住房抵押贷款证券化的法律问题研究
1997年，中国远洋运输总公司以北美航运收入为支撑，以私募形式在美国成功发行了3亿美元的浮息票据。
2000年，深圳中集集团又率先开展了应收账款证券化业务，其证券化的基础资产是中集集团今后3年内的应收账款，这些应收账款均来自国际知名的船运公司和租赁公司。首批向荷兰银行出售的应收账款获得了穆迪、标准普尔在国际短期资金市场上的最高信用评级。
尽管没有本土化案例可寻，国内本土化努力却基本上与亚洲的证券化实践相同步。98年前后,豪升（中国）担保公司也曾分别与包括重庆特殊钢厂在内的企业和政府部门签订了证券化合作意向，后因政策和法规方面的困难未能按时实施。2000年以来，建行、工行分别向人行上报了按揭证券化计划，两家的初步计划是用各自的200亿的按揭贷款作为基础，发行按揭支持证券（MBS)。 2001年4月10日，华融资产管理公司公布了其计划于2001年11月之前，以现有的有抵押的各种贷款为基础，发行不超过30亿的资产支持证券（ABS）。同时，其他三家资产管理公司也有类似的计划。另外,一些公司正在进行以应收款和基础设施未来收费为支持的信托产品的设计和操作。9月9日，金信信托发行了以当地公交车收费为依托的信托产品，似乎已经具备了未来收益证券化的雏形。中国资产证券化市场的创立大有呼之欲出之势。
目前已经出现的个别信托融资产品（如深圳商业银行按揭贷款信托、人福科技信托融资计划等）已经具备了资产证券化的雏形。
第六节 本章小结
上述各种模式是各自历史发展特别是法律体系形成的结果，本身并无优劣之分。中国进行住房抵押贷款证券化，当然可以吸取各国发展中的经验。从中国住房金融市场的容量而言，美国模式更贴近中国证券化市场发展的方向。但就目前而言，中国需要的是引入证券化这种创新工具，需要一个开始，从简单入手，容易操作，容易把市场造就出来。从中国目前的情况看，很难照搬某个模式。比较切实可行的做法是让商业银行开始，因为它们持有住房贷款，本身的信用程度又较高，管理水平也比一般的机构高，而且它们有进行证券化的需要和积极性，只要监管部门制定一定的规则，完全可以使住房贷款证券化顺利实行。而且由全国性商业银行进行住房贷款证券化，也可避免地方之争。
第三章 资产证券化的运行主体
第一节 证券化流程中的各参与方及其相互关系
从住房抵押贷款证券的创造到上市交易，其间与之发生联系的参与方有：抵押贷款的创造者，为发行抵押贷款证券而设立的中介机构(特殊目的机构)，信用强化机构，信用评级机构，证券承销商，金融监管机构，投资机构或投资个人。
一 一级市场的参与主体
1 抵押贷款的创造者
抵押贷款的创造是指购房者向金融机构申请贷款，并与之签订抵押贷款合同的过程。发放贷款的金融机构被称作抵押贷款的创造者。
抵押贷款的创造者主要有以下职能：负责对贷款申请人进行资格审核，决定是否予以批准贷款；协助申请人签订住房抵押贷款合同，向申请人说明各项条款的含义，要承担格式合同中拟订合同一方的责任；收取月付款，负责对抵押贷款的日常管理，积累住房抵押贷款逾期违约和提前还款等方面的数据积累；批发、包装、出售抵押贷款。
我国住房抵押贷款证券应当按照操作便利、标准统一、风险分散的原则选择住房抵押贷款证券用于组成抵押贷款资产池，可以按照以下标准：选择固定利率的抵押贷款，这样现金流计算简便，数量稳定；各笔抵押贷款的贷款利率、期限一致，到期期限接近，从而便于对抵押贷款进行更为合理的定价；各笔贷款在审核程序、合同条款、保险等方面符合共同标准，以降低抵押贷款集合的管理成本，减少潜在的投资风险；抵押贷款在贷款总额、借款人职业和年龄、抵押房产地域分布上不宜集中。
