住房抵押贷款证券化的法律问题研究
三.资产证券化的分类简述
资产证券化使得储蓄与借款者通过金融市场得以部分或全部匹配。通俗地讲，就是把缺乏流动性但具有预期未来稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资。证券化的实质是融资者将证券化的金融资产的未来现金流收益和风险通过一系列的操作转让给投资者，而金融资产的所有权可以转让，也可以不转让。从这个一般定义出发，资产证券化可进一步分为两大类 ：
第一类资产证券化是指通过在金融市场上发行证券来举债。运用这种方法，一个借款人可以向市场上的投资者直接借款而不再需要向银行申请贷款或透支，这种资产证券化可称为“一级证券化”。在证券化过程的初始阶段，资产证券化主要是指在资本市场和货币市场的直接融资过程，其所使用的金融工具包括商业票据、企业债券和股票，这种资产证券化属于一级证券化,是实物资产的证券化。
第二类资产证券化是指将已经存在的信贷资产集中起来，并重新分割为证券转卖给市场上的投资者，从而使此项资产在原持有者的资产负债上消失。这种形式的证券化可称为“二级证券化”，是金融资产的证券化。进一步讲，就是将已经存在的贷款或应收帐款转化为可流动转让工具的过程。例如，将批量贷款进行证券化销售，或者将小额、非市场化且信用质量相异的资产进行结构性重组，汇集组合成资产池，重新包装为新的流动性债务证券。其典型模式是发起人将他的资产转移给一个特殊用途公司(SPV)，由SPV通过承销商将资产支持证券发售给投资者，所筹资金用来支付所购资的价款。二级证券化是资产证券化的最基本内涵。资产证券化作为一种金融创新，有助于贷款中不同风险和收益分离，并使其定价和重新配置更为有效，从而使参与各方均获得收益。住房抵押贷款证券化是二级证券化。
附图：证券化的资产类别：
四.资产证券化具有以下特点：
(1)资产证券化可以将多个原始权益人的资产集中成一个资产池(Asset Pool)进行证券化，以降低风险和资金成本。
(2)证券化的资产在资产负债表上消失(表外融资)，资产负债表中的资产经组合后成为市场化的投资产品。由于在不改变资本的情况下，降低了资产的库存，原始权益人资产负债率得以改善，有关的资产则成为所发行资产支持证券的抵押品，原始权益人继续为该筹资资产服务，其地位和隶属关系没有变化。
(3)利用成熟的结构融资(Structured Finance) 技巧，提高资产质量，使银行的信贷资产结构成为高质资产。
(4)资产证券化出售的是资产的预期收入，而不是承担负债，因此银行获得了所需融资而未增加负债率。
(5)投资者的风险取决于可预测现金收入而不是银行自身的资产状况和评价的等级。由于有投资担保公司的介入，能使投资的安全性提高。
(6)对于投资市场具有吸引力,推动住房金融市场的发展,促进国民经济持续、稳定、协调的发展.根据有关专家推算,每一亿元的住房抵押贷款证券化能带动五亿元以上的国内需求,这将对我国国民经济的增长产生重要的作用。
五.可证券化资产的选择：
一种可证券化的理想资产应具备如下特征：
（1）现金流必须按约定产生，而这种约定又必须是契约性质的;资产证券化交易是由金融资产现金流或金融价值支撑的证券投资活动，投资者的投资收入主要来源于贷款、租赁和贸易应收帐等金融资产在当前和今后产生的现金流，而不依赖原始权益人自身的信用；
（2）资产缺乏流动性但能够在未来产生可预测的稳定的现金流量;现金流必须是有规律的和可预见的。本息偿还能够分摊于整个资产的存续期；
（3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据,资产的债务人有广泛的地域的人口统计分析；银行已持有该资产一定时间,具有良好的信用记录；
（4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来；
（5）汇集的资产组合应达到经济发行量；
（6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。资产具有标准化和高质量的合同条款； 资产的抵押物具有较高的变现价值或其对债务人的效用很高；以此为标准，可以从现有的信贷资产中选出适合证券化的原始资产。
显然，对照上述标准，适合证券化的信贷资产首先应该是银行的优质资产，而非不良资产 。
如前所述,并非所有的金融资产都适于证券化。根据西方国家的实践和我国的基本情况,适合证券化的金融资产大致有:贷款类:住房抵押贷款, 工商贷款;应收帐款类 :贸易应收款,信用卡应收款.应收预算预期收入(例如航空及铁路的未来运费收入,收费公路及其他公用设施收费收入等)。
根据现金流的偿还情况，目前我国商业银行的优质资产可分为两类，一类是每月或每季支付利息，到期偿还本金。该类贷款包括所有短期贷款和中长期的固定资产贷款，另一类是在整个偿还期内每月平均支付固定数额，个人住房抵押贷款属这一类。通过贷款的特性可知，短期贷款由于期限短（一般一年以下）、契约非标准化的特点，其试行贷款出售从而获得即时的资金融通从理论上是可行的，但若证券化则不免成本过高。而固定资产贷款单笔数额巨大，信用风险未能借助于大数定律而得以分散；同时，其偿还的现金流
存在着不均匀的特点而使设计的证券化交易结构不易满足投资者的需求。因此，依托固定资产贷款作证券化也有相当的难度。住房抵押贷款则由于其稳定的现金流、低违约率、贷款契约的标准化、数额小易组合等特点而成为最适合证券化的资产。而且我国住房抵押贷款的风险也是较低的。在实际贷款过程中，贷款银行一般要求借款人以房价的30％作为购房的首期付款，但必须以住房价值全额用于贷款抵押，这实际上是内部信用增级方式中的超额抵押（overcollateralisation）。《个人住房贷款管理办法》还规定，以房产为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。综上所述，住房抵押贷款是非常安全的,我国的资产证券化应以住房抵押贷款为突破口。
六 住房抵押贷款证券化具有以下几方面的经济功能：
1 提高银行信贷资金的流动性，提高资本利用水平,银行通过将自己手中的贷款按照证券化的要求进行选择、重组，并在二级市场上变现提前收回贷款,这样，改善了贷款资产的流动性，缓解了银行的流动性压力。因此，通过抵押贷款的证券化，银行不仅得到了现金收入，而且减少了长期贷款，提高了资本利用水平和信贷资金的流动性。为了扩大内需，拉动经济增长，国家出台了一系列积极措施，其中开展个人住房消费信贷，启动住宅业市场被寄与厚望。各商业银行在政策的引导下，相继投入大量人力、物力，积极投身到此业务中来。然而“雷声大，雨点小”，居民对此表现冷淡。究其原因在于住房抵押贷款的期限、按揭乘数、申请条件等条款过于苛刻，使众多居民望而却步。造成这一现象深层次的原因在于银行经营个人消费信贷业务存在“短借长贷”、资金期限结构不匹配、风险过于集中及资金供求失衡等矛盾。解决上述问题的有效措施之一便是建立一个与住房消费信贷市场紧密相连的二级市场即住房抵押贷款证券化。
2 分散和转移金融机构的信贷风险：通过住房抵押贷款证券化，金融机构将贷款资产出售给特殊目标公司即SPV，然后由SPV把每一份贷款合同分为若干份抵押证券，最后通过二级证券市场销售，由不同的投资者持有。这样，就可在相当大的程度上分散和转移存在于贷款中的利率风险、违约风险、不动产价格波动风险、通货膨胀风险以及政 《住房抵押贷款证券化的法律问题研究(第2页)》
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