住宅小区土地使用权表现形态
用权，基地使用权人享有的权利是物权性质的支配权和排他权，可以提起民事诉讼，要求排除妨害，返回原物，恢复原状。上海市人大常委会近年来制定的有关拆除违法建筑物的法规文件，也有利于化解这方面的民事纠纷。
三、屋项平台上的空间利用权
小区范围内基地地表及其上下空间的所有权是属于国家的，随着土地使用权的出让，如果出让合同中无特别限制，其基地使用权及其基地上下空间利用权应当为基地使用权人享有。在一定情况下，基地使用权人也可以保留基地使用权，而将基地上下空间的利用权转让给非基地使用权人享有。这种非土地所有权人和非土地使用权人享有的基地上下一定空间范围内的占有、使用、收益的权利称为空间利用权，空间利用权是从土地所有权或土地使用权中分离出来的；可以是具有独立性的用益物权，也可以是租赁性质的债权。作为物权性质的空间利用权一般期限较长，但不得超过土地使用权的出让年限，在期限内也可以再转让。作为债权性质的空间利用权按照我国合同法规定最长年限不得超过20年，当然可以续签，但应遵守债权规则。
从土地所有权使用权中分离出来的上下空间利用权，可以存在于建筑基地的上下空间，也可以存在于附属基地上下空间，由于两者有许多共同特点，所以我们讨论的屋顶平台上的空间利用权利和地下空间利用权，当然适用于附属基地上下空间利用权，而建筑物基地上下空间的利用权更具有疑难性和代表性。
住宅区内的屋顶平台上是否可以加层扩建？这在理论上当然是可以的。
首先，应当考察的是谁有权加层扩建？回答这个问题就涉及到屋顶平台的所有权、屋顶平台上的空间利用权和建筑基地使用权。在建筑物区分所有情况下，建筑物的屋顶、外墙和基地使用权是大楼全体区分所有人共有的，因此屋顶平台所有权、建筑物基地所用权与屋顶平台上的空间利用权的主体范围是一致的，只有经过大楼全体区分所有人共同意志的决定，才能向规划行政部门提出加层申请。如果大楼在出售时，屋顶平台作为建筑面积出售或赠与给顶层楼面业主的，那么顶层楼面业主获得屋顶平台所有权和平台上的空间利用权，空间利用权人有权按平台性质和用途使用空间，如在平台上进行健身散步等活动，但是，如果利用平台空间进行加层，就不但涉及平台上空空间利用性质和范围，而且加层势必将建筑物重荷通过原大楼的承重结构传导到建筑基地，加重其荷载量，因此还应得到建筑物基地使用权共有人的同意并签订协议。同样的是如果建筑物基地使用权的共有人提出加层，也应取得屋顶平台所有人和屋顶平台空间利用权人同意并签订协议。如果大楼全体区分所有人在自己所有的平台上设立专有使用权，将平台使用权利转让给某些楼面居民或其他人的，那么平台的专有使用权人也只能按协议设定用途使用平台，如果需要利用平台加层扩建，也必须取得全体区分所有人的同意并另行签订协议。
其次，加层扩建必须向规划行政部门申请，取得建设工程规划许可证。加层扩建不能影响左邻右舍大楼的采光、通风等权利，如果不符合规划管理技术规定的要求，是不能取得建设工程规划许可批准的。
再次，加层所建房屋峻工验收后，房屋所有权应经房地产管理部门登记在册，并发给产权证。那么能否登记取得建筑物基地使用权？加层房屋经建筑物基地使用权共有人同意，所获得的是从建筑物基地使用权中分离出来的空间利用权，加层房屋所有权人不能参与建筑物基地使用权的分割，只能通过登记取得空间利用权。空间利用权人与建筑物基地使用权共有人通过协议可以设定物权性质的空间利用权，也可以设定债权性质的空间利用权。由于协议设定的权利内容不同，转让费用也不同，因而期限也不同。
可以肯定，人们对基地空间利用权的需求将随着科技进步大大提高，加强对基地上空间权利的研究，也会拓展住宅小区的生存空间，提高居民的生活质量。
四、地下空间利用权
在建筑物基地或附属基地地表之下建造地下室或地下停车库，是对基地地下空间的利用。房地产开发商在签订土地使用权出让合同中，未受到土地所有权人对地上地下空间开发的限制，即得到地表上下空间的利用权。房地产开发商为建造地下室或地下停车库，在向规划部门申请取得建设工程规划许可证后，地下空间利用权已经从基地使用权中分离出来，这是土地使用权人行使处分权的结果，并得到规划行政部门批准。在房地产开发商建造的地上建筑和地下建筑峻工验收后，取得房地产登记和产权证书时，既取得了建筑物的基地使用权，也取得了地下建筑物的空间利用权。这种分离独立已经为法律承认而固定化。由于已获得登记公示，因此建筑物基地使用权和地下空间利用权都具有独立的物权效力。房地产开发商在销售时，可以将地上建筑物和地下建筑物一起转让给大楼全体区分所有人，也可以分别转让，即保留地下建筑物的所有权及其空间利用权，或者将其转让给小区全体业主，无论怎样转让，都应当对原登记作变更登记。
一般来说，住宅区内的地下室、地下停车库是非经营性质的，它是为小区居民停车或居住方便服务的公用配套设施，可以将其建造费用摊入向小区全体业主出售的房屋价格
应当注意的是，由于地下空间范围是有深度的，因此地下空间利用权的客体只能是特定范围的空间，在特定空间范围内，空间利用权人可以行使排他的支配权，在特定范围以外的地下空间，仍应归属建筑物基地使用权人。
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三、屋项平台上的空间利用权
