如何理解购房合同中的“不可抗力”

    随着新的《商品房买卖合同》在房屋买卖中的运用，购房者与开发商在签订购房合同时协商的事项越来越多，同时也就愈重视合同中的条款。《商品房买卖合同》的第八条规定，遭遇不可抗力，且出卖人（开发商）在发生之日起多少日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。对于此条款中的“不可抗力”，由于理解的角度不同，在实践中购房者和开发商往往会有一些争议。对此，法律有明文规定，《民法通则》第153条规定，“不可抗力”是指不能预见、 不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如果开发商逾期交房的理由，符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力，可免除开发商的违约责任，否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。

    不可抗力“不是主观推定

    举一案例说明，1997年8月， 某股份公司与北京某房地产开发公司签署了一份《内销商品房预售契约》，该契约除对房屋价格，付款方式等作出约定外，就交屋时间约定为“除不可抗力因素外，发展商应至迟于1999年3月1日前交房，如逾期60日仍未交房，股份公司有权利退房，并要求发展商支付违约金，赔偿损失。”可是到了1999年5 月开发商仍未交房，某股份公司多次发函催促，发展商声称，不能如期交房是由于施工中遇到恶劣天气且进口原材料在海上运输中发生火灾，上述情况属于不可抗力，可以延期交房。在多次交涉毫无结果的情况下，某股份公司委托律师诉至北京市第一中级人民法院，请求解除购房契约，并要求发展商退回房款并赔偿损失。法院审理认为，天气因素对施工进度有着非常大的影响，但狂风或暴雨均为正常的天气现象，并非不能预见，作为发展商在售楼时，就应当依据该地区的气象记录，结合其他因素，合理预计工期，确保其在承诺的交屋日期前能够顺利完工，故该事由不能构成不可抗力；此外，对于房地产开发公司与原材料供应商而言，货物在海上运输中遭遇火灾，可以作为不可抗力，但此不可抗力事件影响的主体仅为房地产开发公司与原材料供应商，其范围仅局限于海上货物运输法律关系中，与股份公司同房地产开发公司之商品房预售法律关系无关，所以该情况也不能作为房屋买卖中的不可抗力。最后法院判决解除股份公司与房地产开发公司签订的购房契约；房地产开发公司双倍返还股份公司已付定金，退还全部购房款并按同期人民银行固定资产贷款利率标准支付股份公司购房款之利息；房地产开发公司承担全部诉讼费用。

    单方面条款不应免责

    由上述案例可以看出，作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中，发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；2、市政配套的批准与安装的延误。其实，发展商所述的这二种事件的情况，依据法律的规定可以推出，都不具备不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样，市政配套的批准与安装是具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。如果在契约中将此类事件列入不可抗力条款项下，则因违反法律的明确规定，成为无效条款，同时发展商也不能以不可抗力为由而行使抗辩权。所以说，在签订购房合同时，正确理解“不可抗力”的法律含义，对发展商和购房者来说都是十分必要的。

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