住房部分产权法律性质研究
; 将住房部分产权的法律性质设计为部分所有权具有重要的意义：
首先，将住房部分产权设计为部分所有权，能从根本上反映住房部分产权所固有的本质，表明住房部分产权系一种特殊的所有权形式和该种所有权形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表现在其收益权和处分权的受限制性。
其次，部分所有权的见解能体现我国住房制度改革的根本目的。我国城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。把住房部分产权的法律性质设计为部分所有权体现了我国城镇住房制度改革的上述根本目的。国务院有关部门的行政规章和地方规章一般都规定城镇居民按标准价（优惠价）购买的公有住房，在特定时期内不能被转售，甚至不能被出租，经过一定时期可以转售，其收益的一部分要归原产权单位所有。将住房部分产权的法律性质界定为部分所有权正好体现了上述内容。
再次，部分所有权的见解有助于协调购房人与原产权单位的关系。住房部分产权所受之限制，在很长时间内和很多情况下，是购房人与原产权单位约定的结果。它是为解决政府无力负担提供低租金住房并满足城镇居民日益增长的需求，低收入的职工无力以市场价格购买商品房这一棘手问题应运而生的，为政府、单位和职工所接受。在法律上，购房人与原产权单位通过契约（合同、协议）约定双方的权利义务，既划分的清楚，又比较合理，加上有登记这一适当的公示方式，因此，能比较好地协调购房人与原产权单位之间的关系。
三、确立完善的物权制度才能最终解决住房"部分产权"的法律性质问题
物权法定原则是罗马法以来各国法律均予以遵守的原则。虽然我国民法未明文规定之，但学说则一致承认它，并主张在将来的物权法里予以规定。由于住房部分产权为一新型物权，因此，欲确认它在我国法上的有效性，不能不讨论它与物权法定原则的关系。
所谓物权法定原则，是指物权的种类和内容只能由法律规定，而不得由民事权利主体随意创设的原则。（注：梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年3月第1版，第101页。 ）据此判断住房部分产权是否与物权法定原则相抵触，回答是否定的。
（一）所有权是不断发展的
法律不因所有受限制而发生变化就认为其违反物权法定原则。"所有权并非一个不变的概念，而是相对于争论中的特定法律程序变化的。"（注：瑞安著：《民法导论》，PTY有限公司，法律书籍公司， 1962年版，第163页。 ）民法发展史表明：所有权的最基本和简单的形态，系个人独体所有权，即所有人个人对其财产排他地直接支配的权利。所有权具有绝对性、排他性、全面性，准确地说是针对这种独体所有权静止状态而言的。当所有物上存在他物权时，所有权的特性便发生了变化，其权能和特征已不再是绝对的、排他的和全面的。当所有人变成复数时，这种个人独体所有权便成为共有权。当法人制度产生以后，所有权又发生了新的突变，产生了法人所有权。当一栋楼房被区分为若干个部分时，又产生了建筑物区分所有权。总之，个人独体所有权、共有权、法人所有权以及建筑物区分所有权，都是所有权在不同历史时期的具体表现形态，是所有权在不同历史条件下的具体表现形态。
（二）物权的产生具有规律性
物权的种类与内容，往往先由人们以法律行为设定，待普遍化之后，才进一步上升为法律，从立法上加以确认。
马克思主义法学认为，法律"根据于物质的生活关系".（注：《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82页。 ）"都只是表明和记载经济关系的要求而已"（注：《马克思恩格斯选集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122页。）法律不是立法者主观臆断的产物，在物权尚未在实践中涌现出来时，很难由立法者想象出来，这就是经济基础对法的决定作用。既然如此，我们就不能固守必须经法律明文规定，才使新出现的"物权"成为合法有效的物权。
（三）住房部分产权有规范性文件为依据
我国住房部分产权不仅由购房人与原产权单位以法律行为设定，而且国务院有关部门和大多数地方已经制定了许多规范性文件加以规范。如1988年国务院发布《关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，1991年国务院办公厅转发《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，1994年国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；1991年上海市人民政府批转《上海市住房制度改革实施方案》；1992年北京市人民政府发布《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》，等等。这些部门规章和地方规章多属法的范畴。由其规定住房部分产权，亦应理解为符合物权法定原则。退一步说，即使按照传统观点，不承认这些规章属于法的范畴，根据《中华人民共和国民法通则》第6 条的规定："民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。"在我国现行法律对住房部分产权无明文规定的情况下，国家有关住房制度改革的政策应当被视为具有法律效力的国家政策，住房部分产权亦应受到法律保护，这与物权法定原则不相抵触。
然而，毕竟我国目前尚未确立完善的物权法律制度，住房部分产权的法律性质问题与社会生活中缺乏规范其内容的基本物权法律规则有关。因此，要彻底解决以上问题，建立健全物权法律制度是最终办法。
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首先，将住房部分产权设计为部分所有权，能从根本上反映住房部分产权所固有的本质，表明住房部分产权系一种特殊的所有权形式和该种所有权形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表现在其收益权和处分权的受限制性。
