房屋“联建”、“参建”形式的法律思考

一种土地使用权有偿转让的特殊形式。依据审批和变更，而直接影响其合同的法律效力，未办理上述手续的将直接导致合同的无效。在上述房屋联建类型中，凡是未办理合建审批手续及土地使用权变更手续的联建合同，都应确认为无效合同。

　　第三、审查联建合同是否合法。

　　房屋联建虽是一种特殊的房地产开发形式，但房屋联建合同同样也应符合一般合同的生效条件，合同中约定的权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则。上述所列第四种房屋联建类型即：一方以联建、参建名义，只投入资金，获取高额回报，而不参与项目审批、建设，不与主建方共同承担开发风险的联建合同，就是因双方这种权利义务的约定，实质是一种非法融资与非法预售房屋的方式，它不仅违反公平原则，而且损害了国家的利益。因此，从合同内容合法性的角度分析，同样应确认其为无效合同。

　　以上三方面是房屋联建合同有效所必须具备的条件，也是判断房屋联建合同是否有效的重要方面。在司法实践中，也确实存在不具有房地产开发资格的主体或未办理联建审批及土地使用权变更手续的联建合同而认定为有效合同的案例，但这些案例仅限于发生在我国《房地产管理法》施行前的房屋联建合同中，同时，是以补办了合建审批手续及土地使用权变更登记手续为前提。

　　总之，在调整房屋联建行为的法律、法规尚不完善的情况下，律师在代理房屋联建合同纠纷案件时，首先应根据合同的内容，正确把握其法律特征，准确认定共法律性质，判断其合同的法律效力。如果囿于房屋联建合同的名称及其表面形式，就联建谈联建，对各种类型的房屋联建合同不从法律性质上加以区别，则势必造成房屋联建合同中民事法律关系的混乱，混淆有效民事行为与无效民事行为的界限，无法准确认定当事人应享有的民事权利和应承担的民事责任。因此，正确理解房屋“联建”、“参建”的含义，准确认定房屋联建合同的法律性质及合同的效力，是律师代理房屋联建合同纠纷的前提和基础。

《房屋“联建”、“参建”形式的法律思考(第2页)》