土地使用权出让合同研究

屋预售合同而产生的违约责任等，都可以构成出让方违约给受让人造成的损失。

　　由于现行体制下地方法院与当地国土部门特别是财政部门有千丝万缕的利益关系，在法院判决生效需要执行政府财产（如国土部门的土地出让金专户或政府财政资金）时，受让人可能会遇到意想不到的困难。比如，在地方法院由地方财政拨款的情况下，很难想像法院强制扣划地方财政资金的可能性，所以，专家们认为可行的方式是请求超越于地方利益的上级法院对案件提级执行。

　　三、受让人的违约行为

　　受让人的违约行为主要表现为以下几种形式：

　　1、未按期支付出让金。受让人未能按出让合同规定的期限和条件支付出让金

，在逾期后一定期限内仍未支付，因而构成违约。

　　2、未按期开发土地。本来，土地使用权一经出让，即归受让人拥有，何时开发或何时不开发，受让人以其利益需要自有斟酌，为什么要限期开发土地呢？因为土地是稀缺资源，其利用不仅出于用地人的利益需要，也出于社会公共利益的需要，用地人为社会公共利益和社会可持续发展的要求，有义务充分、有效地利用土地，不应闲置土地。

　　由于法律对利用开发土地的期限有明确的规定，此义务既是约定义务，又是法定义务，其违反行为既是违约行为，也是违法行为。

　　3、受让人擅自改变土地用途。因不同的土地用途使用年限不同，地价也不一样，而且，土地用途的改变还涉及城市规划的改变，比如，工业厂房用地改为居民住宅，其可行性于城市规划的角度得考虑该地块周围是否有配套的生活设施，供水、供电、供气和排污的能力，道路交通的承受力等综合因素，因此，未经出让方和规划部门同意擅自改变土地的用途是严重的违约和违法行为。

　　4、未按要求利用土地。发展商为最大限度地赚取开发利润，会不经批准而扩大建筑容积率、提高建设密度、突破建设高度限制、缩小绿化的比率等，此类行为目前虽多由规划部门出面处理，但如果出让合同对土地利用要求有明确规定，则发展商的此类行为亦是对出让合同的违反。

　　5、未按规定完成公共设施建设。属于成片开发的土地，出让合同会规定受让人在小区内建设部分公用设施如学校、医院、派出所、邮政所、居委会和汽车站等，此类建设虽在出让金和市政配套等方面有减免措施以资鼓励，但因对发展商无利可图，故往往被拖后建设或被故意省略掉。有眼光和有实力的发展商是先将小区绿化和配套设施建设好以吸引更多的购房人，但并不是所有的发展商都是有眼光和实力的。不按规定完成公共设施建设是较为常见的违反出让合同的行为。

　　6、未按出让合同规定的期限和条件招引和安排建设项目。对于成片开发的土地，出让合同除将土地使用权出让给用地人外，还可能要求用地人对土地进行初步开发，并在一定的期限按照一定的条件招商引资和安排项目建设，未达成此要求的，构成违约。

　　四、对受让方违约行为的救济

　　对于受让方的违约行为，出让合同已经规定有滞纳金、违约金和无偿收回土地使用权等多种救济手段供政府选择采用。此外，政府还可利用其行政权力在竣工、验收、确权办证、交易过户等多个环节对受让方的违约行为进行钳制。法学家们现在所担心的不是政府受到欺负后如何提供司法救济的问题，而是政府权力过大应该如何予以制约的问题。实践中，政府为维护其在出让合同中的权益主动提起诉讼或仲裁的案例未有所闻。因此，对于受让人违反对政府的合同义务事宜，政府自有手段，暂无需法学家们劳神。

《土地使用权出让合同研究(第4页)》