关于《中华人民共和国物权法＜征求意见稿＞》的几点评论

67条：建筑物区分所有权人能否将其所有的部分出租或抵押?这一权利似乎能从“处  分”以及“收益”的用语中间接的表达出来，但是，用“出租”和“抵押”的用语无疑  会使规定更加明确。
　　草案建议区分所有权人的自治组织将登记成为建筑物所附土地使用权的权利人。如果  自治组织被登记为权利人，这是否与草案规定的“共同部分由区分所有权人共有”相矛&

nbsp; 盾?如果区分所有权人对共同部分共同所有，那么，他们是否就共有财产产生的侵权责  任以及合同责任负连带责任?或者说，如果说区分所有权人的自治组织是共有财产的权  利人，那么，这一组织的所有成员是否应就共有财产产生的责任承担连带责任?所以，  物权法应规定，每个区分所有权人仅就其在共同财产中的份额承担责任，或对这一问题  另行在特别法中作出规定。
　　第69条：区分所有权人的自治组织怎样使区分所有权人负担建筑物共同部分的修缮和  维护费用?如果要维持建筑物的现有价值，适当的评估费用是必不可少的。美国法上的  “取消抵押品赎回权”的作法是值得借鉴的，这一作法是最快捷也是最简便易行的。
　　第73条和第74条：区分所有权人的自治组织制定的有关建筑物及其附属设施的管理规  定应在登记机关进行登记，以使潜在的房屋购买者和抵押权人知晓此规定的内容。关于  建筑物的重大修缮以及改变原有建筑结构的重大改良行为应由全体区分所有权人以投票  的形式通过，这样的规定，能避免一少部分区分所有权人自治组织中的管理人员的一手  遮天。如果区分所有权人的自治组织中的大股东，诸如开发商，利用手中2/3以上的投  票权左右建筑物的改良和修缮，怎么办?起草者应对诸如开发商的权利滥用行为给予足  够的重视。罢免区分所有权人自治组织中管理人员的机制应该被适当的建立起来，强制  管理人员履行其管理、维护建筑物共同部分的措施也应在法律中规定。
　　第11章　所有权取得的特别规定
　　第101条：第5款的规定是否与第3款的规定相矛盾?也就是，即使一项不动产转让获得  登记，而转让合同是无效或被撤销的，则此登记是否是无效的?如果这个受让人不是诚  信买受人，那么，登记机关可以根据第22条更正登记记录吗?如果允许终局性的登记记  录被非登记的事实所改变，那么，买受人和抵押权还是必须购买产权保险，中国的等级  制度仍然不能克服美国登记体系中的缺点。
　　第13章　农村土地承包经营权
　　第121和122条：122条规定，农村土地将由家庭承包并经营。根据UNDP资料的显示，土  地承包经营合同只能以丈夫的名义签订，如果他去世了，妻子没有权利要求继续履行合  同。草案应明确妻子与丈夫在这方面有同等的权利。
　　第14章　建设用地使用权
　　第149条：草案规定，“商业、旅游、娱乐以及豪华住宅用地，应当采取拍卖或招标的  方式。不能采取拍卖或招标方式的，可以采取协议方式。”而在何种条件下可以采取协  议方式，草案却没有明确的规定。如果政府在事后认为，一项以协议方式作出的土地出  让应采取招标或拍卖的方式，那么，法律后果如何?土地使用权会无效吗?如果没有经过  适当的招投标程序或拍卖程序，那么，土地使用权会无效吗?
　　明确没有按照法律规定的当事人的行为所产生的法律后果可以给当事人更多的安全感  ，并增强投资者的信心。
　　收稿日期：2002-09-22
　　

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