业主管理团体主体地位研究

任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。从各地的司法实践来看，业主委员会作为诉讼主体得到了法院的认可的个案较多，驳回的情况较少。14实践中的上述突破，使得业主委员会在我国实际上已经获得了业主管理团体的地位。15基于上述原因，我国关于业主管理团体的法律地位的争论也就主要表现为业主委员会的地位和法律性质的争论。16综合学者的研究，我国理论界和司法实践中关于业主委员会的地位和法律性质问题，主要有三种不同的观点。17第一种观点认为，业主委员会的性质是独立的社团法人。其主要理由为：（1）按照《物业管理条例》和其他相关规定，业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的有形实体组织，也有自己的章程。（2）现实中绝大多数业主委员会都有相当数量的财产和活动经费。（3）业主委员会一般以自己的名义而非以业主的名义行使职权，如对外签订合同、进行诉讼等等。

　　第二种观点认为，业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。其主要理由是：（1）业主委员会是经过业主大会或业主代表大会选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产，符合《民事诉讼法》所规定的“其他组织”的构成要件。（2）业主委员会并非各个业主的一种简单聚合，有一定的组织性和稳定性，并且长期固定存在，就应可以在一定范围内行使民事权利、承担民事责任，在民事纠纷中应享有独立的诉讼权利，有独立的诉讼主体资格。

　　第三种观点认为，业主委员会既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。其主要理由为：（1）业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项交给业主委员会运作，所以业主委员会并没有自己独立的财产；（2）当在实践中涉及纠纷诉讼事务时，业主委员会是受权于全体业主，并作为全体业主的代表参加民事诉讼活动的。

　　笔者认为，上述第一种观点依据我国现行法律关于法人制度的规定显然不能成立。而上述第三种观点则过于保守，滞后于法学理论和我国司法实践的发展。笔者同意第二种观点。笔者认为，业主委员会的主体地位应从以下两方面来理解：第一、业主委员会属于非营利性的非法人组织，在其职责范围内具有一定的行为能力；第二、业主委员会属于民事诉讼法所规定的“其他组织”，具有当事人能力，可以成为原告或被告。18具体分析如下。

　　第一、业主委员会的民事主体地位从民法理论研究和民事立法实践来看，民事主体的概念是从罗马法中的“人”及1804年《拿破仑法典》中的“人格”逐渐发展和抽象而来，并由德国普通法和瑞士民法典最终完成了对“权利能力”一词的创设和定义。确认“权利能力”为民事主体资格取得的充要条件，实现了对民事主体资格的演绎和归纳。我国也吸收了这些研究成果，认为民事主体是指“依照民法规定，能够参与一定民事活动并享有民事权利和承担民事义务的人的总和”。19现代民法建立民事主体二元结构，自然人和法人享有权利能力，为民事权利主体。对于权利能力，现代民法用抽象的方式加以使用，在解释上不涉及具体能力问题，只有“有”或“无”的问题。这种高度抽象的结构，将许多现实存在的实体，如非法人团体、合伙、筹备中的法人，胎儿等，一律视为不具备任何权利能力，最后都要解释到自然人或法人这个基础上。20但是，实践的发展已经逐渐突破了民事主体二元结构，各国对合伙组织主体地位的承认便是一个恰当的例子。台湾学者王泽鉴认为，在民法上，权利主体有自然人和团体组织两类。团体组织包括法人和非法人团体，非法人团体的范围，除无权利能力社团外，尚包括设立中社团、合伙等。21在我国，没有进行法人登记的企业或非企业组织都是非法人组织（即非法人团体），它是与社会团体中的法人团体相对应的概念。在诉讼法上，则称此“非法人组织”为“其他组织”。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》，“其他组织”是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。22承认不具备法人资格的“其他组织”一般的具备民事诉讼当事人资格是民事诉讼法和我国司法实践对民法通则的一大突破。在民法理论上，“其他组织”已逐渐成为市场交易中除自然人、法人之外的第三类民事主体。在立法上，我国《合同法》第2条就明确规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”赋予了其他组织合同主体资格。

　　从前文国外关于业主管理团体的各种模式的介绍可以得知，国外除承认业主管理团体有法人资格的以外，一般都将业主管理团体视为无权利能力的非法人团体。值得指出的是，依据我国台湾地区“公寓大厦管理条例”规定，关于业主管理组织，条例设区分所有人会议、管理委员会、管理负责人及管理服务人。区分所有人会议是指区分所有人为共同事务及涉及权利义务之有关事项，召集全体区分所有人

