试论我国房地产中介违规行为的规制

，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

    3、基于法定主义原则，明确规定房地产中介服务的禁止性行为。

    笔者以为，应该采取列举加概括方式，将房地产中介机构的禁止性行为明文予以规定，具体的禁止性行为如下：

    （1）无证无照非法从事房地产中介业务；

    （2）非法转让、租借执业证书以及其他允许他人以自己名义从事房地产中介业务的行为；

    （3）同时在两个或两个以上中介服务机构执业；

    （4）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；

    （5）利用工作之便“炒房”，从中赚取差价或者利用工作便利牟取其他不正当利益；

    （6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；

    （7）发布虚假与不实信息欺诈当事人；

    （8）利用内幕信息，与自己交易或泄露信息于他人建议他人交易；

    （9）法律、法规禁止的其他行为。

    4、确立过错归责原则和中介机构的免责事由。

    过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以起诉中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。

    当然，从公平原则出发，应当对中介机构的免责事由或抗辩事由作出具体规定：

    （1）中介机构能够证明其在出具报告或签署文件前，对有关事项已作深入调查，并未违反有关执业规则，其有正当理由确信所提供的信息或技术是真实的且不

存在重大疏漏。

    （2）中介机构对政府有关部门或机构出具的正式文件的真实性不负调查义务。如法律文书或土地转让合同等。

    （3）中介机构对其他专业人士如会计师事务所、律师事务所等出具的报告或文件不负核查义务。

    （4）中介机构能够证明房地产开发企业或消费者存在主观过错，且损失是由该主观过错导致的。

    （5）虚假或不实信息未对市场产生影响，情节并不重大的。

    （6）因不可抗力导致的其他可以免责的情形。

    5、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。为使这一制度得以落实，要规定中介机构及执业人员参加保险。一旦业务发生差错，给委托人造成损失，要分别用保证金、风险基金、保险金赔偿，根据各自责任的大小，法人和直接责任人可按比例分摊。如中介机构承担赔偿责任后，可以向有故意或重大过失的中介服务人员进行追偿；如果中介服务人员为自己牟取私利、欺诈当事人等行为情节严重，构成犯罪的，依法可追究其刑事责任。

    6、明确损失赔偿范围。

    房地产中介违规行为发生后，给房地产开发企业或消费者带来损失的，房地产中介服务机构和人员必须承担赔偿责任或违约责任。

    （1）对于房地产中介机构与委托人订立委托代理合同或居间合同的，违反合同约定，则应按照合同约定的违约方式追究中介机构违约责任，具体赔偿金额按照当事人合意而定。

    （2）房地产中介机构的违规行为构成侵权责任的，则适用侵权法“无损害，无赔偿”的一般原则。一般而言，在计算该侵权赔偿额时，只计算财产损失的，不计算可能引发的精神损害，或者说财产损失赔偿中已包括可能出现的精神损害，因此不存在精神损害的单独计算和赔偿问题。赔偿范围应定为受害人的实际损失，实际损失包括直接损失和可得利益，即应包括中介机构违规行为的受益额、房地产开发公司或消费者的损失额以及损失的银行同期利息。当然，如果条件不够成熟，立法可以不必将具体的计算方法、赔偿金额作详细规定，还可以赋予法官必要的自由裁量权，法官可以在公平原则、诚信原则的指引下作出带有补偿性和惩罚性双重性质的赔偿裁判。

《试论我国房地产中介违规行为的规制(第3页)》