关于《中华人民共和国物权法＜征求意见稿＞》的几点评论
;Salazar P.Brandao and Gershon Feder.Regulatory Policies andReform:The Case of Land Markets,in Regulatory Policies and Reform:AComparative Perspective 191,1995-96(Claudio Frischtek ed.,1995).)这些弊端将 对经济造成负面影响，生产效率下降，投资减少，更高的获得资本的成本和低效的税收 体系，根据Hernando de Soto的观点：如果法律不能保障土地权利人对他的土地、地上 房产以及机器设备的权利，他们对土地进行投资的热情将大大地下降，如果人们认为政 府或其他人将无偿征收和侵占他们的土地和房产，他们将不会建设和发展土地……，这 些措施的后果将导致投资的大规模减少。
而安全的财产权利，将增强投资者对财产进行投资的信心。因为他们确信自己的财产 不会被无偿征收和侵夺。从经济学的观点看，财产权的真正目的并不是为持有这些权利 的自然人和法人造福，而是刺激这些自然人、法人通过投资、革新和兼并等行为，提高 这些财产的价值，从而为全社会造福。(注：De Soto.The Other Rath,Supra Note 5,at 159-160.(“一部法律的最重大的缺陷将是没有建立安全的财产权利体系”)。财产 的占有将成为土地所有权安全性的重要因素。一个在泰国进行的关于土地政策与土地生 产力关系的研究表明，越是有安全的土地权利，投资的需要越是强烈，尤其是与土地相 关的货物和服务的投资需要。农民们更容易从正式的贷款渠道中获得贷款，因为对于贷 款人来说，投资的风险更小。充足的正式的长期贷款(通常比非正常渠道来的资金便宜) 帮助土地所有人进行更大规模的投资。土地权利的安全性也吸引着更多的短期贷款，这 就增加了土地函数的变量，从而使每公顷土地的产出、土地价格和土地租金都相应的提 高。另一个重要的考虑是地主被逐出的可能性。这种情况出现的可能性越小，地主就有 更高的热情在其土地上投资，也更易于向贷款人借款。在不安全的土地权利普遍存在的 地区，土地价格并不能反映开垦土地获得的农业产出的价值，因为，并不是所有的土地 权利都是合法的和可以强制执行的。土地权利的不安全性也阻止了城市土地的所有人以 其土地为抵押物从正式的融资渠道借款。房地产业的资本—地产比例也会更低。不安全 的土地权利大大减少了投资，同时，改善居住条件的需求以及政府提供的服务也大大的&nb
如果财产权利对于国外投资者是足够安全的，正在成长中的经济国家将至少在两个方 面得到好处。首先，有意向在发展中国家建厂经营的国外投资者将为正在成长中的经济 国家带来投资和就业，并为进一步的经济发展提供税收，为了增强投资者(无论是为发 展土地提供直接投资的投资者，还是接受土地作为担保品的间接投资者)的信心，法律 必须使投资者确信他们享有安全的财产权利。当国外投资者为使用和发展土地进行投资 的时候，必须确信这些土地能按照他们的方案进行开发。另外，当接受不动产物权作为 其提供的贷款的担保品的时候，也必须确信这些不动产的担保权的强制执行力，以保障 他们的债权得到清偿。
如果担保物权是足够安全的，附担保的债权的利息将被作为商品在国际证券市场上出 售，这样，将为中国打开巨大的国际资本市场。在美国，抵押权已经被高度证券化，即 大额附担保债权的利息或者小额负担保债权集合化之后的利息，被作为证券在证券市场 上出售，大的机构投资者和持有不动产投资信托股份的共同基金是这些证券的买主。( 注：Joyce Palomar.Title Irsuraned Law,§(2)and Ch.19.0,Ch.21(Supp.2000).)这 个抵押债券的二级市场是非常重要的，因为某一区域的发展不能只依靠该地方的资本。 某一地方的贷款人将其长期负担保债权在证券市场上进行交易以换取新的资本，从而再 借给新的借款人，以使这些新的借款人有钱购买住房和其他消费品。从上个世纪40年代 开始，这些注入证券二级市场上的资金就为美国带来了巨额的住房贷款(注：JoycePalomar.Title Irsuraned Law,§(2)and Ch.19.0,Ch.21(Supp.2000).)，以及为90年 代的大规模的商业化的不动产改造提供资金。(注：Joyce Palomar.Title IrsuranedLaw,§(2)and Ch.19.0,Ch.21(Supp.2000).)
