论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》（以下简称《 商品房纠纷解释》）公布以后，商品房买卖中出卖人存在欺诈行为是否适用《消费者权益保 护法》（以下简称《消法》）第四十九条“双倍赔偿”的争论告一段落。该解释第八条、第 九条和第十四条具体规定了出卖人在出卖商品房时应当承担惩罚性赔偿责任的情形，除第十 四条以外，该惩罚性赔偿责任被限定在“不超过（买受人）已付购房款一倍”的范围内。这 种规定“既保护了作为弱势群体的消费者（买受人），又使不良开发商受到了应有的惩罚， 从而在受害人和不良房产商之间得到有效平衡，使惩罚性赔偿制度控制在一个合理限度，无 疑会促进社会诚信和房地产市场的相对健康发展”。1?

　　本文拟就《消法》和《商品房纠纷解释》适用惩罚性赔偿责任的区别以及适用惩罚性赔偿责 任的具体情形谈谈个人粗浅的看法。?

　　一、《消法》和《商品房纠纷解释》适用惩罚性赔偿责任的区别。

　　首先是主张惩罚性赔偿责任的主体范围不同。《消法》规定的主张惩罚性赔偿责任的主体只 能是消费者，而非消费者不得主张该权利。2《消法》没有对消费者的含义作进一步的解 释 ，1985年6月29日国家标准计量局颁布的国家标准《消费品使用说明总则》规定：“消费者 是指为满足个人或者家庭的生活需要而购买、使用商品或者服务的个体社会成员”，据此结合《消法》各条款，消费者的概念应当包括以下含义：一、消费者是购买商品或者接受服务的人。二、购买商品或者接受服务不是以盈利为目的。三、消费者是指购买商品或者接受服 务的自然人，非自然人不能成为《消法》所称的消费者。3房屋买卖合同中主张惩罚性赔 偿责任的主体是商品房买受人，4买受人是指“在买卖合同中，给付价款并受领买卖的标 的 物的一方当事人”，5该买受人可以是自然人，也可以是法人或者非法人单位。买受人购买商品房的目的可以是为生活消费，也可以是为了投资增值等经营行为。作为《消法》调整对 象的消费者和作为《商品房纠纷解释》调整对象的买受人有交叉的部分，但是二者又是两个 完全不同的概念。与《消法》相比，《商品房纠纷解释》扩大了主张惩罚性赔偿责任主体的范围。?

　　其次是赔偿数额不同。《消法》规定的赔偿的数额为消费者购买商品付出的实际价款和损失 （该损失以为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍为限），6且该赔偿不以 消费者实际付出的价款为前提条件。7例如，消费者购买的商品价格为一百元，但是由于 某 种原因（例如分期付款）消费者只给付了五十元，还有五十元未付，若经营者存在欺诈行为 ，消费者可以要求经营者返还五十元已付价款，并且可以请求经营者承担一百元的赔偿责任 ，即经营者需要承担共一百五十元的赔偿责任。商品房买卖赔偿则以买受人已付购房款为条 件，赔偿数额包括已付购房款及利息、赔偿损失和不超过已付购房款的一倍。例如，买受人 购买的商品房价格为一百万元，买受人已经给付房屋价款五十万元，还有五十万元未付，若 出卖人存在欺诈行为，除要求出卖人承担已付房款利息和损失外，买受人还可以要求出卖人 返还五十万元已付价款和承担五十万元的惩罚性赔偿责任，即出卖人需要承担共一百万元的 赔偿责任。如果买受人未付房款，则不能向出卖人主张惩罚性赔偿责任。?

　　再次是适用范围不同。根据《消法》第四十九条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应承担惩罚性赔偿责任。按照1990年12月5日《最高人民法院关于贯彻〈民法通则〉 若干问题的意见（修改稿）》第67条的规定，“欺诈”的含义是指“一方当事人故意告知对 方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺 诈行为”。1996年3月15日国家工商行政管理局颁布的《欺诈消费者行为处罚办法》第二条 规定：“本办法所称欺诈消费者行为，是指经营者在提供商品或者服务中，采取虚假或者其 他不正当手段欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为”，该办法第三条、 第四条详细列举了那些是欺诈消费者的欺诈行为。而出卖人承担惩罚性赔偿责任则仅限于《 商品房纠纷解释》第八条、第九条规定的五种情况，该解释十四条第（二）项“房屋实际面 积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人” 和“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还 买受人”的规定，也是出卖人应当承担惩罚性赔偿责任的情形。除以上六种情形以外，即使 出卖人有欺诈行为，也不承担惩罚性赔偿性责任，而只能承担违约等责任。?

