住房制度改革新阶段中的金融问题研究
单位，其投资数量也不一定每年都相同，这就给核定住房资金带来困难。有相当一部分企业的建房资金本来就是不合理的，比如动用企业挖潜改造基金、技术革新资金、新产品试制基金、企业发展基金等用于建造住房。这些资金不可能核定、转化为专项住房基金。此外，企业、单位从福利基金、奖励基金以及税后留利其它项目资金中用于住房的投资，也很难核定。这些资金一旦要核定转化为专项住房基金时，可能会自动消失。
其次，住房基金中的利益调整问题。住房基金的建立涉及到国家、地方（城市）、企业单位和个人之间的利益关系调整。因此住房基金的建立，要通过理顺住房资金来源渠道，核定、转化住房基金，变无序为有序，使之合理化、规范化、固定化，这本质上就是利益关系的调整。这就要求根据住房投资主体界定住房产权，以住房产权为基础核定和转化住房资金。
3、关于国家住房基金的建立。我们以往的改革思路基本上没有考虑建立国家住房基金，而只考虑建立三级住房基金（城市住房基金、企事业单位住房基金和个人住房基金）。 但是，国务院最近发布的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知指出，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。对最低收入的家庭，由政府或单位提供廉租房。这说明，国家住房基金制度的建设应提到议事日程。笔者认为，有必要根据国家财政划拨在住房投资中的份额核定国家在原有公房销售收入中的收益比例，并以此作为国家住房基金的主要来源。据统计，目前我国各类公有住房约30多亿平方米，若按每平方米400-500元的价格出售，可回收资金1.2-1.5万亿元，而这笔资金中有很大一部分是由国家出资兴建的，如果根据投资比例确定国家的收益，并将其作为国家基金的主要来源，则可以解决国家基金的来源。国家基金的主要用途则限于廉租房的建设与出租，以及个人住房抵押贷款风险政府担保系统的建设。
（二）对住房抵押贷款基本要素的分析
从国民收入分配格局与住房制度改革的发展趋势来看，个人住房抵押贷款将成为银行极具市场潜力的业务品种，也是今后住房金融发展的中心内容之一。在美国、香港等市场经济发达的国家和地区，个人住房抵押贷款已有一百多年的发展历程，这项业务一般占银行贷款总数额的20—40%.可是，我国目前个人住房抵押贷款仅占商业银行贷款总量的5-10%.而且对住房抵押贷款的管理技术、
1、贷款期限。贷款期限的确定必须考虑人们的还款能力，因此年人均收入水平和住房价格是商业银行设计贷款期限的主要参考变量。纵观世界各国或地区的情况，个人住房抵押贷款的期限一般都很长，如美国最长可达30年（平均合同年限为15年）；香港最长也可达30年，1994年平均期限为15.2年；法国、英国一般为15—20年；德国的储蓄银行一般为6—15年，合同平均年限为11年，抵押银行为25—30年；马来西亚是20—25年。
虽然改革开放以来，特别是90年代以来，我国城镇居民的收入迅速增加，1991—96年间，我国职工年平均工资由2340元增长到6210元，共增长了3870元，年均增长27.6% . 但同期城镇住房价格也大幅上扬，1991—1996年城镇住房价格由756元/平方米增加到1605元/平方米，年均增加22.4 %.如果按贷款20万元，年息8%，贷款期限20年计算，则每月偿还额为1673元 ，相当于我国城镇家庭月收入的161.6%.国际经验表明，每月偿贷数额与该家庭的月收入之比超过25%，就存在偿贷风险。考虑到我国目前的恩格尔系数还保持在50%左右，这样高的还款比例，我国城镇居民根本无法承受。
2、贷款利率。贷款利率的确定直接影响到居民每月的贷款偿还额，它与居民的偿还能力直接相关。在市场经济国家中，个人住房贷款的利率一般执行市场利率，而对固定利率与浮动利率的选择主要基于一国宏观经济的状况以及长期利率水平的稳定程度。但为了降低银行的利率风险，越来越多的商业银行采用了浮动利率。
