论商品房预售合同的几个问题

    由于商品房预售合同的价格纠纷的形成原因比较复杂，所以，我们认为，不可能按照一个固定的方法处理，而应当根据具体情况加以解决。首先，应当坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立，就应当维护合同的严肃性，强调合同义务的履行。所以，在一般情况下，合同当事人以建筑材料或房地产的价格上涨或下跌为由要求提高房价或降低房价的，法院不应当支持。应当说，在房地产市场中，建筑材料或房地产的价格上涨或下跌确实是存在的，但这种价格上涨或下跌属于正常的市场风险，而不属于国家政策性的风险。商品房预售合同的双方当事人在签订预售合同时，是根据市场行情确定价格的，所以，当事人对于这种市场风险是能够预见的。基于正常的市场风险所产生的房价的上涨或下跌，只能由预售方或预购方自己承担，而不能将其转嫁给另一方当事人，也不能由双方当事人分担这种风险；其次，应当坚持情势变更原则。情势变更原则是合同履行的一项重要原则，尽管我国现行法律中还没有明确规定这一原则，但学者们都普遍承认之，我国的审判实践也已经运用情势变更原则处理了有关纠纷。在房地产审判实践中，各地也基本上都将情势变更原则作为解决房地产纠纷的一项原则。例如，在商品房的价格因国家政策的变化、地方政府的房地产开发规划变更而引起的情况下，就可以按照情势变更原则处理价格纠纷。在运用情势变更原则处理商品房预售合同的价格纠纷时，应当特别注意正确区分情势变更与正常的市场风险的区别。

    （二）不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理

    在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。

    在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，我们认为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方

没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。

《论商品房预售合同的几个问题(第3页)》