关于物权基本法征求意见稿的建议
severalliability。)的法律责任。虽然美国对共有财产也有相同的规定，但对建筑物区分所有 的财产一般有例外的规定，个人所有者对共同债务所承担的责任仅限于其在单元中的投 资。
第三，我对有关建筑物设施维护的条款比较关注。法律应为所有者协会创设或授权其 创设一种对抗单元所有人的优先抵押权(注：“Priority lien against the owners of units to collect the costs of the maintenance”。译者注：我国法律中没有和美 国法律lien完全对照的概念。美国布来克法律词典对lien的注释为：a charge,hold,claim,or incumbrance upon the property of another as security for some debt or charge;not a title to a property,but rather a charge on it;the termconnotes the right which the law gives to have a debt satisfied out of theproperty,by the sale of the property if necessary。)，以保证维护费用的征集。 实践证明，在美国，此种优先抵押权对保证维护费用的正常征集非常关键，而维护费用 的正常征集对附属物的合理维护又至关重要。我知道，你们的物业管理公司可以通过行 使合同权利来征集此种费用，但是，合同的期限相对于建筑物的存在时间是有限的。如 果物权基本法对建筑物区分所有权有所涉及的话，就应对费用的征集做出规定。
第四，第69条没有对下列问题做出明确的规定：用于商业目的的附属设施是否仅为共 有的一部分，还是允许所有或部分的个人所有的单元用于商业目的?在美国，有一种“ 混合使用”的区分所有权。我想如果中国允许这种“混合使用”的话，它会变得相当普 遍。但是，不同类型的单元所有人之间的关系处理将会带来很多难题。
第五，第72条是有关执行委员会功能的规定。执行委员会在从开发商处取得土地使用 权证书和其他资料以及在处理其他事项时，是否是以所有单元所有人的代理人——即整 个所有者协会的代理人的身份?我们认为，事情应该是这样的，执行委员会仅是一个代 理人，它不应该拥有独立的权限和所有权。这一点应做出明确的规定。
另外，关于执行委员会的权能问题，有代表性的美国法律规定，一些事关重大的问题 应被交由全体社员投票来决定，而不应交由执行委员会来处理。第73条和第74条似乎有 此意向，但这两条规定还是给人一种意图不明的感觉。
最后是个体单元所有人所有权权益的保护问题。第74条规定，经建筑物区分所有人会 议的2/3以上同意，所有人会议可以对建筑物及其附属设施进行重建——甚至消除某些 单元，以及进行费用分摊、改变收益分配等。美国在这方面有足够的经验。总的来说， 我们已达成共识，除非征得单元所有人同意，单元所有人投资的基本性质不得被改变。 因此，作这样的变更需取得全体所有人的一致同意。但也有一个例外情形存在，即由于 一些不可预见的因素，建筑物的基本开发意图不能得到实现。例如，建筑物被大火或地 震毁坏，或者建筑物被损坏已无恢复的可能性，这时候，法律可以允许所有人投票经2/ 3以上多数的通过来终止他们的关系。但在除此之外的情形，美国法律为个体区分所有 人的财产期待利益提供保护。我建议，在中国也采取此种做法。
这里的2/3以上多数的要求与集体财产的变更需2/3以上同意有一定的联系。但我认为 ，对区分建筑物的自愿私人投资不同于集体所有的对于共同商事组织的参与。这两种情 形无须同等对待。
下面，对第10章有关共有的规定提几点建议。
第91条规定，某些决议需2/3多数通过，但没有规定如何决定2/3多数。对于按份共有 ，投票权应通过所有权份额来决定，而所有权份额一般取决于原始投资的数量。对此， 法律应明确规定。
第93条论及共同共有关系的解除，但对这一重大事项如何发生及什么时候发生没有作 出明确规定。此后的第98条规定，共同共有关系可由基于任何关系形式的当事人选择而 成立，其不仅限于家庭成员之间。因此，有必要对共同共有关系的终止情形作明确的规 定——也