目前，我国住房抵押贷款的利率实行有管理的浮动利率制度。就公积金贷款而言，其贷款利率是公积金存款利率的基础上加一定的幅度；经营性贷款则为相应年限的商业性贷款利率下调一定幅度。这种做法的目的在于降低贷款利率，提高居民住房消费能力。笔者认为，在推行住房抵押贷款制度的初期，由于我国工资制度改革的滞后，降低贷款利率是必要的。但是，随着住房分配制度货币化的实现，无论是公积金贷款，还是经营性贷款，都应当参照市场利率确定各自的贷款利率。
3、贷款额度。贷款额度是用来衡量贷款方的贷款保护能力的指标。即表示一旦借款方发生还款困难，贷款者回收资金的可能性。在个人住房抵押贷款中，一般用贷款额与房价之比来表示贷款限额。对贷款机构而言，自然该比率越低越好，以便为贷款留出足够的保护空间。对该指标的确定主要根据居民的收入水平。此外，对长期住房市场价格稳定状态的预期，以及在抵押物以外是否有其他担保措施，也是确定基准比率的重要参考因素。
在国外，因为有良好的资信评估机构为银行服务，可以提供申请贷款人资质调查的资信证明，它们的贷款额度一般比较高。最高可达90%-100%.目前，我国的贷款比率一般限定在70％。也有一些城市和地区的贷款限额可达80％，如北京市。 我国贷款额度之所以比较低，笔者认为，主要是我国住房抵押贷款业务缺乏有效的保险机制，70％的贷款限额提供了非常充分的保护空间，在目前住房抵押信贷市场竞争还不太剧烈的情况下是一种比较合理的选择。但随着市场机制的进一步完善，该比率应有所上升。
4、还款方式。 目前我国银行在办理住房抵押贷款业务时，基本上都采用等额还贷方式，即
A：每月还本付息额，即等额还贷额i：贷款月利率P：贷款总额N：贷款期限，以月计算
下面分析A/P（偿贷比率）与贷款期限N的关系。A/P体现了居民住房贷款的偿还负担情况，与居民的家庭收入状况息息相关。通过分析，A/P与贷款期限的变动关系如图1所示。
从图1可以看出，贷款期限越短偿债负担越重，期限越长偿债负担越轻，偿还负担随贷款年限的延长而逐年递减。中短期贷款的偿还负担变化相当明显，而长期贷款的偿还负担基本稳定。这说明，对收入尚不太高的年轻人来说，想通过延长贷款年限减轻偿债负担有着很大的局限性。因此有必要改进原有还贷方式，这里分析一下另一种可变动的等额还贷方法，即等额递减、递增还贷方法，其计算公式如下：
Am=aP+（b+m-1）g
Am：第m年还贷期间每月还贷金额m：第m年P：贷款总额a：等额系数b：变动系数g：月均还款递增额
改变g的大小，可在还贷期间做合理的偿贷计划：当g大于0时，为等额递增，适用于低收入家庭（特别是年轻家庭）。当g小于0时，为等额递减，适用于高收入家庭。当g=0时，为等额还贷，适用于中等收入家庭或要求贷款期限较短的借款人。其变动关系如图2所示。这种还贷方式有如下优点：。减轻偿还负担。如贷款8万元，年息10%，期限5年，采用等额还贷，每月需偿还1674.69元，而若每年以月均还款579.13递增，第一年每月可以624元偿还，比1674.69减轻了62.74%.。缩短贷款期限。按10%的年利率，可以绘出A/P与n的变动曲线，通过改变g的大小，在不增加借款人的偿还负担的条件下，可缩短贷款期限。。改善贷款结构，防范金融风险，提高信贷资金流动性。在没有建立二级市场前，住房抵押贷款的风险主要来自期限风险，而它将直接影响信贷资金的流动性，从而限制该业务的发展。对于这个问题可以充分运用等额递增或递减还贷方法的特点，对每笔贷款的期限做合理安排，使当年或当月的贷款总量形成较为合理的期限结构。
三、完善我国住房金融体系的政策建议
为完善我国住房金融体系，以加快住房建设，提高住房消费，改善城镇居民的居住 《住房制度改革新阶段中的金融问题研究(第3页)》