小区范围内基地地表及其上下空间的所有权是属于国家的，随着土地使用权的出让，如果出让合同中无特别限制，其基地使用权及其基地上下空间利用权应当为基地使用权人享有。在一定情况下，基地使用权人也可以保留基地使用权，而将基地上下空间的利用权转让给非基地使用权人享有。这种非土地所有权人和非土地使用权人享有的基地上下一定空间范围内的占有、使用、收益的权利称为空间利用权，空间利用权是从土地所有权或土地使用权中分离出来的；可以是具有独立性的用益物权，也可以是租赁性质的债权。作为物权性质的空间利用权一般期限较长，但不得超过土地使用权的出让年限，在期限内也可以再转让。作为债权性质的空间利用权按照我国合同法规定最长年限不得超过20年，当然可以续签，但应遵守债权规则。
从土地所有权使用权中分离出来的上下空间利用权，可以存在于建筑基地的上下空间，也可以存在于附属基地上下空间，由于两者有许多共同特点，所以我们讨论的屋顶平台上的空间利用权利和地下空间利用权，当然适用于附属基地上下空间利用权，而建筑物基地上下空间的利用权更具有疑难性和代表性。
住宅区内的屋顶平台上是否可以加层扩建？这在理论上当然是可以的。
首先，应当考察的是谁有权加层扩建？回答这个问题就涉及到屋顶平台的所有权、屋顶平台上的空间利用权和建筑基地使用权。在建筑物区分所有情况下，建筑物的屋顶、外墙和基地使用权是大楼全体区分所有人共有的，因此屋顶平台所有权、建筑物基地所用权与屋顶平台上的空间利用权的主体范围是一致的，只有经过大楼全体区分所有人共同意志的决定，才能向规划行政部门提出加层申请。如果大楼在出售时，屋顶平台作为建筑面积出售或赠与给顶层楼面业主的，那么顶层楼面业主获得屋顶平台所有权和平台上的空间利用权，空间利用权人有权按平台性质和用途使用空间，如在平台上进行健身散步等活动，但是，如果利用平台空间进行加层，就不但涉及平台上空空间利用性质和范围，而且加层势必将建筑物重荷通过原大楼的承重结构传导到建筑基地，加重其荷载量，因此还应得到建筑物基地使用权共有人的同意并签订协议。同样的是如果建筑物基地使用权的共有人提出加层，也应取得屋顶平台所有人和屋顶平台空间利用权人同意并签订协议。如果大楼全体区分所有人在自己所有的平台上设立专有使用权，将平台使用权利转让给某些楼面居民或其他人的，那么平台的专有使用权人也只能按协议设定用途使用平台，如果需要利用平台加层扩建，也必须取得全体区分所有人的同意并另行签订协议。
其次，加层扩建必须向规划行政部门申请，取得建设工程规划许可证。加层扩建不能影响左邻右舍大楼的采光、通风等权利，如果不符合规划管理技术规定的要求，是不能取得建设工程规划许可批准的。
再次，加层所建房屋峻工验收后，房屋所有权应经房地产管理部门登记在册，并发给产权证。那么能否登记取得建筑物基地使用权？加层房屋经建筑物基地使用权共有人同意，所获得的是从建筑物基地使用权中分离出来的空间利用权，加层房屋所有权人不能参与建筑物基地使用权的分割，只能通过登记取得空间利用权。空间利用权人与建筑物基地使用权共有人通过协议可以设定物权性质的空间利用权，也可以设定债权性质的空间利用权。由于协议设定的权利内容不同，转让费用也不同，因而期限也不同。
可以肯定，人们对基地空间利用权的需求将随着科技进步大大提高，加强对基地上空间权利的研究，也会拓展住宅小区的生存空间，提高居民的生活质量。
四、地下空间利用权
在建筑物基地或附属基地地表之下建造地下室或地下停车库，是对基地地下空间的利用。房地产开发商在签订土地使用权出让合同中，未受到土地所有权人对地上地下空间开发的限制，即得到地表上下空间的利用权。房地产开发商为建造地下室或地下停车库，在向规划部门申请取得建设工程规划许可证后，地下空间利用权已经从基地使用权中分离出来，这是土地使用权人行使处分权的结果，并得到规划行政部门批准。在房地产开发商建造的地上建筑和地下建筑峻工验收后，取得房地产登记和产权证书时，既取得了建筑物的基地使用权，也取得了地下建筑物的空间利用权。这种分离独立已经为法律承认而固定化。由于已获得登记公示，因此建筑物基地使用权和地下空间利用权都具有独立的物权效力。房地产开发商在销售时，可以将地上建筑物和地下建筑物一起转让给大楼全体区分所有人，也可以分别转让，即保留地下建筑物的所有权及其空间利用权，或者将其转让给小区全体业主，无论怎样转让，都应当对原登记作变更登记。
一般来说，住宅区内的地下室、地下停车库是非经营性质的，它是为小区居民停车或居住方便服务的公用配套设施，可以将其建造费用摊入向小区全体业主出售的房屋价格
之中。因此地下建筑的所有权和空间利用权应归属小区全体业主共有，然后交由物业公司管理，向车主出租车位，收取停车费，在扣除管理费后，收益归业主委员会，专款用于地下建筑物的维修基金。如果房地产开发商保留地下停车库的所有权和空间利用权，也只能以福利价向车主收费，其收费标价应低于向社会开放的停车车位的经营价格。
应当注意的是，由于地下空间范围是有深度的，因此地下空间利用权的客体只能是特定范围的空间，在特定空间范围内，空间利用权人可以行使排他的支配权，在特定范围以外的地下空间，仍应归属建筑物基地使用权人。
《住宅小区土地使用权表现形态(第2页)》
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