住房制度改革新阶段中的金融问题研究

质量，笔者认为应从以下几个方面入手：

    1、就住房建设中的融资问题而言，首先，有必要完善住房开发融资的制度，改善商业银行的房地产开发信贷业务，增加贷款种类，延长贷款期限，提高贷款利率的弹性，以

便逐步增加住房信贷资金的供给，满足住房开发建设的资金需求。最近，中国人民银行取消了对个商业银行的贷款规模限制，相信这将对我国住房建设资金的筹集起到积极作用。

    其次，有必要加快我国资本市场的发展，逐步提高住房建设中直接融资的规模，降低住房开发的成本，从而降低住房销售价格。

    2、就住房消费金融而言，当前最重要的就是加大住房资金的筹集力度。为此，应注意继续加强个人住房公积金制度的建设，逐步提高公积金的归集率和缴交面；尽快建立规范城市住房基金、企事业单位住房基金运作的制度，加快各类住房基金的核定、划转工作；尽快建立国家住房基金，保证廉价房的供给。此外，笔者认为，除了充分发挥住房系统现有资金的效用外，可以考虑打破行业统筹的限定，建立大公积金制度。即逐步将养老保险、医疗保险、社会保险等制度与住房公积金制度的建设归于一体，建立面向整个社会保障制度的综合性基金制度。

    其次，为提高我国居民居住水平，应尽快完善住房金融体系，加强住房抵押贷款制度的建设。第一，要大力发展住房抵押贷款一级市场。其中最重要的一点就是要加快抵押贷款工具的设计和推广。世界各国在这方面的经验比较多。如美国的金融机构为防范住房抵押贷款中的利率风险造成的期限不匹配问题而设计出可变利率抵押贷款，为防范和化解因利率波动过大引起的倾斜问题而设计出分级递增、递减的抵押贷款（递增偿还的抵押贷款适用于青年家庭，递减偿还的适用于老年退休家庭）等金融工具，这些金融工具在我国也是完全可以借鉴的。第二，完善住房金融体系，不仅要加强一级金融市场的建设，而且还要发展二级金融市场，特别是要注意发展抵押贷款的证券化，以提高住房抵押贷款的流动性、盈利性、安全性。尽管这一步的迈出在我国还要审慎，但这是大势所趋。

    住房抵押贷款在我国还是一个新生事物，但国际经验已经证明，这种制度安排不仅有利于加速住房消费的进程，而且对改善银行的贷款结构、贷款质量等都具有很好的作用。因此，有必要在借鉴国外已有经验的基础上，根据我国国情，即我国地区发展极不平衡，不同城镇居民收入水平也千差万别，即使在同一城镇不同家庭的资信状况也参差不齐等特点，应因地制宜地合理确定我国居民住房抵押贷款的贷款利率、贷款年限、贷款限额和付款方式的最佳组合，设计出多种可供居民选择的住房抵押贷款品种，从而有力地刺激居民的住房消费信贷需求。

    3、就住房二级市场的金融问题而言，理顺城镇居民存量住房的产权关系是促进二级市场发展的前提条件。因此，加快存量公有住房的私有化，取消对住房二级市场交易的有关限制政策，鼓励金融机构积极开展住房二级市场上的金融业务，对于进一步健全住房金融体系是十分必要的。

《住房制度改革新阶段中的金融问题研究(第4页)》