发展和规范我国住房二级市场
30%左右1.上海市1996年在长宁区、青浦县、南市区分别对4300、7700、4600多户已购公房户进行了问卷调查，结果表明：其中想通过已售公房上市来改善居住水平的分别占31.9% 、33.1%、 33.7%；在嘉定、虹口、徐汇、静安等区的调查结果也大体在1/3 左右2.温州市房地产交易中心去年的抽样调查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脱手，将购买力100~120M2的新房。
一项对秦皇岛市1000份问卷调查的统计分析表明：对住房条件不满意的有41%；若允许公房上市将出售现有住房的有27.5%，待条件允许再售的有23.7%，即有出售现住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改办牵头举行的“房改房上市意愿”市场调查表明：80%的人们对现有居住条件不满意；约56%的人表示，只要房改房可以上市并有合适的房子，他们将会在1~2年内通过卖旧房来买商品房，或出租旧房买新房。
可见，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.
2、住房二级市场上的交易形式
除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二级市场上的交易形式还有多种：
（1）“贴价换房”，指已购公房住户与开发商之间“已旧换新、差价补贴”。居民以旧有公房向开发商换取新建商品房，并支付差价；开发商回收旧房以安排拆迁户、再出售或委托房管部门经营。如常州、姜堰市等。
（2）公房使用权置换。居民将自己承租的未（不可）出售公房按协定的价格可以以下列形式进行交易：
A 与其它出租的公有住房相互交换使用，支付差价，即所谓“差价换房”。
B 将公房使用权作价换购商品房、私有住房、平价房、安居房等；
C 将公房使用权转让给房地产开发公司、房屋置换公司或居民，获得相应补偿费。
后两种方式中，受让方继续按现行租金政策与公
公房使用权交易主导了天津住房二级市场，在上海亦颇为流行。
（3） 购买、上市并步走。如青岛市去年年底规定，居民承租尚未购买的公房，如果找到了买主或换房者，可将购买该住房与上市出售或交换并步走，价格商议，且增值收益归己。
灵活多样的交易形式活跃了二级市场，也反映了群众的创造性。
3、我国住房二级市场交易规模
从1996年开始，全国有35个大中城市开始了住房二级市场试点工作；从1997年开始，这些城市已基本放开了二级市场，一些城市如上海、天津，住房二级市场已初具规模，但与香港二级市场高达85%的转手率相比，大陆的住房二级市场尚处于起步阶段，且存在严重的区域不平衡。以下一组数据反映了一些城市活跃的住房二级市场。
上海住房二级市场是全国最活跃的，下表列出了上海近年来住房二级市场交易兴旺的有关数据。
1998年全上海市差价换房总成交户数为5029户，总成交面积16.63 万平方米，其中转让4388户，面积14万平方米，金额2.97亿元；交换641户，面积2.63万平方米。
天津市1996~1998年全市累积办理直管公房置换34455户，建筑面积约115.2万平方米；其中交旧房购新房5433户，占16%；以小调大21821户，占63%6.江苏省房改办自97年6月起在南通、江阴、常熟三市进行已购公房上市交易试点以来，三市共成交了3252套，出售已购公房后又再购新房的有3049套，南通市每户新购住房面积平均增加了32平方米，江阴为38平方米，常熟为53平方米。
武汉市房地产交易互换中心从96年初开始试点，到97年10月共办理直管公房使用权有偿转让3423户。
4、各地发展住房二级市场的政策
目前，北京市的已售公房上市方案仍在讨论中，但全国许多城市已经出台了各自的政策和规定。
（1） 关于入市时间限制。上海、温州、唐山、牡丹江等市允许房改房出售后即可上市；深圳规定部分产权房须住满一年后才可入市；广东规定以标准价购买的公房须住用五年，以成本价购买的住房须住用一年才可上市。
（2） 上市准备工作。秦皇岛、厦门、广西的大部分城市已全面展开了职工住房普查；郑州、南京也建立了职工已购公房查询系统，为二级市场的开放做好了基础性工作。