所举行之会议。公寓大厦成立管理委员会，由管理委员会互推一人为主任委员，主任委员对外代表管理委员会。条例第35条规定：“管理委员会由当事人能力”。但是，管理委员会或管理负责人虽有当事人能力，可以为原告或被告，其不具有法人地位，无权利能力，其权利主体为全体区分所有人，由其享受权利、负担义务。23同时，台湾“民事诉讼法”第40条第3项规定：“非法人之团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力。”由此可以看出，台湾在立法上将业主管理委员会（即业主委员会）列入非法人团体的范畴。

　　在国内，王利明教授认为，各个业主因共同关系而形成的成员权是建筑物区分所有权中非常重要的一项民事权利，该权利对于保障业主对专有部分的所有权以及他们对共有部分的共有使用权具有非常重要的作用。因此，《物业管理条例》对业主组织（即本文所指业主管理团体）以及业主在业主组织中成员权的规定只是对我国《民法通则》中规定的所有权中的一类特殊的所有权形式-“建筑物区分所有权”的行使方式进行了规定。业主组织虽然可以代表全体业主对外订立合同，在法院起诉、应诉，因此也具有一定的行为能力，但其并不是一个独立的法人，因其并不享有独立的财产，尤其是在其违约的情况下，其责任仍由各业主来承担。因此，其并非一类新型的、独立的民事主体。对它的规定也很难认为属于“民事基本制度”的范畴。24笔者同意上述观点。业主大会、业主委员会在我国属于新生事物，其存在的历史较短，实践中的运作也很不规范，因此，其很难像合伙那样形成独立于自然人、法人之外的第三类主体。但是，依据我国的具体实践，将业主委员会定位为“非法人组织”应该是比较恰当的。

　　从建筑物区分所有权的角度分析，业主管理团体组织是因其房屋之间存在共同关系的业主设立的，其所涉及的只是其房屋所有权、土地使用权等民事权利的行使、保护等问题。因此，业主委员会应属于非营利性的非法人组织，其具备一定的行为能力。25依据《物业管理条例》的规定，业主委员会履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。实际上，《物业管理条例》对业主委员会职责的规定是以业主聘请物业管理企业的管理模式为依据的，在业主自行对物业进行管理的场合，业主委员会亦发挥着重要的作用。对此，梁慧星教授主持起草的《中国物权法草案建议稿》的有关规定应该说是比较全面的。26第二、业主委员会的诉讼主体地位业主委员会属于非法人组织的一种，那么，业主委员会的诉讼权利能力如何呢？从法理上讲，民事权利能力与诉讼权利能力即有统一性，又具有一定程度的分离，民事权利能力并不是诉讼权利能力存在的必要性。27如《德国民事诉讼法》规定，有权利能力者，有当事人能力。无权利能力者的社团可以被诉；在诉讼中，该社团具有权利能力社团的地位。28《日本民事诉讼法》第46条规定：“非法人的社团或财团，有代表人或管理人的，可以其名义起诉或应诉”。29台湾“民事诉讼法”第40条第3项规定：“非法人之团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力。”30我国民事诉法把“其他组织”与自然人、法人同列为具备当事人资格的诉讼法主体，表明我国民事诉讼立法对非法人组织的当事人能力予以普遍的确认。

　　如前所述，台湾地区“公寓大厦管理条例”规定管理委员会或管理人有当事人能力，主要目的在于其可以提起诉讼。依据该条例，管理委员会或管理人因执行管理职务，可以在以下七种情形出现时提起诉讼：（1）住户违反相邻关系时，可诉请法院为必要之处置；（2）住户违反公用部分使用方式规定时，得诉请法院为必要之处置及请求损害赔偿；（3）对于不同意重建之区分所有权人诉请法院命其出让区分所有权和基地所有权应有部分；（4）诉请前任管理委员会或管理负责人移交公共基金；（5）诉请区分所有权人或住户缴付积欠之公共基金或其他应分担之费用；（6）对重大违规之住户诉请法院强制其迁离；（7）对重大违规之区分所有权人诉请法院强制出让其区分所有权及基地所有权应有部分。而且，管理委员会或管理负责人可以提起诉讼的情形，并不限于上述情形。31值得注意的是，《中国物权法草案建议稿》借鉴了德国、意大利、日本及我国台湾地区区分所有权立法经验，于草案第111至113条规定了业主管理委员会、管理人的选任、任期、职责及其诉讼主体资格。其中，草案建议稿第113条规定，管理委员会和管理人具有当事人能力，可以独立充任原告或被

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