关于《中华人民共和国物权法＜征求意见稿＞》的几点评论
sp;立法弥补这些缺陷。
第2章 物权的设立、变更、转让和消灭
第9条：根据第9条、第7条以及第15条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭 未经登记不生效力，以赋予不动产登记簿绝对效力。这对土地权利的安全至关重要。承 认这种不动产登记的绝对性使中国的不动产登记体系为权利登记体系(registry ofrights)。对于不动产的买受人和接受不动产作为担保物的借款人来说，这样的体系较 之美国的证据登记体系(recordation of title evidence)而言，更具有安全性。(注： Joyce Palomar.Title Irsuraned Law,§(2)and Ch.19.0,Ch.21(Supp.2000).)
另外，规定不动产物权的转让记载于登记簿上而生效不但有利于提高权利的安全性， 同时也避免了普通法国家不动产物权转让的繁琐。在普通法国家，不动产物权的转让需 要契据(deeds)加转让文件(instruments of conyenence)，还需要对这两样文件进行登 记。所以，买受人不但要检查这两种文件，还要检查它们的登记记录，才能确保权利的 真实性。而在物权法草案中，潜在的买受人只需在登记机关查询登记簿就可明了一片土 地的权利状况。
草案这些条款的规定和中国现行的土地管理法律、规章的规定以及实践都是一致的。 但是，草案应该对现行土地管理规则中的一个疑问进行澄清。和大多数国家的土地管理 规则一样，现行的规则规定，在登记机关进行新权利的登记或注销某个现存的权利的时 候，应当通知此权利的利益相关人，以给其提出异议的机会。这一规则在进行土地登记 的过程中确实出现(注：Rules on Land Registration,State Land Administration,Ch .II,Arts.14,15(1995).
土地的买受人和担保物权人需要确信，没有人能对其对土地的权利提出异议。而一个 确定的异议提出期限和异议提出方式无疑可以增强其权利的安全性。
草案的第17条和第18条赋予当事人在土地权利变动登记之后，对登记记录提出异议的 权利。如果立法原意是允许异议人在土地权利变动登记之后的任何期间都可以提出异议 ，而不是在进行登记之前，对任何与土地权利的变动有相关利益并有可能提出异议的当 事人进行通知，那么，这种规定存在着一个优点和两个缺点。主要的优点是，这种规定 避免了可能在对土地权利变动进行登记之前出现的，用以确认每块土地的权利关系的， 繁琐的司法或行政程序。如果进行此种程序的通知不能遍及所有与土地权利变动利益相 关的当事人，那么，中止这种耗时而昂贵的程序应该是有益的。不利的方面是，这样的 规定使既有的土地权利变动的效力不确定，因为如果不在登记前明确土地上的权利状况 ，就会使登记后提出的对土地权利的异议合理且合法。草案第22条的规定在很大程度上 弥补了这一不足，它规定，只有在登记的土地权利人知晓其继受的土地权利存在瑕疵的 情况下，土地登记记录才可以被推翻。如果笔者的理解正确，则只有在土地的买受人不 是诚信买受人(bona fide purchasers，作者简称其为bfps)的时候，其所继受的土地权 利才是不安全的。无独有偶，在登记只有证据力的美国和其他许多登记有设权效力的国 家，非诚信买受人同样也是很难得到法律的保护的。因此，草案这样的规定减少了诚信 买受人的风险，并使中国的土地登记体系更加有效和公正。
关于这条规定，存留的疑问是，草案关于土地登记异议的设计是意在改变现行的土地 等级规则，或者只是对其规定进行补充。