（3） 税费与收益分配。大多数城市采用了优惠的税率与费率来刺激二级市场。如天津自98年起将房改房上市交易税费由13.3%降至5%.上海对已售公房再出售征收5%的综合税率及1%的土地收益金，售后6个月内再购住房的，对售房收入中用于新购房款的部分减免综合税率；不可售公房交换使用，对取得收入的一方征收5%的综合税率；换购商品房、私房的，先对转让收入征收5%的综合税率，以后6个月内再购房的则退还所征税。福建的税制与上海市相似。柳州仅对卖方按成交价征收0.5%的土地收益金和3.5%的综合税率；售房后6个月内再购新房的，如果购房价格高于售房收入的，退还所缴综合税。启东市的做法则比较特殊，公房上市税费与私房交易一样对待，单轨制运行，税率虽高，但人们仍可以接受，操作起来也比较方便，且便于监察、财政部门监督（王鸣，俞茂昌，1999）。
（4） 二级市场上的抵押贷款。一些城市为二级市场推出了购房抵押贷款，如农业银行天津分行今年推出了二手楼按揭贷款，贷款年限为8年以内，最长不超过10年。建行福建省分行今年4月推出了二级市场住房贷款，贷款最高额可为二手房评估价或成交价的6成，最长期限20年。杭州给二手房予以公积金贷款，最高限额和新建商品房一样为15万元，最长期限20年；二手房公积金贷款额最高不超过二手房转让评估价的50%，组合贷款不超过70%.最近北京农行也推出了期限可达15年、贷款额可达评估价的七成的二手房按揭。
（5） 二级企业上的抵押贷款担保。上海长宁区建立了置业服务公司，提供按揭担保，10万元以下仅收700的担保费。成都市担保公司是市房地产交易中心的下属机构，从98年10月底正式运作到今年元月底，共承办了156户个人住房置业贷款担保业务，担保金额达1300多万元。江苏省广厦居民住宅贷款担保有限公司也于今年年初成立。
（6） 二级市场上的中介服务。二级市场发展较快的地方，中介服务也较完善。天津至98年底，共有房地产中介企业341家，房地产经纪人1622人。上海房屋置换股份有限公司在全市拥有108家连锁店，提供登记上网、勘察估价、置换、租赁、收购等业务；上海房屋租赁业网络搭载在“上房置换网”上，已于今年4月启动；长宁区还成立了收购公司，让居民可以先获得售房款再买房。
各地丰富的探索方案为规范和发展住房二级市场制定有关政策提供了重要的参考。
5、我国住房二级市场目前存在的主要问题
我国住房二级市场目前存在的主要问题有：
（1）住房二级市场发育具有严重的区域非均衡性。一部分地区已购公房上市和交易都很活跃，一部分地区住房上市比较活跃，但交易清淡，还有部分地区公房上市和交易均不活跃。
上海住房二级市场无论是房改房上市还是公房使用权交易，都很活跃。
天津公房使用权交易一枝独秀，房改房上市反应并不积极。
北京 《发展和规范我国住房二级市场(第3页)》
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一项对秦皇岛市1000份问卷调查的统计分析表明：对住房条件不满意的有41%；若允许公房上市将出售现有住房的有27.5%，待条件允许再售的有23.7%，即有出售现住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改办牵头举行的“房改房上市意愿”市场调查表明：80%的人们对现有居住条件不满意；约56%的人表示，只要房改房可以上市并有合适的房子，他们将会在1~2年内通过卖旧房来买商品房，或出租旧房买新房。
可见，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.
2、住房二级市场上的交易形式
除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二级市场上的交易形式还有多种：
（1）“贴价换房”，指已购公房住户与开发商之间“已旧换新、差价补贴”。居民以旧有公房向开发商换取新建商品房，并支付差价；开发商回收旧房以安排拆迁户、再出售或委托房管部门经营。如常州、姜堰市等。
（2）公房使用权置换。居民将自己承租的未（不可）出售公房按协定的价格可以以下列形式进行交易：
A 与其它出租的公有住房相互交换使用，支付差价，即所谓“差价换房”。
B 将公房使用权作价换购商品房、私有住房、平价房、安居房等；
C 将公房使用权转让给房地产开发公司、房屋置换公司或居民，获得相应补偿费。
后两种方式中，受让方继续按现行租金政策与公
房产权单位建立租赁关系。
公房使用权交易主导了天津住房二级市场，在上海亦颇为流行。
（3） 购买、上市并步走。如青岛市去年年底规定，居民承租尚未购买的公房，如果找到了买主或换房者，可将购买该住房与上市出售或交换并步走，价格商议，且增值收益归己。
灵活多样的交易形式活跃了二级市场，也反映了群众的创造性。
3、我国住房二级市场交易规模
