房地产合作建房合同效力的认定及处理

合同有效，双方同意解除合同，但解除后合同依法须办理批准、登记才生效的，须按规定依法办理批准、登记手续，否则，不得随意解除合同。法律、法规没有规定须办理批准、登记才生效的，不影响双方为解除合作开发合同所签订的合同的效力；合作开发合同有效，一方要求解除合同，另一方不同意解除，符合合同约定解除条件，可予以解除。合同没有约定具体解除条件的，依照《合同法》第九十四条的规定进行处理；合作开发合同有效，双方同意解除合同，如合同没有完全履行，双方表示不再继续履行合同，不应当赔偿可得利益；合作开发合同有效，但不按规定期限进行实际开发的，超过建设用地批准使用的时间没有进行建设，又没有办理延期开发手续的，如因合作开发合同产生纠纷，法院要对建设用地进行判决，应征询土地管理部门的意见；合作开发合同有效，合同约定的违约金不足以赔偿损失，一方要求违约方支付逾期履行合同造成的实际损失，必须提供充分证据，由法院根据实际情况酌情给予补偿；合作开发合同有效，合作一方将部分土地或房屋已经抵押给银行用于货款建设房屋，在双方解除合同时，应征询作为抵押权人的银行的意见，是否同意直接转换抵押人，由进行开发一方向银行承担法律责任；合作开发合同有效，在合同中约定一方在规定的时间内没有完成约定的义务应承担违约责任，但合同履行期间出现因政府的行为或双方共同的行为导致合同履行的延误，双方没有变更履行期限的，应从实际出发，给予适当减免；合作开发合同有效，在合同履行过程中，负责投资的一方加大投资致使建筑物面积增加，有关部门同意补办审批报建手续，增加的建筑物可以转化为合法建筑，取得合法所有权，双方有约定的，按约定分配；没有约定或约定不明确的，没有追加投资的一方要求分配增加的建筑物，可参照约定的投资比例进行分配，但必须追加投资款，并承担合合理的支出费用；如果双方没有分配，投资方已经处分多出的建筑物，所得收益也可以依前述办法进行比例分配，投资方已经交纳的相关费用如税收等，可以要求另一方分摊合理的支出费用；合作开发合同无效，但双方已经为解除无效合同达成清结协议或合同的，只要该协议或合同的内容不违反法律的禁止性规定，该协议或合同可视为有效。由各方当事人依约继续履行；房地产项目转让合同有效，受让方没有按时履行合同支付转让款，转让方要求受让方承担违约责任的，如合同有约定，依合同约定处理。如违约金过高或过低，一方要求调整，依《合同法》第一百一十四条规定处理；如逾期付款的实际时间过长，违约金不足以赔偿转让方的实际损失，可酌情给予处理；成立的合同，只要是合同的内容不违反法律、行政法规禁止规定的，应当比照有效合同进行处理。能够继续履行的，应当继续履行。不能继续履行的，应及时解除或终止履行，以减少当事人的实际损失。
【参考文献】
　　[1]黄荣昌.房地产开发合同效力的认定[J].广东法官，2001，(8)：21.

《房地产合作建房合同效力的认定及处理(第4页)》