业主管理团体主体地位研究

告。32由此可以看出，草案建议稿亦倾向于将业主管理委员会纳入“非法人组织”予以规制，并赋予其诉讼当事人的地位，可以独立充当原告和被告。这无疑是对我国民法通则的一个突破，亦是民法理论研究对实践的积极回应。33从实践看，既然法律规定了业主委员会有独立的职责，法律应为其履行职责提供充分的司法救济，如果否认业主委员会的诉讼主体地位，对于其行使职责无疑是非常不利的。因此，在各地的物业管理立法中，也都承认业主委员会能独立进行民事诉讼活动。例如《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》规定，对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提出民事诉讼。在《广东省物业管理条例》中，也有相同的关于业主委员会可以提起诉讼的规定。34 3、业主大会和业主委员会的关系行文至此，一个不可回避的问题便是，在我国，业主委员会与业主大会的关系是什么。对此，我国学者也做出了有益的探索，主要有以下几种观点。

　　第一种观点认为，物业管理应由全体业主共同参与，业主大会应是最高的权力机关，而由部分业主组成的业主委员会只不过是权力机关的执行机关和代表机关而已。35第二种观点认为，业主委员会不仅仅是业主大会的执行机构和代表机构。由于我国物业管理的相关法规中均规定业主委员会可以其自身名义对外实施具体行为，如与物业管理企业签订物业管理服务合同等。因此，这种设计是对传统民法中代表机关理论的一个改造。36第三种观点认为，成立或参加业主大会只是业主行使成员权的方式之一。业主行使成员权的组织形式，应并列设定为“区分所有人会议、业主大会、管理委员会、管理人或其他形式。”37应该说，上述观点均有相当的合理性。在对这些观点进行评价之前，有必要从业主大会和业主委员会的产生入手，分析属于它们自身的质的规定。从各国及我国其他地区业主大会（或称区分所有人会议等）的产生来看，无论是依法自动成立或是依约定成立，业主大会均由全体业主组成，其功能有两方面，第一是作为业主的意思决定机关，第二是作为全体业主的议事形式。在物业管理制度发达的国家，业主大会的两种功能同样明显，而从我国的立法现状及公众的认知水平来看，我们吸收了业主大会的议事形式，却尚未充分认识其第一种功能，即业主大会作为全体业主的最主要的自治组织这一作用并未得到充分发挥。因此，有学者呼吁，我国应尽快制定建筑物区分所有权法或者物权法，并应该紧随业主管理团体法人化之基本潮流，建立与各国相通的业主管理团体法律制度，并采取慎重立场，借鉴日本关于业主管理团体的立法模式。38梁慧星教授也建议在我国将

来的物权法中应规定业主大会为区分所有人的最高意思决定机关。39正是基于我国业主大会地位不彰的这种特殊情势，才有了上述理论与实践中关于业主委员会地位的争论。《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构。但在我国，物业管理立法赋予了业主委员会更多的职权，业主也要求业主委员会承担起许多维权的神圣职责，因此，业主委员会渐渐以一个独立的非法人组织的身份活跃于日常生活中，并频频以当事人身份出现在诉讼当中。基于此，笔者认为，业主委员会首先应该是业主大会的执行机构，但在我国目前的情势下，业主委员会担当起了业主大会的诸多职能，因此，有必要在目前的司法实践中承认其民事主体地位，并确认其当事人能力。当然，将来随形势的发展，业主的自治能力和素质有了极大提高，业主大会在我国深入人心且作用明显的时候，业主大会和业主委员会将向其本该有的地位回归，立法者也将在物权法中做出合理的选择。

　　通过分析，我们可以看出，上述关于业主大会和业主委员会的三种观点中，第一种观点较符合前文所述西方国家的业主管理团体的立法模式，特别是规定业主管理团体具有法人人格的国家，权力机构与执行机构的此种关系模式应该是其最恰当的描述。第二种观点认识到了我国业主委员会与业主大会的关系已经突破了传统的关系模式，但仍然不敢承认业主委员会的独立民事主体地位。第三种观点的可取之处在于其承认业主委员会是一种独立的自治管理团体，但是其忽视了业主委员会产生于业主大会这个特点。

　　三、关于业主管理团体的立法建议和审判对策（一）关于业主管理团体的立法建议《物业管理条例》对业主大会、业主委员会的成立、组成、职责作了规定，这对于规范物业管理、保护业主权益意义重大。但是，《物业管理条例》没有采纳《中国物权法草案建议稿》关于业主委员会具有当事人能力的合理内容，亦未对业主大会、业主委员会的法律地位做出界定，的确是一个遗憾。因此，在《物业管理条例》的实施过程中，应该继续发现问题、研究问题，积累经验，争取早日制定《中华人民共和国物业管理法》，只有这样，才能解决包括业主管理的自治制度在内的物业管理领域出现的带有全局性和基础性的问题。