从1996年开始，全国有35个大中城市开始了住房二级市场试点工作；从1997年开始，这些城市已基本放开了二级市场，一些城市如上海、天津，住房二级市场已初具规模，但与香港二级市场高达85%的转手率相比，大陆的住房二级市场尚处于起步阶段，且存在严重的区域不平衡。以下一组数据反映了一些城市活跃的住房二级市场。
上海住房二级市场是全国最活跃的，下表列出了上海近年来住房二级市场交易兴旺的有关数据。
1998年全上海市差价换房总成交户数为5029户，总成交面积16.63 万平方米，其中转让4388户，面积14万平方米，金额2.97亿元；交换641户，面积2.63万平方米。
天津市1996~1998年全市累积办理直管公房置换34455户，建筑面积约115.2万平方米；其中交旧房购新房5433户，占16%；以小调大21821户，占63%6.江苏省房改办自97年6月起在南通、江阴、常熟三市进行已购公房上市交易试点以来，三市共成交了3252套，出售已购公房后又再购新房的有3049套，南通市每户新购住房面积平均增加了32平方米，江阴为38平方米，常熟为53平方米。
武汉市房地产交易互换中心从96年初开始试点，到97年10月共办理直管公房使用权有偿转让3423户。
4、各地发展住房二级市场的政策
目前，北京市的已售公房上市方案仍在讨论中，但全国许多城市已经出台了各自的政策和规定。
（1） 关于入市时间限制。上海、温州、唐山、牡丹江等市允许房改房出售后即可上市；深圳规定部分产权房须住满一年后才可入市；广东规定以标准价购买的公房须住用五年，以成本价购买的住房须住用一年才可上市。
（2） 上市准备工作。秦皇岛、厦门、广西的大部分城市已全面展开了职工住房普查；郑州、南京也建立了职工已购公房查询系统，为二级市场的开放做好了基础性工作。
（3） 税费与收益分配。大多数城市采用了优惠的税率与费率来刺激二级市场。如天津自98年起将房改房上市交易税费由13.3%降至5%.上海对已售公房再出售征收5%的综合税率及1%的土地收益金，售后6个月内再购住房的，对售房收入中用于新购房款的部分减免综合税率；不可售公房交换使用，对取得收入的一方征收5%的综合税率；换购商品房、私房的，先对转让收入征收5%的综合税率，以后6个月内再购房的则退还所征税。福建的税制与上海市相似。柳州仅对卖方按成交价征收0.5%的土地收益金和3.5%的综合税率；售房后6个月内再购新房的，如果购房价格高于售房收入的，退还所缴综合税。启东市的做法则比较特殊，公房上市税费与私房交易一样对待，单轨制运行，税率虽高，但人们仍可以接受，操作起来也比较方便，且便于监察、财政部门监督（王鸣，俞茂昌，1999）。
（4） 二级市场上的抵押贷款。一些城市为二级市场推出了购房抵押贷款，如农业银行天津分行今年推出了二手楼按揭贷款，贷款年限为8年以内，最长不超过10年。建行福建省分行今年4月推出了二级市场住房贷款，贷款最高额可为二手房评估价或成交价的6成，最长期限20年。杭州给二手房予以公积金贷款，最高限额和新建商品房一样为15万元，最长期限20年；二手房公积金贷款额最高不超过二手房转让评估价的50%，组合贷款不超过70%.最近北京农行也推出了期限可达15年、贷款额可达评估价的七成的二手房按揭。
（5） 二级企业上的抵押贷款担保。上海长宁区建立了置业服务公司，提供按揭担保，10万元以下仅收700的担保费。成都市担保公司是市房地产交易中心的下属机构，从98年10月底正式运作到今年元月底，共承办了156户个人住房置业贷款担保业务，担保金额达1300多万元。江苏省广厦居民住宅贷款担保有限公司也于今年年初成立。
（6） 二级市场上的中介服务。二级市场发展较快的地方，中介服务也较完善。天津至98年底，共有房地产中介企业341家，房地产经纪人1622人。上海房屋置换股份有限公司在全市拥有108家连锁店，提供登记上网、勘察估价、置换、租赁、收购等业务；上海房屋租赁业网络搭载在“上房置换网”上，已于今年4月启动；长宁区还成立了收购公司，让居民可以先获得售房款再买房。
各地丰富的探索方案为规范和发展住房二级市场制定有关政策提供了重要的参考。
5、我国住房二级市场目前存在的主要问题
我国住房二级市场目前存在的主要问题有：
（1）住房二级市场发育具有严重的区域非均衡性。一部分地区已购公房上市和交易都很活跃，一部分地区住房上市比较活跃，但交易清淡，还有部分地区公房上市和交易均不活跃。
上海住房二级市场无论是房改房上市还是公房使用权交易，都很活跃。
天津公房使用权交易一枝独秀，房改房上市反应并不积极。
北京 《发展和规范我国住房二级市场(第3页)》
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