第95条规定了传统民法中的“优先权”(注：Preemptive right。)。此种权利并不是 美国标准法的组成部分，但可由当事人通过合同创设。在许多情形下，我们对其持怀疑 态度，并将其视为对权利自由转移的障碍，以及造成财产价值降低一个因素。中国的合 同法规定，在不违反法律的强制性规定的情况下，合同自由是一般的原则。这样，按份 共有人是否可通过合同约定排除95条规定的“优先购买权”的问题就出现了。我认为， 这应该是允许的。但这一点应在法律中明确规定。
第16章涉及美国法律中所称的“役权”的概念，美国法律中有关役权创设的概念要比 英国广泛的多。而且，最近几年，此概念的外延范围变得更为广阔。根据本人对中国法 律的理解，本章涉及产生于合同关系的权益。这与美国法的役权相似，而与大陆民法体 系中根据法律规定直接取得的相邻权概念不同的。第16章的所有条文看起来都只涉及役 权的一种——地役权(注：Easement。)。这是一种不通过对财产的完全占有而利用他人 财产的权利。在美国，最好的例证是通过权。但在中国，通过权很少需要通过合同创设 ，因为民法中的相邻权对此作了规定。在中国，我预期地役权将会在停车权领域得以发 展。
第181条规定，地役权的权利人可以是某种土地相关利益的拥有者，但对地役权是否可 为非土地利益相关者所拥有似乎没有做充分的考虑。如前所述，在英国也有此种限制， 但美国没有此种限制。在美国，地役权被广泛拥有，至少在具有重大商业价值的地方， 例如，管道铺设权、撑秆权和架线权等。诸如此类，种类繁多。这其中的一些可以被大 陆法体系中的相邻权概念包括，但并不是所有的都是这样。因而，法律应考虑允许当事 人协定取得地役权，而并不以他们拥有土地相关利益为条件。这一点也可以通过物权基 本法以后颁布的行政规章加以规定。
美国法还有另一种役权：即在土地上做或不做某事的允诺，我们称这些役权为“附随 土地约款”(注：Covenant running with the land。)。这些允诺没有给受诺人使用土 地的权利，因此不同于地役权。这些 《关于物权基本法征求意见稿的建议(第2页)》
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第三，我对有关建筑物设施维护的条款比较关注。法律应为所有者协会创设或授权其 创设一种对抗单元所有人的优先抵押权(注：“Priority lien against the owners of units to collect the costs of the maintenance”。译者注：我国法律中没有和美 国法律lien完全对照的概念。美国布来克法律词典对lien的注释为：a charge,hold,claim,or incumbrance upon the property of another as security for some debt or charge;not a title to a property,but rather a charge on it;the termconnotes the right which the law gives to have a debt satisfied out of theproperty,by the sale of the property if necessary。)，以保证维护费用的征集。 实践证明，在美国，此种优先抵押权对保证维护费用的正常征集非常关键，而维护费用 的正常征集对附属物的合理维护又至关重要。我知道，你们的物业管理公司可以通过行 使合同权利来征集此种费用，但是，合同的期限相对于建筑物的存在时间是有限的。如 果物权基本法对建筑物区分所有权有所涉及的话，就应对费用的征集做出规定。
第四，第69条没有对下列问题做出明确的规定：用于商业目的的附属设施是否仅为共 有的一部分，还是允许所有或部分的个人所有的单元用于商业目的?在美国，有一种“ 混合使用”的区分所有权。我想如果中国允许这种“混合使用”的话，它会变得相当普 遍。但是，不同类型的单元所有人之间的关系处理将会带来很多难题。
