关于《中华人民共和国物权法＜征求意见稿＞》的几点评论
第1款第5项以及第2款的规定还隐含规定了登记机关有权在土地边界不确定的 情况下，确定各土地权利的界限。虽然在土地管理规则中做这样的规定会比在为物权法 中做这样的规定更加合适，但草案还应该对土地登记机关确定边界的方法进行规定。
第13条：草案的一个重要规定是“权利人及利害关系人有权查询并复制不动产登记簿 的事项”。但是，这个条文尚需加以明确。“利害关系人”这个概念应该更加清晰，它 应当包括意欲查询不动产登记记录的任何公众人士，而不仅仅是正在进行该不动产交易 的当事人。如果不动产等级纪录向公众开放，那么，中国一些地区的腐败现象将大大减 少。由于对不动产登记的怀疑减少，小的不动产所有人会更有动力将其不动产登记，而 使不动产登记系统更加完整和可信，从而使投资者更乐于投资。
第14条：草案的一个重大成功在于阐明“不动产权属证明为不动产登记簿的唯一证据 ”，“两者记载不一致的，应以不动产登记簿为准”。在英格兰这样的国家，权属证书 即不动产物权本身，来自这些国家的当事人将会产生疑惑。
第17条：将禁止不动产权利人在异议登记期间移转其不动产所有权，这一规定与普通 法上的“未决诉讼”(lis pendens)非常相似，在普通法国家，如果异议人在不动产物&
第18条：草案决定由更富有管理、勘查专业知识的登记机关负责土地权属争议的裁决 ，这样的规定是合理的，也是高效的和经济的。但是，应赋予当事人在对土地登记机关 的裁决不服的情况下向人民法院进行上诉的权利。
第22条：如果要使投资者感到安全，权利登记就应该是终局性的。草案的规定似乎也 是这样，因为它只允许利益相关人提出更正申请，而且只有当登记的权利持有人知晓其 继受的权利有瑕疵的情况下，更正申请才被允许。
第23条：中国现行的土地管理法和德国登记系统一样，规定政府应对登记错误负责。 草案的规定改变了原有的土地管理法，规定登记机关只对其过失负责。在西班牙，这一 规定是在这样的观念下产生的，即在过失责任之下，登记机关会有更强的责任心。登记 机关必须购买“错误和遗漏保险”以使在错误登记中受损的当事人获得补偿。如果中国 的登记机关要承担这样的过失责任就必须购买这样的保险，否则赔偿损失的承诺将决定 于不同登记机关的贫富程度，因而，一些受到损失的当事人将得不到赔偿。
有学者认为，产权保险将减小登记机关的诉讼压力。笔者认为，取代了被保险人的保 险机构将更易于向登记机关提起诉讼。事实上，一个西欧国家的产权保险机构就宣称其 将以行政诉讼的方式从登记机构得到100%的赔偿。产权保险机构在对登记机构提起诉讼 方面会比个人更有侵略性。
第24、25条：应该在第2章第1节的最后再加一条，即当任何有关土地错误登记赔付的 保险合同签订之前，登记机关都应该对保险合同的内容以及保险费率进行审查。美国许 多的法律都有这样的规定，事实上，从1880年开始，土地抵押权保险合同和土地财产权 保险合同都需要登记机关的审查。在中国这样一个即将确立起土地所有权与土地抵押权 的国家，在中国国民对土地权利错误登记保险的保险单和保险费率都不太熟悉的情况下 ，法律上这样的特殊规定是必要的。更重要的是，中国的登记机关必须确认，为中国的 土地错误登记保险而设计的保险单是适合中国的权利登记体系的，而不是适合美国的证 据登记体系的。为后者设计的保险单在中国不可能发挥其在美国相同的作用。
关于经营土地登记错误保险的保险机构的管理以及此种保险合同的内容应由特别法进 行规定，或者由主管保险事业的政府部门进行规定。
第32条：这一条款明确了在土地使用权出让的情况下，土地使用权只能在地上建造新 增建筑物的事实行为成立时才成立。这样的规定，会给土地使用权人更大的动力来完成 其土地出让合同中规定的开发目的。而按照中国现行的土地管理法，土地使用权在登记 时成立，如果政府主管部门认为，土地开发目的没有实现的话，土地使用权人的权利将 被终止。另外，用这个条款代替原有土地管理法规中令人生畏的，在政府的主观臆断下 ，“没收”土地使用权的规定也无疑可以增强投资者的安全感。
