略论商品房预售合同纠纷中情事变更原则的运用

; 2、认定显失公平的期间不同。情事变更是在商品房预售合同履行期间发生的。合同成立时，不存在显失公平，显失公平与否是情事变更后的评价；显失公平民事行为的显失公平与否，是按照商品房预售合同签订时商品房市场行情来确定的，而不是以后来的市场行情来确定的，这种显失公平在订立商品房预售合同之时就已经存在。

    3、请求权行使的时间要求不同。情事变更请求权，当事人可以在合同有效期内提出，显失公平民事行为对合同变更、撤销的请求权，按照有关的司法解释，只能在合同成立时起一年内〔6〕。

    4、合同解除的效力不同。按情事变更原则解除合同后，预售方、预购方不再履行各自的合同义务（如预售方不再交付商品房），未履行部分的义务，可以免除违约责任。但已经履行部分如有不公平给付的。受不利益一方有权请求返还或赔偿（例如预购方分期预交的预付款及其利息等）；显失公平民事行为被撤销后，所订预售合同自始无效，双方反还财产，赔偿损失。如果有民法通则第61条第二款规定的情况，可以追缴财产。

    注释：

    〔1〕如李为民、 关今华《浅述情事变更原则在房地产审判实践中的运用》《法律适用》1994年第8期。

    〔2〕如《民法债权》王家福主编，法律出版社，1991 年第一版第393页。

    〔3〕《比较合同法》周林彬主编，兰州大学出版社1989年版第491页。

    〔4〕《英国商法》董安生等编译，法律出版社1991年版。

    〔5〕见台湾林荣耀《情事变更之原则》， 选入刁荣华主编的《最高法院判例研究。民事判决评释》（上册）第283页。

    〔6〕最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条。

《略论商品房预售合同纠纷中情事变更原则的运用(第3页)》