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其次，住房基金中的利益调整问题。住房基金的建立涉及到国家、地方（城市）、企业单位和个人之间的利益关系调整。因此住房基金的建立，要通过理顺住房资金来源渠道，核定、转化住房基金，变无序为有序，使之合理化、规范化、固定化，这本质上就是利益关系的调整。这就要求根据住房投资主体界定住房产权，以住房产权为基础核定和转化住房资金。
3、关于国家住房基金的建立。我们以往的改革思路基本上没有考虑建立国家住房基金，而只考虑建立三级住房基金（城市住房基金、企事业单位住房基金和个人住房基金）。 但是，国务院最近发布的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知指出，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。对最低收入的家庭，由政府或单位提供廉租房。这说明，国家住房基金制度的建设应提到议事日程。笔者认为，有必要根据国家财政划拨在住房投资中的份额核定国家在原有公房销售收入中的收益比例，并以此作为国家住房基金的主要来源。据统计，目前我国各类公有住房约30多亿平方米，若按每平方米400-500元的价格出售，可回收资金1.2-1.5万亿元，而这笔资金中有很大一部分是由国家出资兴建的，如果根据投资比例确定国家的收益，并将其作为国家基金的主要来源，则可以解决国家基金的来源。国家基金的主要用途则限于廉租房的建设与出租，以及个人住房抵押贷款风险政府担保系统的建设。
（二）对住房抵押贷款基本要素的分析
从国民收入分配格局与住房制度改革的发展趋势来看，个人住房抵押贷款将成为银行极具市场潜力的业务品种，也是今后住房金融发展的中心内容之一。在美国、香港等市场经济发达的国家和地区，个人住房抵押贷款已有一百多年的发展历程，这项业务一般占银行贷款总数额的20—40%.可是，我国目前个人住房抵押贷款仅占商业银行贷款总量的5-10%.而且对住房抵押贷款的管理技术、
操作经验尚不成熟，中央银行对住房抵押贷款业务的监管还处于探索阶段。发展住房抵押贷款的根本目的是提高我国城镇居民的购房能力，也就是提高他们的承受能力。因此，在住房抵押贷款工具的设计方面必须全面考虑居民的年均收入水平，然后确定贷款期限、贷款利率、贷款额度和还款方式等与居民的承受能力直接相关的个人住房抵押贷款的基本要素。这样才能提高住房抵押贷款的实施效果，提高我国城镇居民的购房能力。
1、贷款期限。贷款期限的确定必须考虑人们的还款能力，因此年人均收入水平和住房价格是商业银行设计贷款期限的主要参考变量。纵观世界各国或地区的情况，个人住房抵押贷款的期限一般都很长，如美国最长可达30年（平均合同年限为15年）；香港最长也可达30年，1994年平均期限为15.2年；法国、英国一般为15—20年；德国的储蓄银行一般为6—15年，合同平均年限为11年，抵押银行为25—30年；马来西亚是20—25年。
虽然改革开放以来，特别是90年代以来，我国城镇居民的收入迅速增加，1991—96年间，我国职工年平均工资由2340元增长到6210元，共增长了3870元，年均增长27.6% . 但同期城镇住房价格也大幅上扬，1991—1996年城镇住房价格由756元/平方米增加到1605元/平方米，年均增加22.4 %.如果按贷款20万元，年息8%，贷款期限20年计算，则每月偿还额为1673元 ，相当于我国城镇家庭月收入的161.6%.国际经验表明，每月偿贷数额与该家庭的月收入之比超过25%，就存在偿贷风险。考虑到我国目前的恩格尔系数还保持在50%左右，这样高的还款比例，我国城镇居民根本无法承受。
2、贷款利率。贷款利率的确定直接影响到居民每月的贷款偿还额，它与居民的偿还能力直接相关。在市场经济国家中，个人住房贷款的利率一般执行市场利率，而对固定利率与浮动利率的选择主要基于一国宏观经济的状况以及长期利率水平的稳定程度。但为了降低银行的利率风险，越来越多的商业银行采用了浮动利率。
