的土地使用权的正常行使，因此，属城市土地的，应当在拆迁以后签订出让合同；属集体土地的，应当在征用转为国有土地后方可予以出让和签订出让合同。
集体所有的土地在转为国有土地之后才能用于非农建设和进行相关处分，此点在理论上多有争议，它反映出不同土地所有权之间的不平等状况。集体土地在征收为国有后的补偿，限于土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，在转为国有后进行出让，出让金与征用补偿费之间巨大差额被地方政府取得，这不仅对农民不公平，也鼓励了地方政府任意征用农地，于国民经济的可持续发展不利，而且，以土地使用权利的主体身份来界定权利的性质，既无法理依据，也不符合市场经济的要求〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第449－450页〗。
二、宗地之范围和面积
该条款规定宗地的面积、四至方位、相邻土地、道路或建筑物之名称。
宗地之范围是受让人行使土地使用权之范围，土地使用权来源于土地所有权，土地所有权原本有“上穷天定、下尽地心”之说，但因社会发展，土地之上下难免受他人之干涉，如天上通行卫星，地下开凿燧道，虽未损及土地所有人利益，也是对土地所有人于土地上下权利之限制，故各国立法以有无利害关系为尺度，界定土地所有人行使土地上下权利之范围。如德国民法第905条规定“土地所有人不得禁止于其毫无利益之高处及深处所为之干涉”。瑞士民法第667条规定“土地所有权惟就其行使有利益之限度，及于土地之上下”。我国台湾民法第773条规定“土地所有权除法令有限制外，于其行使有利益之范围内，及于土地之上下。如他人之干涉无碍其所有权之行使者，不得排除之”〖注：参见史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第86页〗。我国学者提出的物权法草案也规定“土地所有权除法律有限制外，于其行使有利益的范围内，及于土地之上下。如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第272页〗。
我国土地分别为国家所有和集体所有。国家行使土地所有权的范围以国家利益为重。国家在出让土地使用权时并未将土地所有权可行使的范围全部转移给受让人，故土地所有权的范围和土地使用权的范围并不相同。因用于出让的土地使用权均有指定的用途，无论是开发住宅、修建工厂或商用楼宇，其楼层高度及地基深度均有预见，所以，出让土地使用权的权利范围，应是与其规定用途一致的地表、地下和上空。
值得注意的是，矿产、水流、森林、野生动物等自然资源，以及古文化遗址、古墓葬等文物均属国家所有，不论其是在出让土地使用权的权利范围，还是在集体土地所有权的权属范围，均只能由国家行使排他的所有权利。
随着科技的发展，地上一定高度和地下一定深度的水平空间均有开发利用的价值，如在地上建设高架铁路或在地下缚设通信管线。由于有关空间权的行使不影响土地使用权受让人在其权利范围内对土地的开发和收益，国家还可将该空间权另行出让或出租，以实现对土地资源的充分利用
。
三、宗地之用途
用途条款是出让合同中最重要的条款之一，因为宗地的用途不仅决定受让人行使土地使用权的范围，还决定地价之多寡和出让年限之长短。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权之用途列有五种：居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地，以及综合或者其他用地。土地的用途不同，用地人的需要也就不同，对社会经济资源的占用、消耗和再生产的方式也各有差异，用地人所应付出的代价及其享有权利的年限也因之互有分别，所以说，土地用途的改变实际上是出让合同的重大变更。
四、宗地之出让年限
宗地之出让年限是土地使用权受让人行使土地使用权的期限。该期限与土地的用途密切相关。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权的最高年限的规定是：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
年限从受让人实际取得土地使用权权属证明之日起算。权属证明可以是国有土地使用证，也可以是建设用地批准书等临时权证。
土地使用权期满以后怎么办？上述《暂行条例》规定土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其附着物所有权由国家无偿取得。仅从字面上看，此规定颇有利用公共权力巧取豪夺的架势，故难免在学术界议论纷纷。
有学者认为该规定与民法上所有权的一般原则相冲突。地上建筑物和其他附着物是土地使用人投资的结果，是一种不同于土地使用权的独立的财产权，该财产权同样受法律保护，并以永久存续为其本质。土地使用权期满，国家可以无偿收回土地使用权，但不能以行政命令强制无偿取得建筑物和其他附着物的所有权。此规定还有违民法中的平等、自愿原则。国家在出让关系中是民事主体，其地位与受让人在法律上的地位是平等的，不能因为国家有行政管理职能就可以在民事法律关系中剥夺他人财产〖注：参见王宁：“土地使用权期满地上建筑物归属的民法调整”，《当代法学》1999年第3期，第61页〗。
为此，学者们提出有偿取得原则，认为国家在土地使用权期满时收回土地使用权，应当对地上建筑物和附着物予以补偿，这样既能体现宪法、民法对财产所有权的保护，又能反映民事法律关系中的公平原则〖注：参见罗欢平：“土地使用权使用期满后地上物应如何处理？”，《经济与法》1999年1月，第38－39页〗。
此种倾向在有关物权法草案建议稿中得到支持。比如关于地上物补偿请求权的立法建议是：基地使用权期限届满，基地使用权人不取回其建筑及其他附着物时，可请求土地所有人补偿〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第501页〗。
另外，作为另一种救济方式，有关立法建议还规定有延期请求权以平衡各方利益：“国有土地使用权期满，土地使用人可以申请续展。当事人申请续展的，应当在期满前一年内提出申请，出让方非有正当理由，不得拒绝土地使用权人的续展申请，但合同另有规定的除外”〖注：参见王利明主编：《中国物权法草稿建议稿及说明》，中国法制出版社2001年出版，第65页〗，以及“基地使用权人可在期限届满前一年，提出续期请求。土地所有人非有正当理由不得拒绝”，“土地所有人可请求基地使用权人在其建筑物及其他附着物可使用期内，延长基地使用权的期限。基地使用权人拒绝延长的，不得请求土地所有人补偿”〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第501页〗。
五、宗地使用条件
宗地使用条件是对受让人行使土地使用权的具体要求。这些要求，一般由规划、城建和市政各部门根据各地块的实际情况确定，然后作为对受让人有法律拘束力的条款，反映在国土部门与受让人所签出让合同中。关于宗地使用条件的规定，可以是出让合同的条款，也可以是出让合同的附件或补充合同，其主要内容有：
1、界桩定点此项规定要求出让方和受让方在出让合同签订后一定期间内依照宗地图界址点所示的座标，实地验明各界址点界桩，然后交受让方保护，以免遭受破坏和移动。
2、土地利用要求主要规定主体建筑物和附属建筑物的性质， 《土地使用权出让合同研究(第2页)》
★读了本文的人也读了：