　　《消法》对商品未作动产和不动产的区分，“理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保 护，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品相关的消费者利益保护为主，《消费者权 益保护法》的主要配套法律《产品质量法》、《食品卫生法》、《药品管理法》、《化妆品 卫生监督条例》等，也完全是针对动产而言”8，《产品质量法》更明确规定建设工程不 适用该法。9因此，与其说《商品房纠纷解释》规定的“惩罚性赔偿责任是以《合同法》 第 113条和《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第49条规 定的直接适用”10不如说《商品房纠纷解释》规定了一套针对商品房不动产买卖中适用 惩罚性赔偿责任的制度，这种制度与《消法》的规定完全不同。?

　　二、买受人主张惩罚性赔偿责任的具体情形和若干法律思考。?

　　（一）、出卖人“一房二卖”和在出卖的商品房上设定抵押权情形时买受人主张惩罚性赔偿 责任的权利。?

　　对于《商品房纠纷解释》第八条第（二）项规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房 屋出卖给第三人”和第九条第（三）项规定“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁 补偿安置房屋的事实”的情形，即通常所称的“一房二卖”、“双重买卖”或者“多重买卖 ”，该解释明确规定出卖人在 “一房二卖”的情形时应当承当惩罚性赔偿责任。

　　根据第八条规定，买受人主张惩罚性赔偿责任应当具备如下条件：一、出卖人和买受人签订 的合同合法有效。二、导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋。在具备以上条件时，买受人享有如下权利：一、请求解除合同。二、返还已付购房款和利息。三、赔偿损失。四、请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。买受人所享有的第一项权利和 后三项权利是并列关系还是第

一项权利是后三项权利的前提条件，即买受人是否可以在不主 张解除合同的条件下，单独主张后三项权利？如果承认买受人在不主张解除合同的条件下主 张后三项权利，则买受人在取得后三项权利后，又享有向出卖人主张合同约定的权利，即请 求出卖人交付房屋和办理产权手续。而此时由于房屋已经交付第三人或者第三人已经取得房 屋产权，出卖人无法继续履行与买受人签订的合同，则应当承担不能交付房屋的违约责任。 从以上结果看，买受人根据同一个合同主张了两次权利，出卖人根据同一个合同承担了两次 责任，而这两次权利或者义务不能同时存在。因此，第一项权利应当是主张后三项权利的前 提条件，而非并列关系，即买受人只有在请求解除商品房买卖合同时，才能主张包括惩罚性 赔偿责任的后三项权利，而不得单独主张后三项权利。11?

　　如何理解“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的含义？对买受人而言，其与出卖人签 订合同至少应当包括如下几种目的：一、按照约定的时间取得房屋。二、所取得的房屋能够 正常使用。三、能够取得房屋产权。因此，“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”可能 包括如下几种情形：一、出卖人没有按照约定的时间交付房屋。二、因出卖人履行不能致使 买受人无法取得房屋。三、因房屋质量问题致使买受人无法正常居住。四、因出卖人没有取 得商品房预售许可证明而无法取得房屋产权。五、因出卖人的其他原因未能在约定或者法定 期限内取得房屋产权。第一种是出卖人逾期交房的情形，应当受《商品房纠纷解释》第十五 条调整。第三种是房屋质量问题，应当受该解释第十二条和第十三条调整。第四种情形应当 受该解释第二条和第九条第（一）项调整。第五种情形应当受该解释第十八条和第十九条调整。而第二种情形应当是该解释所称的买受人不能实现合同目的、无法取得房屋的情况。因此，只有在合同签订后，出卖人又将该房屋交付给第三人，因出卖人履行不能导致买受人无法取得房屋的，买受人才可以主张惩罚性赔偿责任。出卖人和买受人订立合同后又与第三人 签订合同，但是买受人已经接收房屋的，则买受人不得主张惩罚性赔

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