论城市住宅小区非营业性配套设施的共有性质

　　规模化方向发展的趋势，出现了以住宅小区为主的城市房地产开发现状。但是，房地产开发企业擅自减少小区非营业性配套设施，或将非营业性配套设施产权办理于其名下的情况屡屡发生，这极大地损害了小区内房地产产权人或使用人的合法权益，使房地产产权人或使用人无法行使选择物业管理公司的权利，或导致物业管理工作无法正常开展。因此，对小区非营业性配套设施的产权性质进行探讨是有益的，也是必要的。

　　一、配套建设是国家法律规定房地产开发企业应当承担的义务。

　　《城市房地产管理法》第24条规定，“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相一致的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”第26条第1款规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”《城市房地产开发管理暂行办法》第6条规定，“房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拔前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。”“《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：（一）项目性质、规模和开发期限；（二）规划控制指标及规划设计要求；（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；（五）项目拆迁补偿安置要求；（六）项目经营方式等。”“将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拔的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拔土地使用权批准文件的内容之一。”国家建设部、工商行政管理局制定的《商品房购销合同》（GF-95-0171）范本第1条要求将土地使用权出让合同或划拔土地使用权批准文件作为房地产开发企业的用地根据，第22条第2款规定房地产开发企业“不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质”。这表明《房地产开发项目建设条件意见书》是《商品房购销合同》的潜在的有效组成部分，配套设施建设是房地产开发企业对商品房买方应当承担的法定和合同义务。

　　二、非营业性配套建设费用计入房地产开发成本决定了小区非营业性配套设施的产权共有性质。

　　国家物价局、建设部、财政部、中国建设银行1992年《商品住宅价格管理暂行办法》第5条规定，住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费（依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行）计入商品住宅价格组成的成本项目。既然房地产产权人购买商品房时支付了非经营性配套设施费用而房地产开发企业将该费用计入了成本，那么，除法律另有规定的部分外，非经营性配套设施的产权就应当归住宅小区全体房地产产权人所共有，并由住宅小区房地产产权人或使用人共同占用、使用、管理、收益，或由其聘用的物业管理公司进行管理。

　　三、加强和改善行政管理，确保商品房买方或房地产产权人的合法权益。

　　1、严格执行验收标准。这是指必须按照《城市房地产开发管理暂行办法》第16条的规定进行综合验收。综合验收内容应当包括非营业性配套设施是否建设完毕；如未依《房地产开发项目建设条件意见书》的要求建设非营业性配套设施，则综合验收的结果应为不合格。

　　2、改善非营业性配套设施的产权产籍管理。《商品房购销合同》（GF-95-0171）范本在第2条将商品房建筑面积分为实得建筑面积，公共部位与共用房屋分摊面积两部分，这导致在办理产权登记时将公用房屋分摊面积登记在每个产权人名下，在实践中不便于公用房屋的管理使用。因为公用房屋的产权，如门卫房、值班室、休息室、幼儿园房、锅炉房，是确实难以分割的，而且不便于办理有关手续，如申办幼儿园时房产手续如何证明就成为问题。在此，笔者建议修改有关产权登记规定，将公用房屋产权登记在住宅小区管委会名下，但管委会不得行使处分权。

　　3、支持商品房买方依法变更或者解除商品房购销合同。如果房地产开发企业没有依《房地产开发项目建设条件意见书》中关于小区非经营性配套设施的要求建设时，允许商品房买方提出变更房价或者解除合同的要求。当然，为了公平地保护双方的利益，维护合同的稳定性，考虑建设中的细小变更的必然性，可以设定一个不符合非营业性配套设施的标准界限，如公用房屋实际建筑面积不得超过规划的±10%，非营业性配套设施实际投资额不得超过规划的±20%。

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