为了明确土地使用权的成立之前是否需要满足特定的条件以及土地使用权在何种情况 下才能被“没收”，法律应该就上述问题作出明确的规定，而土地行政主管部门以及建 设行政主管部门应该在既定条件满足的情况下签发证书。例如，根据现行的中国土地管 理法，土地使用权人只有在完成土地出让合同规定的开发计划的25%以上工程量的前提 下，才能转让土地使用权。当土地使用权的买受人坚信其前者已经完成25%的工程量， 而完成土地使用权移转登记，但政府部门却认为土地使用权人只完成了15%的工程量的 情况下，新的土地使用权买受人的权利很可能被撤销，这时法律对买受人的显然是不公 平的。
第4章 一般规定
第44条：普通法国家的法律中大都保留着这样的权利，即只要国家支付适当的补偿金 ，就可以从私人所有者处征收财产以用于公共目的。虽然这样的征收很少发生，它仍是 外国投资者对不动产进行投资的最主要障碍之一。对实施征收的方法以及费用补偿方式 进行明确的规定，无疑可以增强投资者对土地财产权安全性的信心。
没有提及的问题：外资企业财产权的不确定性。中国法律对中外合资经营企业的土地 使用权做了详尽的规定，在这方面，对中外合作经营企业的规定也算得上比较完备。但 是，法律对外商独资企业的土地使用权确没有明确的规定。根据现行的一套规则，县及 县以上的政府应对外商独资企业的土地使用问题作出安排。所以，对外商独资企业的土 地使用权的限制应在法律中明确规定。
第8章
应把该章的题目改成“有共同利益成员的社区”。草案的这一部分的内容包含了美国 法上的“建筑物共有”以及“建筑物有计划发展”中的一些内容。例如，建筑物的区分 所有权人，与美国法上的建筑物共有人一样将拥有建筑物共有部分的所有权；并且，草 案规定的区分所有权人的自治组织将被登记为建筑物共有部分的所有权人的制度与美国 法上的“区分所有权人的自治组织负责建筑物共有部分的管理”的规定也非常相似。建 议还应把草案中的“同一建筑物中的区分所有权人”改作“同一社区中的区分所有权人 ”。
第 《关于《中华人民共和国物权法＜征求意见稿＞》的几点评论(第6页)》
本文链接地址：http://www.oyaya.net/fanwen/view/167453.html
第13条：草案的一个重要规定是“权利人及利害关系人有权查询并复制不动产登记簿 的事项”。但是，这个条文尚需加以明确。“利害关系人”这个概念应该更加清晰，它 应当包括意欲查询不动产登记记录的任何公众人士，而不仅仅是正在进行该不动产交易 的当事人。如果不动产等级纪录向公众开放，那么，中国一些地区的腐败现象将大大减 少。由于对不动产登记的怀疑减少，小的不动产所有人会更有动力将其不动产登记，而 使不动产登记系统更加完整和可信，从而使投资者更乐于投资。
第14条：草案的一个重大成功在于阐明“不动产权属证明为不动产登记簿的唯一证据 ”，“两者记载不一致的，应以不动产登记簿为准”。在英格兰这样的国家，权属证书 即不动产物权本身，来自这些国家的当事人将会产生疑惑。
第17条：将禁止不动产权利人在异议登记期间移转其不动产所有权，这一规定与普通 法上的“未决诉讼”(lis pendens)非常相似，在普通法国家，如果异议人在不动产物&
nbsp; 权移转之前向登记机关提出异议登记，则在不动产移转过程中取得物权之人将会在产权 移转后陷入诉讼之中。但是，普通法国家的“未决诉讼”概念，会使不动产物权的交易 更加方便，并能使新的物权人更不容易受不适当异议登记的影响，因为其在异议期间， 仍允许不动产物权的移转。如果异议是不适当的，财产权的受让人将继续持有其财产并 且不会对其造成损失。
第18条：草案决定由更富有管理、勘查专业知识的登记机关负责土地权属争议的裁决 ，这样的规定是合理的，也是高效的和经济的。但是，应赋予当事人在对土地登记机关 的裁决不服的情况下向人民法院进行上诉的权利。
第22条：如果要使投资者感到安全，权利登记就应该是终局性的。草案的规定似乎也 是这样，因为它只允许利益相关人提出更正申请，而且只有当登记的权利持有人知晓其 继受的权利有瑕疵的情况下，更正申请才被允许。