第11条：草案的一个优点是确定了登记机关对申请人提供的申请文件以及其他相关文 件进行实质性审查的权力。另外，登记机关还有讯问申请人以及对登记土地进行实地勘 查的权力。如果登记机关被赋予此种实质审查并根据其审查确认土地权利状况的权力， 那么中国将省去建立私人财产权审查机构的成本，并避免了两个机关的重复劳动。这样 的规定无疑比美国的土地登记规则先进。在美国，登记机关只负责对申请登记文件的非 实质审查，即只要申请登记文件符合形式上的格式要求。登记机关就予以登记。美国的 那些低收入的不动产购买者，即使是在最简单的交易中，也必须向私人财产权保险机构 支付费用。而中国的规定，为那些低收入的不动产购买者省去了交易成本。美国法律还 授权私人财产权保险机构在签发保单之前对保险标的进行勘查的权力，而中国的规定使 政府登记机关替代私人保险机构的功能，显然更加合理。草案的另一个优点是，它规定 登记费用必须合理，办理登记必须及时。笔者也认为，要想降低投资者的风险，土地权 利登记必须是准确的和可信的；要想准确，则必须完整；而要想完整，就必须在土地权 利变动的登记过程中没有迟延，而且当事人也不会因为高昂的登记费用而怠于登记。
第11条的作用之一是，登记机关应负责对权利变动申请人的利益相关人进行通知，即 使这个草案力图避免登记前对土地权利状况进行审查的繁琐程序，如果在相关利益人的 权利被注销之前给予他们适当的通知，则欺诈和伪造行为可以在很大程度上得以避免。 这是德国的作法，比西班牙的作法先进。在西班牙，登记申请人只需要提交一份宣誓书 ，保证其已经对所有的土地权利变动的利益相关人进行了通知，并且无人反对。如果法 律对异议期间有一个确定的规定，并规定权利变动通知的适当方式的话，那么土地权利 会更加安全。
第11条的 《关于《中华人民共和国物权法＜征求意见稿＞》的几点评论(第5页)》
本文链接地址：http://www.oyaya.net/fanwen/view/167453.html
第2章 物权的设立、变更、转让和消灭
第9条：根据第9条、第7条以及第15条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭 未经登记不生效力，以赋予不动产登记簿绝对效力。这对土地权利的安全至关重要。承 认这种不动产登记的绝对性使中国的不动产登记体系为权利登记体系(registry ofrights)。对于不动产的买受人和接受不动产作为担保物的借款人来说，这样的体系较 之美国的证据登记体系(recordation of title evidence)而言，更具有安全性。(注： Joyce Palomar.Title Irsuraned Law,§(2)and Ch.19.0,Ch.21(Supp.2000).)
另外，规定不动产物权的转让记载于登记簿上而生效不但有利于提高权利的安全性， 同时也避免了普通法国家不动产物权转让的繁琐。在普通法国家，不动产物权的转让需 要契据(deeds)加转让文件(instruments of conyenence)，还需要对这两样文件进行登 记。所以，买受人不但要检查这两种文件，还要检查它们的登记记录，才能确保权利的 真实性。而在物权法草案中，潜在的买受人只需在登记机关查询登记簿就可明了一片土 地的权利状况。
草案这些条款的规定和中国现行的土地管理法律、规章的规定以及实践都是一致的。 但是，草案应该对现行土地管理规则中的一个疑问进行澄清。和大多数国家的土地管理 规则一样，现行的规则规定，在登记机关进行新权利的登记或注销某个现存的权利的时 候，应当通知此权利的利益相关人，以给其提出异议的机会。这一规则在进行土地登记 的过程中确实出现(注：Rules on Land Registration,State Land Administration,Ch .II,Arts.14,15(1995).
