对公有房屋拆迁补偿方法的商榷

一；其二：公房土地使用权的取得通过土地划拨、土地使用权出让、土地使用权转让的途径取得，公房中无论是自管公房还是直管公房，由国家委托单位或房管部门进行管理，依法取得了《房屋所有权证》和《土地使用权证》。土地使用权划拨取得居多，这部分区位价补偿应和其它财政公房重置资金一样，纳入专项资金管理渠道，由财政部门监管，也不应补偿给公房承租人；如果土地使用权是通过出让或转让途径获得的，因为城市建设需要，土地使用权人拆迁让地，并未获得合同上载明的土地使用权益，应该由拆迁人按照权责对等、等价有偿的原则予以补偿，而拆迁人却按照行政规定将区位价补偿给了承租人，土地使用权人的权益就没能得到应有的维护，而承租权益的损失却意外地获得了大大超过承租权益的使用权收益补偿，可见，拆迁作为民事行为，承租人获得区位价，难以找到法律上的依据。

    五、 给公房管理部门的经租管理，资产置换带来负面影响。

    公房尤其是直管公房由房屋行政管理部门代表着国家对直管公房进行经租管理，长期以来，直管公房在社会生活中解决生产经营居住困难，调剂余缺，促进安居乐业，促进社会稳定方面担当着重要的职责，新的拆迁补偿安置办法实施后，给予房管部门的经租管理和资产置换带来不少负面影响。

    1.增加管理难度，难以做到房尽其用。

    2.资产置换费用猛增，盘活存量资产难以实现。

    3.房管干部职工的积极性受到影响。

    六、承租人取得区位补偿价，亦缺乏利益均衡性。

    房屋承租人随着房屋租赁关系的变化而不断更换，而房屋是不变的，拆迁行为实施时，最终的合法承 租人取得了巨额的区位价收益，哪怕仅承租一月两月，而在他之前的承租户，尽管承租了几十年也得不到分文，因为只有合法有效的承租权才能得到补偿，因此区位价在承租人中也有收益不平衡性，可见这一补偿方法的不合理性；另外，承租人和所有人之间也存在着收益不平衡性，就拿现行的租金水平来说，某承租户承租 某处公房 （平房）平均每年交租12元/平方米左右，（50年租期下来也仅交租600元/平方米），租金中含有房屋折旧维修费、管理费、土地使用费、税等，真正由房地产所有权人获得的收益微乎其微，而一旦拆迁，承租人就可以拿到600元/平方米左右的区位价纯收益，也就是说承租人分文未付白使用了所有权人50年的房地产使用权，这违背了租赁合同双务有偿的原则，从这里也可以看出承租人取得区位价的不合理性。

《对公有房屋拆迁补偿方法的商榷(第2页)》