目前，我国住房抵押贷款的利率实行有管理的浮动利率制度。就公积金贷款而言，其贷款利率是公积金存款利率的基础上加一定的幅度；经营性贷款则为相应年限的商业性贷款利率下调一定幅度。这种做法的目的在于降低贷款利率，提高居民住房消费能力。笔者认为，在推行住房抵押贷款制度的初期，由于我国工资制度改革的滞后，降低贷款利率是必要的。但是，随着住房分配制度货币化的实现，无论是公积金贷款，还是经营性贷款，都应当参照市场利率确定各自的贷款利率。
3、贷款额度。贷款额度是用来衡量贷款方的贷款保护能力的指标。即表示一旦借款方发生还款困难，贷款者回收资金的可能性。在个人住房抵押贷款中，一般用贷款额与房价之比来表示贷款限额。对贷款机构而言，自然该比率越低越好，以便为贷款留出足够的保护空间。对该指标的确定主要根据居民的收入水平。此外，对长期住房市场价格稳定状态的预期，以及在抵押物以外是否有其他担保措施，也是确定基准比率的重要参考因素。
在国外，因为有良好的资信评估机构为银行服务，可以提供申请贷款人资质调查的资信证明，它们的贷款额度一般比较高。最高可达90%-100%.目前，我国的贷款比率一般限定在70％。也有一些城市和地区的贷款限额可达80％，如北京市。 我国贷款额度之所以比较低，笔者认为，主要是我国住房抵押贷款业务缺乏有效的保险机制，70％的贷款限额提供了非常充分的保护空间，在目前住房抵押信贷市场竞争还不太剧烈的情况下是一种比较合理的选择。但随着市场机制的进一步完善，该比率应有所上升。
4、还款方式。 目前我国银行在办理住房抵押贷款业务时，基本上都采用等额还贷方式，即
A：每月还本付息额，即等额还贷额i：贷款月利率P：贷款总额N：贷款期限，以月计算
下面分析A/P（偿贷比率）与贷款期限N的关系。A/P体现了居民住房贷款的偿还负担情况，与居民的家庭收入状况息息相关。通过分析，A/P与贷款期限的变动关系如图1所示。
从图1可以看出，贷款期限越短偿债负担越重，期限越长偿债负担越轻，偿还负担随贷款年限的延长而逐年递减。中短期贷款的偿还负担变化相当明显，而长期贷款的偿还负担基本稳定。这说明，对收入尚不太高的年轻人来说，想通过延长贷款年限减轻偿债负担有着很大的局限性。因此有必要改进原有还贷方式，这里分析一下另一种可变动的等额还贷方法，即等额递减、递增还贷方法，其计算公式如下：
Am=aP+（b+m-1）g
Am：第m年还贷期间每月还贷金额m：第m年P：贷款总额a：等额系数b：变动系数g：月均还款递增额
改变g的大小，可在还贷期间做合理的偿贷计划：当g大于0时，为等额递增，适用于低收入家庭（特别是年轻家庭）。当g小于0时，为等额递减，适用于高收入家庭。当g=0时，为等额还贷，适用于中等收入家庭或要求贷款期限较短的借款人。其变动关系如图2所示。这种还贷方式有如下优点：。减轻偿还负担。如贷款8万元，年息10%，期限5年，采用等额还贷，每月需偿还1674.69元，而若每年以月均还款579.13递增，第一年每月可以624元偿还，比1674.69减轻了62.74%.。缩短贷款期限。按10%的年利率，可以绘出A/P与n的变动曲线，通过改变g的大小，在不增加借款人的偿还负担的条件下，可缩短贷款期限。。改善贷款结构，防范金融风险，提高信贷资金流动性。在没有建立二级市场前，住房抵押贷款的风险主要来自期限风险，而它将直接影响信贷资金的流动性，从而限制该业务的发展。对于这个问题可以充分运用等额递增或递减还贷方法的特点，对每笔贷款的期限做合理安排，使当年或当月的贷款总量形成较为合理的期限结构。
三、完善我国住房金融体系的政策建议
为完善我国住房金融体系，以加快住房建设，提高住房消费，改善城镇居民的居住 《住房制度改革新阶段中的金融问题研究(第3页)》
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