其次，部分所有权的见解能体现我国住房制度改革的根本目的。我国城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。把住房部分产权的法律性质设计为部分所有权体现了我国城镇住房制度改革的上述根本目的。国务院有关部门的行政规章和地方规章一般都规定城镇居民按标准价（优惠价）购买的公有住房，在特定时期内不能被转售，甚至不能被出租，经过一定时期可以转售，其收益的一部分要归原产权单位所有。将住房部分产权的法律性质界定为部分所有权正好体现了上述内容。
再次，部分所有权的见解有助于协调购房人与原产权单位的关系。住房部分产权所受之限制，在很长时间内和很多情况下，是购房人与原产权单位约定的结果。它是为解决政府无力负担提供低租金住房并满足城镇居民日益增长的需求，低收入的职工无力以市场价格购买商品房这一棘手问题应运而生的，为政府、单位和职工所接受。在法律上，购房人与原产权单位通过契约（合同、协议）约定双方的权利义务，既划分的清楚，又比较合理，加上有登记这一适当的公示方式，因此，能比较好地协调购房人与原产权单位之间的关系。
三、确立完善的物权制度才能最终解决住房"部分产权"的法律性质问题
物权法定原则是罗马法以来各国法律均予以遵守的原则。虽然我国民法未明文规定之，但学说则一致承认它，并主张在将来的物权法里予以规定。由于住房部分产权为一新型物权，因此，欲确认它在我国法上的有效性，不能不讨论它与物权法定原则的关系。
所谓物权法定原则，是指物权的种类和内容只能由法律规定，而不得由民事权利主体随意创设的原则。（注：梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年3月第1版，第101页。 ）据此判断住房部分产权是否与物权法定原则相抵触，回答是否定的。
（一）所有权是不断发展的
法律不因所有受限制而发生变化就认为其违反物权法定原则。"所有权并非一个不变的概念，而是相对于争论中的特定法律程序变化的。"（注：瑞安著：《民法导论》，PTY有限公司，法律书籍公司， 1962年版，第163页。 ）民法发展史表明：所有权的最基本和简单的形态，系个人独体所有权，即所有人个人对其财产排他地直接支配的权利。所有权具有绝对性、排他性、全面性，准确地说是针对这种独体所有权静止状态而言的。当所有物上存在他物权时，所有权的特性便发生了变化，其权能和特征已不再是绝对的、排他的和全面的。当所有人变成复数时，这种个人独体所有权便成为共有权。当法人制度产生以后，所有权又发生了新的突变，产生了法人所有权。当一栋楼房被区分为若干个部分时，又产生了建筑物区分所有权。总之，个人独体所有权、共有权、法人所有权以及建筑物区分所有权，都是所有权在不同历史时期的具体表现形态，是所有权在不同历史条件下的具体表现形态。
（二）物权的产生具有规律性
物权的种类与内容，往往先由人们以法律行为设定，待普遍化之后，才进一步上升为法律，从立法上加以确认。
马克思主义法学认为，法律"根据于物质的生活关系".（注：《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82页。 ）"都只是表明和记载经济关系的要求而已"（注：《马克思恩格斯选集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122页。）法律不是立法者主观臆断的产物，在物权尚未在实践中涌现出来时，很难由立法者想象出来，这就是经济基础对法的决定作用。既然如此，我们就不能固守必须经法律明文规定，才使新出现的"物权"成为合法有效的物权。
; 我国经济体制改革在不断深化，而立法相对滞后，一些物权往往是先由当事人以法律行为设定，然后被政策肯定，最后才升为法律的规定，企业经营权是如此，农村土地承包经营权是如此，土地使用权也是如此。住房部分产权产生于城镇住房制度改革过程中，一些单位通过内部规章首先与职工签订标准价的购房合同，承认职工享有有限产权或部分产权，后被地方规章和部门规章确认，这符合经济关系法律化的一般进程。
（三）住房部分产权有规范性文件为依据
我国住房部分产权不仅由购房人与原产权单位以法律行为设定，而且国务院有关部门和大多数地方已经制定了许多规范性文件加以规范。如1988年国务院发布《关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，1991年国务院办公厅转发《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，1994年国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；1991年上海市人民政府批转《上海市住房制度改革实施方案》；1992年北京市人民政府发布《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》，等等。这些部门规章和地方规章多属法的范畴。由其规定住房部分产权，亦应理解为符合物权法定原则。退一步说，即使按照传统观点，不承认这些规章属于法的范畴，根据《中华人民共和国民法通则》第6 条的规定："民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。"在我国现行法律对住房部分产权无明文规定的情况下，国家有关住房制度改革的政策应当被视为具有法律效力的国家政策，住房部分产权亦应受到法律保护，这与物权法定原则不相抵触。
然而，毕竟我国目前尚未确立完善的物权法律制度，住房部分产权的法律性质问题与社会生活中缺乏规范其内容的基本物权法律规则有关。因此，要彻底解决以上问题，建立健全物权法律制度是最终办法。
《住房部分产权法律性质研究(第2页)》
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