预售商品房买受人权利保护的法律问题

。”在关于这两种权利冲突问题的解决上，有两种观点。第一种观点认为，由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权。“承包人所享有的工程价款债权的优先权，在所有的基于该建设工程而产生的担保物权中，居于最为优先的地位。”（崔建远主编：《新合同法原理与案例评析》，吉林大学出版社1999年5月第1版，第1220页。）第二种观点则认为，买受人的权利应当优先，“在以后的立法或司法解释中有必要明确：只要发包人（房地产开发经营企业）预售或实际出售房屋符合法律规定，手续齐全，承包人对已卖出的房屋不能再行使优先受偿权。”主要理由是，“商品住宅楼，它往往涉及到许多购买者的利益，如果不对承包人的优先受偿权加以限制，势必侵害大量善意购买者的利益，影响社会的安定”。（宋金林：《略论建设工程承包人的优先受偿权》，《人民法院报》2001年1月10日。）

　　笔者赞同第一种观点，认为承包人工程价款的受偿权利应当得到优先的保护，买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权，且觉得第二种观点在权利冲突的价值衡量上存在不足。具体理由如下：第一，从产生的顺序上对两者之间的关系上进行分析。房地产开发经营企业进行商品房预售，其前提和基础都是基于承包人的施工行为而已经建设到一定程度的部分或者全部完工工程。也就是说，没有因承包人的施工行为而已经建设到一定程度的部分或者全部完工工程，商品房预售行为就不可能合法的实施。第二，从权利得以实现的保障上对两者之间的关系进行探讨。承包人的施工行为将使工程项目最终竣工，而竣工的工程项目才具有最大的经济价值。因此，承包人的施工行为是预售商品房买受人权利能够实现的有力保障。如果不赋予建设工程承包人优先受偿权更为优先的位序地位，在发包人没有按照约定支付工程价款的情况下，就会起到鼓励承包人在建设工程竣工之前终止合同并行使优先受偿权的作用，从而出现半拉子工程、烂尾楼，造成社会财富的闲置和浪费，预售商品房买受人的权利更得不到保障。第三，从比较法律所保护利益的轻重，进而对冲突的权利进行价值的比较衡量。《合同法》之所以赋予建设工程承包人的优先受偿权，除为了保障承包人工程价款这一债权的实现外，更重要的是为了保护建筑工人的工资收入。因为建设工程中凝结着工人的劳动价值，工程价款中包含着工人的劳动力价格，它的取得是承包人能够支付工人工资的先决条件，故而应对工人的工资、雇工的报酬加以特殊保护。相对而言，买受人权利所体现的债权为一般性质的债权，即使在买受人享有笔者前边所建议的对在建工程的抵押权的情况下，其重要性要小于工资债权。通过比较，我们就不难作出将建设工程承包人优先权的效力置于买受人权利之先的选择。第四，从法律的性质上进行考察。承包人优先受偿权是法定的优先受偿权，预售商品房买受人的权利是基于其与房地产开发经营企业之间的约定而产生。依法定优先受偿权更优先于约定优先权的原则，承包人优先受偿权具有优于买受人优先权的位序。第五，承包人也是善意人，大量建设工人在得不到劳动报酬时也会发生影响社会安定的情况。总之，笔者认为，在承包人将竣工的建设工程交付给发包人之前，承包人优先受偿权应处于优先位序；如承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。

《预售商品房买受人权利保护的法律问题(第2页)》