　　同时，在我国将要制定的物权法中，建议规定建筑物区分所有权制度，规定业主的专有权、共有权和成员权；并借鉴国外关于业主管理团体的机构设置，吸收法人团体中关于权利分立和制约的原理，设计我国的业主管理团体模式，即同时规定业主管理团体的权利机构、执行机构和监督机构。

　　（二）对涉业主管理团体之物业管理纠纷的审判对策根据前面的分析，针对本文开头提出的问题，笔者提出若干建议如下。

　　第一、业主委员会在物业管理活动中因维护业主的集体利益，可于下列情形提起诉讼：1、物业管理企业未依据承诺与业主委员会签订合同的；2、物业管理企业履行合同不符合约定标准而侵害全体业主合法权益的；3、业主大会决定解聘物业管理企业，而该企业拒绝退出的；4、物业管理企业拒绝移交其代管的公共维修基金的；5、在物业管理企业未进驻时（尚未聘请或出于新旧交替等情形），业主有违反公用部分使用方式等违反业主公约的行为的；6、业主或住户拖欠公共维修基金或其他应分担的费用的；7、前任业主委员会或管理负责人拒绝移交公共维修基金的；8、发生其他侵害业主集体权益事项的。

　　在上述情形，由于系业主委员会对他人行使请求权，在提起诉讼时，并不需要业主委员会承担任何责任，也无需业主承担责任，因此，法院可以判决支持或驳回业主委员会的请求。

　　第二，业主委员会发生违约或侵权事宜的，应区分以下不同情形分别处理。1、业主以业主大会或业主委员会的名义对外从事民事行为的，应以业主为被告提起诉讼。2、业主委员会委员从事与物业管理无关的活动的，应以该委员为被告提起诉讼。3、业主委员会在履行管理职责的过程中，存在下列情形的，可以成为案件的被告：（1）拒绝或拖延与业主大会聘请的物业管理企业签订物业服务合同的；（2）业主委员会履行物业服务合同不符合约定的；（3）业主委员会自行对物业进行管理时侵害他人人身、财产权利的。

　　由于业主委员会属于非营利性的组织，其行为能力受限制，而依据《物业管理条例》的规定，物业管理区域一般都由专业的物业管理企业进行各项管理活动。因此，业主委员会因自行从事物业管理事务而发生侵权的情形较少。换言之，需要业主委员会承担财产责任的情形在现实中并不常见，还有待于我们在实践中发现总结。笔者认为，在业主委员会需要对外承担超出其负担能力的财产责任的场合，鉴于业主委员会并不具有完整的责任能力，法院可以采取两种办法解决此类问题，一是将业主列为共同被告或追加为共同被告，二是业主委员会被判决承担责任而又无力执行的，在执行程序中可以通过被执行主体的变更和追加，裁定执行业主委员会所代表的业主的财产。

　　1 依传统法理，业主委员会仅是业主大会的代表机构和执行机构。但在我国，由于民主文化氛围、业主的自治意识等原因，业主大会的作用十分有限，而立法却赋予业主委员会以诸多权限，业主委员会甚至可以与物业管理企业签订合同，此外，要求登记备案的一般是业主委员会而非业主大会。此种情形看似矛盾，却有现实的合理性。因此，实务中才有业主委员会和物业管理企业之间的诸多纠纷。关于业主大会和业主委员会的上述冲突问题，笔者将在下文作进一步的分析和论证。

　　2 在开发商完成开发建设出售房屋前，往往选聘物业管理企业承担住宅小区的管理，在出售房屋时一起“配售”出去，业主只有接受或不接受的自由。在入住以后，发生了纠纷，业主对物业服务不满意，往往拒绝与物业管理企业重新签订合同或者以物业管理企业不具有管理权为由要求其出局。

　　3 相关案例见“上海市首例业主委员会起诉要求返还住宅小区维修基金纠纷案”，朱树英著：《房地产开发法律实务》，法律出版社，2002年第1版，472-475页；以及“上海市丽锦房屋业主管理委员会诉上海集伟房地产开发公司等物业管理案”，《中国民事审判案例要览（1998民事卷）》，中国人民大学出版社1999年第1版，第115页。

　　4 本文所指业主管理团体，又称建筑物区分所有人管理团体，即业主为自行管理物业所组成的自治性组织。如德国的“住宅所有人共同体”，美国的“公寓所有人协会”，我国台湾地区的“管理委员会”。在我国，业主管理团体除业主大会外，还包括业主委员会，如《上海市居住物业管理条例》第六条规定：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

　　5 关于建筑物区分所有权各学说及各国立法体例的具体内容，请参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年第1版，第66-75页。

　　6 王利明：《物权法研究》，

《业主管理团体主体地位研究(第3页)》