物业管理若干法律问题的探索思考与立法对策

业主公约》的合法性。

　　六、 增设业主大会的特别议事决议程序

　　根据建筑物区分所有权理论，业主大会决议的内容有两大类，一类是常规性的问题，另一类是特别重要的事项，对于不同性质问题的决议，应采用不同形式的程序，予

以区别。因此，应在物业管理法律、法规的立法中明确规定了七个方面的重要事项应该由业主大会特别事项议决程序决定：1.《业主公约》及《业主委员会章程》的修订变更；2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业；3.物业建筑物的重大修缮或改良；4.物业建筑物的重建；5.业主委员会的撤消和重选；6.区分所有权的强制出让；7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及《业主公约》修订变更、业主委员会的撤消和重选等问题更是重中之重。并要求：业主大会对于下列“特别事项议决，应经持投票权比例四分之三以上的业主投票同意，方可通过并形成业主大会的决议”。

　　在物业管理法律、法规中增设业主大会特别事项议决程序的最重要的目的是为了保护全体业主的共同利益，直接体现大多数业主的决策权利，避免少数人的滥用权利来侵犯大家的共同利益，侵犯物业管理企业的合法权益，使得所形成的决议真真正正反映出大多数业主的呼声，集中表达出大家共同的意志，体现出自治管理、自主选择、自主参与、自主行为、自主负责的意思自治原则。而不是由个别少数人假借全体业主的名义，狐假虎威地干着损害全体业主的勾当。同时，在客观上，也起到鼓励更多的物业管理区域使用政府统一制定的比较公平、合理和规范的《业主公约》、《物业管理服务合同》、《业主委员会章程》的示范文本作用，改变了少数人出于个人私利而动辄以解除物业管理服务合同为要挟，侵犯全体业主和物业管理企业合法权益的被动局面，真正体现出业主、业主委员会与物业管理公司之间的平等民事主体的法律关系。

　　七、 突破业主委员会的单一模式的单调格局，充分发挥业主委员会自治管理优势

　　由于我国地域辽阔，经济发展不平衡是一特征，用一刀切的办法统一采用一种固定模式，不利于物业管理的健康发展。尽管深圳市范围不大，但情况也千差万别，根据不同的经济水平档次和发展的阶段性，应该按照“百花齐放，百家争鸣”的原则，允许业主委员会充分发挥自治管理的自身优势，以多种模式共存是理所当然的。对于规模小、条件不成熟的业主委员会，赋予其一般性群众组织的主体资格；对于一定规模的、条件成熟的业主委员会鼓励其成为社会法人团体。因此，在物业管理法律、法规中应立法明确规定：“政府鼓励有一定规模的、条件成熟的业主委员会成为社会法人团体。对于规模较小、条件不成熟的业主委员会应依据我国民事诉讼法的有关规定赋予其他组织的诉讼主体资格。”这种允许业主委员会多种形式共存，一方面适应了世界潮流，即管理团体法人的趋势，另一方面解决了争论已久的两难问题――如果不是法人团体就没有诉讼主体资格，如果是法人团体又没有承担民事责任的独立经济的矛盾。

　　八、 依法强化国有物业建筑物的物业管理招标投标

　　引入竞争机制，推行物业管理招投标，彻底改变谁开发、谁管理的垄断经营局面，这是物业管理走向市场的一个重要举措。物业管理招标投标是指物业建筑物开发建设单位或业主委员会运用市场竞争和价值规律，通过招标投标的形式，以物业管理权为标的，招请若干个物业管理公司秘密报价竞争，由开发建设单位或业主委员会从中选择优胜的物业管理公司中标并与之达成协议，签订物业管理服务合同的过程。简单的说，物业管理招标投标就是通过招标投标的形式选聘物业管理公司。

　　物业建筑物开发建设单位或业主委员会通过招标投标方式选聘物业管理公司，其目的在于选择适当的物业管理公司。因而物业建筑物开发建设单位或业主委员会在招标时必须考虑投标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用的收取标准是否合理、信誉是否良好等反映物业管理公司整体素质的各种综合因素。对于众多的投标者，物业建筑物开发建设单位或业主委员会应按照一定的标准，选择中标者，再与中标者签订物业管理服务合同。

　　物业管理引入招标投标，实际上就把物业管理行业直接推入到社会主义市场经济之中，因此，这实际上也是物业管理市场化的具体体现，是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标投标不仅为物业建筑物开发建设单位或业主委员会提供了选聘高素质物业管理公司的较大空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此，物业管理的招标投标的优胜劣汰法则，有利于全面提高物业管理服务的质量，有利于增强了物业管理公司的活力，有利于物业管理行业的健康发展。

　　物业管理招标投标是一个竞争过程，必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，应当有严格的规范，因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“属于政府或国有资产形成的物业建筑物，以及已经成立业主委员会的物业建筑物，应依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。政府鼓励其他的物业建筑物依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。”其中的核心是强调了“依法采用”，是要严格依照国家招标标法的基本原则和程序进行，在此基础上才是执行物业管理行业内的招标投标规则。依据《中华人民共和国招标投标法》第二条：“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。”的规定，依法首先是物业管理招标投标活动必须严格遵守《中华人民共和国招标投标法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。对《中华人民共和国招标投标法》所确立的各项行为规则，不得违反，不得规避。尽管我们深圳在这方面走在全国的前列，但如何努力创造公平、公开、公正的市场环境，还有待不断的探索。这里有一个下位法与上位法的衔接，协调新问题需要解决。

　　九、 确立物业管理基金的设立原则

　　物业管理基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业管理基金的作用类似于区分所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。

　　众所周知，区分所有建筑物在建成之后，必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对区分所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排区分所有建筑物的修理和保养计划，必然会加速区分所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使区分所有建筑物过早达到危险程度，缩短了区分所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成伤害事故。相反，建立其了物业管理基金，就可以有效、合理地妥善安排区分所有建筑物的修缮改良，区分所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使区分所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥区分所有建筑物的正常使用功能，不断延长区分所有建筑物的使用寿命，改善和提高了区分所有建筑物的使用功能，提高了区分所有建筑物的档次和适应性，进而推动了区分所有建筑物的升值，使区分所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提

高了投资的回报率。

　　在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金，而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民，同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多，考虑到居民的经济承受能力，一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时，需要的费用比较多，居民往往难以一下子承受，同时这些费用收集比较困难，这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率，从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理，公用设施相对较少，费用小也比较容易筹集，因此，没有设置公用设施专用基金的必要。

　　十、 明确物业管理服务收费市场机制的协商定价导向

　　以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。国家建设部有关领导最近向新闻媒体透露：作为扶持物业管理这一朝阳产业迈向市场化的重要一部，国家目前正在考虑在职工工资改革中加入物业管理费用支出部分，将物业管理费用以补贴形式列入职工工资。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定服务收费标准制定的导向是协商定价：“已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。物业建筑物已交付使用尚未成立业主委

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