“烂尾工程”的法律预防

催还贷款。这样戏，常使 后续开发项目难以为继。而没有后续资金，项目完不成，不能取得销售收人，自然银行的贷款就还不上。实际上许多烂尾工程就是在银行采取“断奶”措施后出现的。

    三、烂尾工程的预防

    预防烂尾工程，除了在宏观上国家要加强房地产立法，注意产业政策的调 整，有关部门要加强房地产立法，注意产业政策的调整，有关部门要加强执法力 度外，笔者在此简述几种具体方法。

    1.注意资信审查

    这种审查既所括政府主管部门的审查，也包括有关当事人的自我审查。作为 政府主管部门的审查应将重点放在房地产公司的设立，项目的审批以及贷款条件 等方面。作为当事人则应将审查的重点放在合同的审查、合同的签订以及履行环 节。对开发商的资质、信誉、开发业绩，项目前景也应进行必要的调查，了解和 分析。

    2.加强用款监督，专款专用

    无论是银行贷款还是预售款，必须用于工程建设。而要做到这一点，仅凭开 发商的自我约束是远远不够的。在香港和一些发达国家常采用如下两种方法：

    （1）银行监管。即开发商在银行贷款时即设立专项资金帐户，对银行的贷款以及 买房者的预付款，银行仅凭自己委托的工程师及律师所提供的工程进度证明放 款。使放款进度与工程进度保持一致。这样可以有效地对工程进度进行监督，预 防款项流失或挪作他用。但这种方法受银行业务量，专业分工的影响较大，而且 对买房者的预付款往往难以监管。

    （2）律师监管。即将消费者的预付款打人律师事务所专用帐户，然后根据与律师事务所签有委托协议的监理工程师的通知拨 款。律师监管对消费者预售款的用途监督比较有效。采用这一监管措施应特别注 意与监理工程师的合作。这一监管方法既能使预售款专款专用，同时还能打消买 房者的顾虑，增强他们的购买信心。（在香港，预售楼花款必须进律师行的专户， 由律师行根据工程进度放款）当然采用这一方法对律师的专业要求极高，律师除了必须精通房地产法律方面的专业知识外，还应具备一定的建筑学常识和金融知识。

    3.严格预售条件

    法律之所以对商品房预售规定了较严格的条件，笔者认为其主要目的在于强调从事商品房开发必须量力而行，并且必须有足够的自有资金，以防止风险转移，避免风险扩大。一些开发商在远未达到这一标准时便开始预售，而这样做的开发商一般资金实力都较差。提前预售不仅增加了消费者的风险，而且也加重了开发商的债务负担。许多开发商就是债务负担不堪重负，工程建设遥遥无期的情况下破罐子破摔或逃之夭夭的。因此若想有效地控制风险，避免出现烂尾工程就必须严把预售条件。

    4.严禁垫款施工

    以垫款承包为条件争揽工程可以说是建筑业的一大痼疾。虽然国家有关部门三令五申严格禁止垫款承包，但由监督处罚措施不力。在僧多粥少的情况下，这种情况实难避免。而垫款施工经常出现的情况是：在工程量达到一定程度，如果开发商不追加工程款，建筑商就以停工给开发商施压，一旦后续工程款不能到位，而建筑商又无力继续垫款时，就会形成烂尾工程。因此，必须采取有效措施制止垫款承包，将垫款承包视为一种严重的不正当竞争行为加以禁止。只有这样，开发商在立项开发时才能量力而行，从而避免后劲不足而产生烂尾工。

    5.重视监理监督

    建筑监理制度，是我国工程建筑管理体制的一项重要改革。从1988年开始，经过近十年的实践，这一制度已逐渐成熟。一般人认为，建筑监理只是对工程的质量进行监督。其实不然，建筑监理不仅可对工程质量进行监督，对工程的招标、投标、工程的预算、决算，工程款的用途、工程进度，甚至在工程竣工验收后的保修等均可实施监督。目前我国的建设监理分为两种，一是政府监理，这是一种强制性监理；二是社会监理，即由具备监理资质的监理公司或监理事务所对工程建设进行监理。如能有效地运用好这两

种监理措施，对预防烂尾工程将起重要作用。

    6.加强保证责任和违约处罚

    房地产开发投资巨大，所涉当事人众多并且风险极高，作为房地产开发商可谓责任重大。因此若欲进行房地产开发除了必须符合法律规定的资质条件外，还应当提交一定数额的保证金或以自有不动产设定抵押。一旦工程难以为继使债权人的债权难以实现时，可以保证金或拍买抵押物价款抵偿。同时在房地产开发的有关合同中必须对违约责任严格加以规定，以促使义务人积极履约。

《“烂尾工程”的法律预防(第2页)》