第23条：中国现行的土地管理法和德国登记系统一样，规定政府应对登记错误负责。 草案的规定改变了原有的土地管理法，规定登记机关只对其过失负责。在西班牙，这一 规定是在这样的观念下产生的，即在过失责任之下，登记机关会有更强的责任心。登记 机关必须购买“错误和遗漏保险”以使在错误登记中受损的当事人获得补偿。如果中国 的登记机关要承担这样的过失责任就必须购买这样的保险，否则赔偿损失的承诺将决定 于不同登记机关的贫富程度，因而，一些受到损失的当事人将得不到赔偿。
有学者认为，产权保险将减小登记机关的诉讼压力。笔者认为，取代了被保险人的保 险机构将更易于向登记机关提起诉讼。事实上，一个西欧国家的产权保险机构就宣称其 将以行政诉讼的方式从登记机构得到100%的赔偿。产权保险机构在对登记机构提起诉讼 方面会比个人更有侵略性。
第24、25条：应该在第2章第1节的最后再加一条，即当任何有关土地错误登记赔付的 保险合同签订之前，登记机关都应该对保险合同的内容以及保险费率进行审查。美国许 多的法律都有这样的规定，事实上，从1880年开始，土地抵押权保险合同和土地财产权 保险合同都需要登记机关的审查。在中国这样一个即将确立起土地所有权与土地抵押权 的国家，在中国国民对土地权利错误登记保险的保险单和保险费率都不太熟悉的情况下 ，法律上这样的特殊规定是必要的。更重要的是，中国的登记机关必须确认，为中国的 土地错误登记保险而设计的保险单是适合中国的权利登记体系的，而不是适合美国的证 据登记体系的。为后者设计的保险单在中国不可能发挥其在美国相同的作用。
关于经营土地登记错误保险的保险机构的管理以及此种保险合同的内容应由特别法进 行规定，或者由主管保险事业的政府部门进行规定。
第32条：这一条款明确了在土地使用权出让的情况下，土地使用权只能在地上建造新 增建筑物的事实行为成立时才成立。这样的规定，会给土地使用权人更大的动力来完成 其土地出让合同中规定的开发目的。而按照中国现行的土地管理法，土地使用权在登记 时成立，如果政府主管部门认为，土地开发目的没有实现的话，土地使用权人的权利将 被终止。另外，用这个条款代替原有土地管理法规中令人生畏的，在政府的主观臆断下 ，“没收”土地使用权的规定也无疑可以增强投资者的安全感。
为了明确土地使用权的成立之前是否需要满足特定的条件以及土地使用权在何种情况 下才能被“没收”，法律应该就上述问题作出明确的规定，而土地行政主管部门以及建 设行政主管部门应该在既定条件满足的情况下签发证书。例如，根据现行的中国土地管 理法，土地使用权人只有在完成土地出让合同规定的开发计划的25%以上工程量的前提 下，才能转让土地使用权。当土地使用权的买受人坚信其前者已经完成25%的工程量， 而完成土地使用权移转登记，但政府部门却认为土地使用权人只完成了15%的工程量的 情况下，新的土地使用权买受人的权利很可能被撤销，这时法律对买受人的显然是不公 平的。
第4章 一般规定
第44条：普通法国家的法律中大都保留着这样的权利，即只要国家支付适当的补偿金 ，就可以从私人所有者处征收财产以用于公共目的。虽然这样的征收很少发生，它仍是 外国投资者对不动产进行投资的最主要障碍之一。对实施征收的方法以及费用补偿方式 进行明确的规定，无疑可以增强投资者对土地财产权安全性的信心。
没有提及的问题：外资企业财产权的不确定性。中国法律对中外合资经营企业的土地 使用权做了详尽的规定，在这方面，对中外合作经营企业的规定也算得上比较完备。但 是，法律对外商独资企业的土地使用权确没有明确的规定。根据现行的一套规则，县及 县以上的政府应对外商独资企业的土地使用问题作出安排。所以，对外商独资企业的土 地使用权的限制应在法律中明确规定。
第8章
应把该章的题目改成“有共同利益成员的社区”。草案的这一部分的内容包含了美国 法上的“建筑物共有”以及“建筑物有计划发展”中的一些内容。例如，建筑物的区分 所有权人，与美国法上的建筑物共有人一样将拥有建筑物共有部分的所有权；并且，草 案规定的区分所有权人的自治组织将被登记为建筑物共有部分的所有权人的制度与美国 法上的“区分所有权人的自治组织负责建筑物共有部分的管理”的规定也非常相似。建 议还应把草案中的“同一建筑物中的区分所有权人”改作“同一社区中的区分所有权人 ”。
第 《关于《中华人民共和国物权法＜征求意见稿＞》的几点评论(第6页)》
★读了本文的人也读了：