为了使抵押权证券化得到提升机构(rating agency)的提升并被投资银行所发起。每个 债权的抵押权必须是有效的和可以强制执行的。(注：Joyce Palomar.Title Irsuraned Law,§(2)and Ch.19.0,Ch.21(Supp.2000).)一个活跃的抵押权的二级市场只有在投资 者确信他们的抵押权是安全的前提下才能形成。
二、关于草案在提高土地权利安全性方面的评述
物权法征求意见稿借鉴了许多普通法国家的经验以使不动产物权成为一种可以融资的 《关于《中华人民共和国物权法＜征求意见稿＞》的几点评论(第4页)》
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而安全的财产权利，将增强投资者对财产进行投资的信心。因为他们确信自己的财产 不会被无偿征收和侵夺。从经济学的观点看，财产权的真正目的并不是为持有这些权利 的自然人和法人造福，而是刺激这些自然人、法人通过投资、革新和兼并等行为，提高 这些财产的价值，从而为全社会造福。(注：De Soto.The Other Rath,Supra Note 5,at 159-160.(“一部法律的最重大的缺陷将是没有建立安全的财产权利体系”)。财产 的占有将成为土地所有权安全性的重要因素。一个在泰国进行的关于土地政策与土地生 产力关系的研究表明，越是有安全的土地权利，投资的需要越是强烈，尤其是与土地相 关的货物和服务的投资需要。农民们更容易从正式的贷款渠道中获得贷款，因为对于贷 款人来说，投资的风险更小。充足的正式的长期贷款(通常比非正常渠道来的资金便宜) 帮助土地所有人进行更大规模的投资。土地权利的安全性也吸引着更多的短期贷款，这 就增加了土地函数的变量，从而使每公顷土地的产出、土地价格和土地租金都相应的提 高。另一个重要的考虑是地主被逐出的可能性。这种情况出现的可能性越小，地主就有 更高的热情在其土地上投资，也更易于向贷款人借款。在不安全的土地权利普遍存在的 地区，土地价格并不能反映开垦土地获得的农业产出的价值，因为，并不是所有的土地 权利都是合法的和可以强制执行的。土地权利的不安全性也阻止了城市土地的所有人以 其土地为抵押物从正式的融资渠道借款。房地产业的资本—地产比例也会更低。不安全 的土地权利大大减少了投资，同时，改善居住条件的需求以及政府提供的服务也大大的&nb
sp; 减少。Antonio Salazar P.Brandao and Gershon Feder.Regulatory Policies andReform:The Case of Land Markets,in Regulatory Policies and Reform:AComparative Perspective 191,1995-96(Claudio Frischtek ed.,1995).)
如果财产权利对于国外投资者是足够安全的，正在成长中的经济国家将至少在两个方 面得到好处。首先，有意向在发展中国家建厂经营的国外投资者将为正在成长中的经济 国家带来投资和就业，并为进一步的经济发展提供税收，为了增强投资者(无论是为发 展土地提供直接投资的投资者，还是接受土地作为担保品的间接投资者)的信心，法律 必须使投资者确信他们享有安全的财产权利。当国外投资者为使用和发展土地进行投资 的时候，必须确信这些土地能按照他们的方案进行开发。另外，当接受不动产物权作为 其提供的贷款的担保品的时候，也必须确信这些不动产的担保权的强制执行力，以保障 他们的债权得到清偿。
如果担保物权是足够安全的，附担保的债权的利息将被作为商品在国际证券市场上出 售，这样，将为中国打开巨大的国际资本市场。在美国，抵押权已经被高度证券化，即 大额附担保债权的利息或者小额负担保债权集合化之后的利息，被作为证券在证券市场 上出售，大的机构投资者和持有不动产投资信托股份的共同基金是这些证券的买主。( 注：Joyce Palomar.Title Irsuraned Law,§(2)and Ch.19.0,Ch.21(Supp.2000).)这 个抵押债券的二级市场是非常重要的，因为某一区域的发展不能只依靠该地方的资本。 某一地方的贷款人将其长期负担保债权在证券市场上进行交易以换取新的资本，从而再 借给新的借款人，以使这些新的借款人有钱购买住房和其他消费品。从上个世纪40年代 开始，这些注入证券二级市场上的资金就为美国带来了巨额的住房贷款(注：JoycePalomar.Title Irsuraned Law,§(2)and Ch.19.0,Ch.21(Supp.2000).)，以及为90年 代的大规模的商业化的不动产改造提供资金。(注：Joyce Palomar.Title IrsuranedLaw,§(2)and Ch.19.0,Ch.21(Supp.2000).)
为了使抵押权证券化得到提升机构(rating agency)的提升并被投资银行所发起。每个 债权的抵押权必须是有效的和可以强制执行的。(注：Joyce Palomar.Title Irsuraned Law,§(2)and Ch.19.0,Ch.21(Supp.2000).)一个活跃的抵押权的二级市场只有在投资 者确信他们的抵押权是安全的前提下才能形成。
二、关于草案在提高土地权利安全性方面的评述
物权法征求意见稿借鉴了许多普通法国家的经验以使不动产物权成为一种可以融资的 《关于《中华人民共和国物权法＜征求意见稿＞》的几点评论(第4页)》
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