)，但是有些问题仍然是不明确的，因为它没有规定此种通知须 在何处并以何种方式作出，以及异议的提出期限。(注：Donald C.Clarke andNicholas C.Howson,Developing P.R.C.Property and Real Estate Law:Revised Land Registration Rules,18 No.4 E.Asian Executive Rep.12,14(April 15,1996).)如果 土地使用权在没有进行异议通知的情况下作出，法院是否会支持这样的登记。
土地的买受人和担保物权人需要确信，没有人能对其对土地的权利提出异议。而一个 确定的异议提出期限和异议提出方式无疑可以增强其权利的安全性。
草案的第17条和第18条赋予当事人在土地权利变动登记之后，对登记记录提出异议的 权利。如果立法原意是允许异议人在土地权利变动登记之后的任何期间都可以提出异议 ，而不是在进行登记之前，对任何与土地权利的变动有相关利益并有可能提出异议的当 事人进行通知，那么，这种规定存在着一个优点和两个缺点。主要的优点是，这种规定 避免了可能在对土地权利变动进行登记之前出现的，用以确认每块土地的权利关系的， 繁琐的司法或行政程序。如果进行此种程序的通知不能遍及所有与土地权利变动利益相 关的当事人，那么，中止这种耗时而昂贵的程序应该是有益的。不利的方面是，这样的 规定使既有的土地权利变动的效力不确定，因为如果不在登记前明确土地上的权利状况 ，就会使登记后提出的对土地权利的异议合理且合法。草案第22条的规定在很大程度上 弥补了这一不足，它规定，只有在登记的土地权利人知晓其继受的土地权利存在瑕疵的 情况下，土地登记记录才可以被推翻。如果笔者的理解正确，则只有在土地的买受人不 是诚信买受人(bona fide purchasers，作者简称其为bfps)的时候，其所继受的土地权 利才是不安全的。无独有偶，在登记只有证据力的美国和其他许多登记有设权效力的国 家，非诚信买受人同样也是很难得到法律的保护的。因此，草案这样的规定减少了诚信 买受人的风险，并使中国的土地登记体系更加有效和公正。
关于这条规定，存留的疑问是，草案关于土地登记异议的设计是意在改变现行的土地 等级规则，或者只是对其规定进行补充。
第11条：草案的一个优点是确定了登记机关对申请人提供的申请文件以及其他相关文 件进行实质性审查的权力。另外，登记机关还有讯问申请人以及对登记土地进行实地勘 查的权力。如果登记机关被赋予此种实质审查并根据其审查确认土地权利状况的权力， 那么中国将省去建立私人财产权审查机构的成本，并避免了两个机关的重复劳动。这样 的规定无疑比美国的土地登记规则先进。在美国，登记机关只负责对申请登记文件的非 实质审查，即只要申请登记文件符合形式上的格式要求。登记机关就予以登记。美国的 那些低收入的不动产购买者，即使是在最简单的交易中，也必须向私人财产权保险机构 支付费用。而中国的规定，为那些低收入的不动产购买者省去了交易成本。美国法律还 授权私人财产权保险机构在签发保单之前对保险标的进行勘查的权力，而中国的规定使 政府登记机关替代私人保险机构的功能，显然更加合理。草案的另一个优点是，它规定 登记费用必须合理，办理登记必须及时。笔者也认为，要想降低投资者的风险，土地权 利登记必须是准确的和可信的；要想准确，则必须完整；而要想完整，就必须在土地权 利变动的登记过程中没有迟延，而且当事人也不会因为高昂的登记费用而怠于登记。
第11条的作用之一是，登记机关应负责对权利变动申请人的利益相关人进行通知，即 使这个草案力图避免登记前对土地权利状况进行审查的繁琐程序，如果在相关利益人的 权利被注销之前给予他们适当的通知，则欺诈和伪造行为可以在很大程度上得以避免。 这是德国的作法，比西班牙的作法先进。在西班牙，登记申请人只需要提交一份宣誓书 ，保证其已经对所有的土地权利变动的利益相关人进行了通知，并且无人反对。如果法 律对异议期间有一个确定的规定，并规定权利变动通知的适当方式的话，那么土地权利 会更加安全。
第11条的 《关于《中华人民共和国物权法＜征求意见稿＞》的几点评论(第5页)》
★读了本文的人也读了：