2 贷款资金供给者
贷款资金供给者是抵押贷款融资功能的承担者，但并不等同于贷款的创造者，贷款创造者是贷款资金的最初和直接供给者，但是随着抵押贷款二级市场的建立，贷款创造者可以在二级市场上出售住房抵押贷款，而仅承担抵押贷款的服务功能。因此，只有抵押贷款的最终持有者才是真正的贷款资金供给者。从美国住房抵押贷款市场来看，主要有以下四类贷款资金的供给者：
a储蓄与贷款协会
b商业银行
c储蓄银行
d寿险公司
其他还有：养老基金，信用组织，政府机构，抵押银行，抵押贷款信托投资机构。
但在我国，住房抵押贷款资金的供给者仍然是商业银行。
3 贷款服务者
商业银行专门从事抵押贷款创造及服务。商业银行选择借款人，对其进行信用审核，准备必要的文件，最后创造抵押贷款。商业银行自身所持有的抵押贷款比较少，贷款创造之后一般都在二级市场上被出售给其他投资者，但是抵押银行通常继续为抵押贷款提供服务。
储贷协会、商业银行等住房抵押贷款的创造者也为一部分抵押贷款提供服务，同时也向挂钩的抵押贷款服务公司转让这项业务。在美国住房抵押贷款一级市场上还活跃着大量的小型住房抵押贷款服务公司，它们也在转让抵押贷款服务业务的二级市场上购买这种服务权。
4 贷款承保者
在美国，贷款的承保者既有政府的专门性机构，如联邦住房管理局，退伍军人管理局，也有私人的保险公司。
住房抵押贷款涉及两种不同类型的保险，一种是由借款人要求投保的与住房抵押贷款相结合的人寿保险，其承保者是人寿保险公司。这类保险要求一旦借款人在履行还款义务期间死亡，人寿保险公司以支付保险赔偿金的方式替借款人继续履行还款义务。另一种是抵押保险，是对借款人违约的保险。当贷款房价比率过高(如80%以上)，使贷款人可能因借款人违约而遭受较大损失时，贷款人通常会要求对该抵押贷款进行抵押保险。抵押保险费用的承担者是借款人，其方式有两种：一种是适当提高抵押贷款的合同利率，通常按投保金额的多少以0.25%或0.125%计。 另一种是在抵押贷款创造之初一次性付清。由于前一种方式提高了抵押贷款的贷款利率，尤其是在利率上升的环境中更易造成借款人的违约，因而保险公司更倾向于采用后一种方式支付保费。
二 二级市场参与主体
住房抵押贷款二级市场（证券化市场）是住房抵押贷款证券发行和交易的市场，它的发展是住房金融一级市场（住房贷款市场）可持续发展的基础，因为二级市场可以解决一级市场自身无法解决的问题，二级市场的建立可以形成资金循环流动的机制,解决住房资金瓶颈问题，继而搞活住房市场。
1 信用强化机构
信用强化机构是指对抵押贷款证券的现金流支付作出担保或保证的机构。这种信用强化属于外部强化。我国目前只有保险公司、第三方担保，还没有以机构为代表的对抵押贷款证券进行外部信用强化的机构。我国住房抵押贷款证券的信用强化机构可以由专门设立的政府机构来承担，由该机构以政府的信用为后盾对抵押贷款证券的本金与利息支付作出担保，这也比较适合我国政府信用强的国情。
由于房地产的固定性、自偿性、保值增值性，所以房地产抵押本身就是信用度比较高的。再加上信用强化的二级担保，住房抵押贷款证券的安全性级别就很符合投资者的要求了。
在信用强化方面， SPV自己也可以对住房抵押贷款证券进行信用加强.拥有直接追索权是SPV能够提供的最简单的信用增级方式。即当符合规定的条件时，SPV有权要求商业银行重新购回已出售的住房抵押贷款。
2.信
★读了本文的人也读了：