第五，第72条是有关执行委员会功能的规定。执行委员会在从开发商处取得土地使用 权证书和其他资料以及在处理其他事项时，是否是以所有单元所有人的代理人——即整 个所有者协会的代理人的身份?我们认为，事情应该是这样的，执行委员会仅是一个代 理人，它不应该拥有独立的权限和所有权。这一点应做出明确的规定。
另外，关于执行委员会的权能问题，有代表性的美国法律规定，一些事关重大的问题 应被交由全体社员投票来决定，而不应交由执行委员会来处理。第73条和第74条似乎有 此意向，但这两条规定还是给人一种意图不明的感觉。
最后是个体单元所有人所有权权益的保护问题。第74条规定，经建筑物区分所有人会 议的2/3以上同意，所有人会议可以对建筑物及其附属设施进行重建——甚至消除某些 单元，以及进行费用分摊、改变收益分配等。美国在这方面有足够的经验。总的来说， 我们已达成共识，除非征得单元所有人同意，单元所有人投资的基本性质不得被改变。 因此，作这样的变更需取得全体所有人的一致同意。但也有一个例外情形存在，即由于 一些不可预见的因素，建筑物的基本开发意图不能得到实现。例如，建筑物被大火或地 震毁坏，或者建筑物被损坏已无恢复的可能性，这时候，法律可以允许所有人投票经2/ 3以上多数的通过来终止他们的关系。但在除此之外的情形，美国法律为个体区分所有 人的财产期待利益提供保护。我建议，在中国也采取此种做法。
这里的2/3以上多数的要求与集体财产的变更需2/3以上同意有一定的联系。但我认为 ，对区分建筑物的自愿私人投资不同于集体所有的对于共同商事组织的参与。这两种情 形无须同等对待。
下面，对第10章有关共有的规定提几点建议。
第91条规定，某些决议需2/3多数通过，但没有规定如何决定2/3多数。对于按份共有 ，投票权应通过所有权份额来决定，而所有权份额一般取决于原始投资的数量。对此， 法律应明确规定。
第93条论及共同共有关系的解除，但对这一重大事项如何发生及什么时候发生没有作 出明确规定。此后的第98条规定，共同共有关系可由基于任何关系形式的当事人选择而 成立，其不仅限于家庭成员之间。因此，有必要对共同共有关系的终止情形作明确的规 定——也
许其他的法律会涉及到这一点。
第95条规定了传统民法中的“优先权”(注：Preemptive right。)。此种权利并不是 美国标准法的组成部分，但可由当事人通过合同创设。在许多情形下，我们对其持怀疑 态度，并将其视为对权利自由转移的障碍，以及造成财产价值降低一个因素。中国的合 同法规定，在不违反法律的强制性规定的情况下，合同自由是一般的原则。这样，按份 共有人是否可通过合同约定排除95条规定的“优先购买权”的问题就出现了。我认为， 这应该是允许的。但这一点应在法律中明确规定。
第16章涉及美国法律中所称的“役权”的概念，美国法律中有关役权创设的概念要比 英国广泛的多。而且，最近几年，此概念的外延范围变得更为广阔。根据本人对中国法 律的理解，本章涉及产生于合同关系的权益。这与美国法的役权相似，而与大陆民法体 系中根据法律规定直接取得的相邻权概念不同的。第16章的所有条文看起来都只涉及役 权的一种——地役权(注：Easement。)。这是一种不通过对财产的完全占有而利用他人 财产的权利。在美国，最好的例证是通过权。但在中国，通过权很少需要通过合同创设 ，因为民法中的相邻权对此作了规定。在中国，我预期地役权将会在停车权领域得以发 展。
第181条规定，地役权的权利人可以是某种土地相关利益的拥有者，但对地役权是否可 为非土地利益相关者所拥有似乎没有做充分的考虑。如前所述，在英国也有此种限制， 但美国没有此种限制。在美国，地役权被广泛拥有，至少在具有重大商业价值的地方， 例如，管道铺设权、撑秆权和架线权等。诸如此类，种类繁多。这其中的一些可以被大 陆法体系中的相邻权概念包括，但并不是所有的都是这样。因而，法律应考虑允许当事 人协定取得地役权，而并不以他们拥有土地相关利益为条件。这一点也可以通过物权基 本法以后颁布的行政规章加以规定。
美国法还有另一种役权：即在土地上做或不做某事的允诺，我们称这些役权为“附随 土地约款”(注：Covenant running with the land。)。这些允诺没有给受诺人使用土 地的权利，因此不同于地役权。这些 《关于物权基本法征求意见稿的建议(第2页)》
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